地震で賃貸住宅が倒壊。貸主は借主からの仮住まい費用請求に応じる必要はあるのか？

2012年7月8日公開 / 2015年3月20日更新

テーマ：地震と不動産投資（賃貸経営）

コラムカテゴリ：住宅・建物

ある不動産投資家は、それまで順調に賃貸していた賃貸住宅が、思わぬ地震により倒壊してしまい、住宅として貸すことができない状況になってしまいました。

その投資家（貸主）は、賃貸借契約書に定められている通り、賃貸借契約を解除し、当月分の賃料と敷金を借主へ速やかに返還しました。

投資家自身も地震の被害者なのですが、借主は「地震で建物が壊れてしまったのだから、自分達は住むところがない。次の住宅を探すと言ってもすぐには探せない。とりあえず、しばらくホテルかマンスリーマンションなどに住むしかないので、『仮住まい費用として、とりあえず、ホテル宿泊費の1ヶ月分を大家さんに負担してほしい』といった要求をしてきました。

その場合、その借主が要求してきている「ホテル費用」を貸主が負担する必要はあるのでしょうか？

→　この場合、地震による建物倒壊に伴う賃貸借契約終了の金銭的精算もきちんと終了していて、貸主の責任を果たしていますので、貸主が賃借人のホテル宿泊費用まで、負担する必要はないと言えます。

賃貸借契約の目的物である賃貸住宅が、地震により倒壊してしまい、貸主は賃貸住宅を提供したくても、出来なくなり、使用不能となった時点で、多くの賃貸借契約書では、【免責】及び【契約の解除・消滅】の条項などで、下記のように定められている通り、賃貸借契約は終了します。

【免責】の条項例　↓
『地震、火災、風水害等の災害、盗難等その他、不可抗力と認められる事故、又は、甲若しくは乙の責によらない電気、ガス、給排水等の設備の故障によって生じた甲又は乙の損害について、甲又は乙は互いにその責を負わないものとする。』

【契約の解除・消滅】の条項例　↓
『天災、地変、火災等により本物件を通常の用に供することができなくなった場合、又は、将来、都市計画等により、本物件が収用または使用を制限され、賃貸借契約を継続することができなくなった場合、本契約は当然消滅する。』

賃貸借契約は、貸主の責任ではない自然災害（地震）による建物の倒壊により終了したので、借主に対して損害賠償責任はありません。
よって、仮住まい費用まで負担する必要はないと言えます。

後藤一仁

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