埼玉県内の任意売却専の専門家として、朝日新聞朝刊（1/23）に、掲載されました
お客様からよく寄せられる「住宅ローン滞納や任意売却」についてのご質問と、その回答をご紹介します。ご参考になれば幸いです。
Q．任意売却（にんいばいきゃく）って何ですか？
A．債権者（銀行や保証会社）の合意の上、通常の不動産市場価格で売却することです。
住宅ローンの滞納を続けると、不動産競売にて強制的に処分されてしまいます。不動産競売で処分した場合、不動産市場価格の60％～70％程度の落札金額となり、債権者は、資金回収金額が減少してしまいます。その為、債権者は、少しでも高値で売却し、資金回収する為の、債権者も認める売却方法です。
Q．任意売却に必要な費用は、本当に0円？
A．本当に0円です。現金を用意する必要はありません。
通常に不動産売買では、いろいろな費用が必要になります。しかし、任意売却では、その費用は、売却不動産の売却代金の中から、優先に支払われる仕組みになっています。この仕組みは、債権者も認めていますので、安心してください。
債権者が認めている経費は、いろいろとあります。
（仲介手数料・引越費用・マンション管理費、税金滞納分・抵当権抹消費用・印紙代等）
Q．任意売却のメリットは、何ですか？
A．不動産競売での処分と比較すると、たくさんのメリットがあります。
・高値で売却できれば、残債務が大幅に軽減できる
・自己資金を持ち出さず、不動産を売却できる
・引越費用などの資金確保ができる
・管理費や税金の滞納分の支払いが可能となる
・投資家に売却すれば、引き続き入居が可能となる（リースバック）
・ご近所に知られずに、競売回避ができる
・明渡日（引渡日）が相談の上、決定できるなどです。
Q．任意売却のデメリットは、何ですか？
A．売却には、債権者の同意が必要である。売却価格は、債権者が決定することです。
依頼者が、自由に価格設定したり、売却の同意をすることができません。また、不動産競売開始までの限られた時間内に、解決しなければならず、すべてが成功するとは限らないことです。
Q．住宅ローンは、何回滞納できますか？
A．5～6回です。（但し、金融機関で異なります）
住宅ローンを滞納を続けると、督促・→括返請求→競売処理へと処理が移行します。
5～6回以降（代位弁済予約の通知）から、全額返済+延滞金のすべてを請求されてしまいます。この通知後、約1ケ月以内に全額返済ができなければ、不動産競売の申請が申立てが可能となります。
競売に移行する際は、『担保不動産競売開始決定通知』という通知書がご自宅に、郵送にて通知されます。
Q．裁判所から、『担保不動産競売開始決定通知書』が届きました。対応は？
A．債権者より申立てられた不動産競売申請を裁判所が受理し、不動産競売が決定しました。
同時に、不動産が裁判所より、差押られたことになります。
しかし、直ぐには、不動産競売は開始されません。今後、裁判所の調査官がご自宅に訪問しての調査など、競売開始（開始の公告）までに約3ヶ月、入札までに約5～6ヶ月以上の時間の猶予があります。
この時点なら、まだ任意売却は間に合いますので、是非、ご検討下さい。
Q．不動産競売になると、どのようになりますか？
A．不動産競売開始の公告では、競売情報として、インターネットや新聞等に掲載されます。
この情報をもとに、入札希望者などは、対象物件の下見や近所へのヒヤーリングなど、調査を行いますので、ご近所の方に知られたり、ご迷惑をかける可能性があります。
不動産競売が実施（入札）されると、最高金額を申し出たものに、ご自宅が売却されます。
そうなると現在のお住まいは、強制撤去とり、引越し日などの融通も利かなくなります。落札代金全学が、ローン返済に充当されてしまうため、引越し費用や生活資金の援助も難しくなります。
Q．任意売却・不動産競売で、残ったローンの残金はどうなりますか
A．任意売却・不動産競売でも、残ってしまった債務（住宅ローン）は、支払いが継続します。
任意売却・不動産競売ともに、残った債務は、無担保債権として、引き続き支払いが継続します。
任意売却の場合は、債権者との協議の上、無理のない範囲（月10,000円～ ）での支払いとなります。
しかし、不動産競売の場合は、債権者との協議はほとんどありません。不動産競売後でも、支払いが遅延することがあれば、給与や預金などの差押を受ける場合もあります。
Q．任意売却の依頼は、どのような不動産会社が良いですか？
A．経験と実績のある任意売却を専門としている不動産会社です。
埼玉県内で、任意売却を専門としている不動産会社は、ごく少数です。なぜなら、通常の不動産売買の知識の他に、不動産競売・債権債務の実務経験・債権者との折衝能力が必要となります。不動産競売までの限られた時間内に取引を完了しなければならない為、大変なリスクを負う業務です。大手不動産会社が取り扱わない理由もそこにあります。
Q．どのような解決方法がありますか？
A．弊社では、ご相談者のご要望に合った解決方法をご提案しています。
・現金確保を優先する
・プランリースバック（そのまま賃貸として入居を続ける）プラン
・高値で売却するプラン
・当社の買取り・利益還元保証プラン
・資金援助にて解決するプラン
・売却と同時に、自己破産・債務整理を検討するプラン
＊詳細は、クリックでご参照下さい
Q．転居（引越し）後でも、任意売却は可能ですか？
A．もちろん、任意売却は可能です。
かなりの方が、出来ないと勘違いされています。不動産競売が決定されると、黙った転居される方がいますが、当社のように任意売却を専門にしている会社から見ると、大変に『もったいない』ことです。
何もしなければ、不動産競売となってしまうのですから、任意売却にチャレンジした方が得策です。
面倒な内覧の立ち合いや室内の清掃等、面倒なことはすべて代行します。ご依頼者は、鍵をお預けください。
Q．自己破産しても、任意売却は可能ですか？
A．もちろん、任意売却は可能です。
自己破産していると、住宅ローンの残債務の返済は免除されます。さらに、引越費用や固定資産税やマンション管理費の滞納分まで、売却代金から配分されますので、依頼者にとって、大変有利な売却となります。
Q．他社に、任意売却を依頼中でも、相談は可能ですか？
A．もちろん、相談可能です。お気軽にお問い合わせください。
任意売却を熟知している不動産会社でなければ、任意売却の解決は無理です。
Q．住宅ローン滞納前でも、ご相談はできますか？
A．もちろん、可能です。
ご相談は早ければ早いほど、有利な解決へと繋がり、解決方法の選択肢も増えます。また、事前の対策を把握することで、精神的なご不安も解消できます。
Q．住宅ローンを滞納すると、会社の給与が差押えされますか？
A．金融機関により異なりますが、その可能性もあります。
住宅金融支援機構や大手銀行などでは、給与が差し押さえられることはありません。但し、ノンバンクなどは、その差押の可能性はあります。
Q．ブラックリストに掲載されますか？
A．住宅ローン滞納履歴として、金融機関の個人情報に記録が残ります。
実際には、住宅ローンの支払いを4回程度、滞納した時点で滞納履歴として個人情報に記録が残ります。
Q．悪質業者の見分け方を教えて下さい
A．コロナ禍で、住宅ローン滞納者を騙す悪質業者が急増しています。
「お客様情報の転売目的」としている悪質業者が急増しています。
インターネット広告の約90％以上が、悪質業者と推測できます。
一般社団法人・NPO法人・全国対応の業者には要注意です。
詳しくは、悪質業者の見分け方をご参照ください。
Q．弁護士事務所を紹介して頂けますか？
A．当社と提携関係にある弁護士事務所をご紹介します
弁護士法人 グリーンリーフ法律事務所
さいたま市大宮区桜区町1-11-20 大宮JPビルディング14階
TEL：0120-25-4631 048-649-4631 ＊アネックス会員
https://www.saitama-bengoshi.com/
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（土・日・祝日も営業中）
宅地建物取引業免許 埼玉県知事（2）第22735号
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会会員
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