大阪の会社員が東京23区の民泊M&Aを検討するなら？投資688.5万円・年間予定利益120万円を元銀行マンが鑑定

大阪など東京以外に住む会社員でも、東京都内で運営中の民泊事業をM&Aで取得し、運営代行を活用して遠隔運営することは可能なのでしょうか。今回は投資合計688.5万円、年間売上486万円、年間予定利益120万円の東京23区・収益化済み民泊M&A案件を、元銀行マン・バトンズ認定DD調査人の田中琢郎が分析。収益性Bでも総合評価がCとなった理由と、会社員が購入前に確認すべきポイントを解説します。

「会社員の副業として民泊に興味がある。でも、大阪に住みながら東京の民泊を運営するのは難しいのではないか」
「民泊をゼロから開業するには、物件探しや許認可、内装、家具、集客まで必要。会社員を続けながらそこまでできるだろうか」
「不動産投資はしているが、金利や物価が上昇する中で、さらに数千万円単位の借入を増やすことには不安がある」

こうした方に知っていただきたい選択肢の一つが、すでに運営され、売上実績のある民泊事業をM&Aで取得する「収益化済み民泊M&A」です。

今回、元銀行マンで民泊M&A・融資の支援を行う田中琢郎が分析するのは、東京都23区内で運営されている収益化済み民泊案件です。

公開資料によると、

• 譲渡価格：650万円
• M&Aプラットフォーム手数料：38.5万円
• 投資合計：688.5万円
• 年間売上：486万円
• 年間経費：360万円
• 年間予定利益：120万円
• 営業利益率：25％
• 単純計算による投資回収期間：約5.7年

という案件です。

数字だけを見ると、

「東京23区で年間予定利益120万円なら、会社員の副収入として悪くないのでは？」

と思うかもしれません。

しかし、私の評価は、

です。

なぜ年間120万円の利益が予定されている案件を、総合Cと評価したのでしょうか。

今回は、この案件を通じて、会社員が収益化済み民泊M&Aを検討するときに何を見るべきなのかを解説します。

東京23区・投資688.5万円の民泊M&A案件を分析

今回の案件は、東京都23区内で運営されている民泊です。

投資合計688.5万円に対して、年間売上486万円、年間予定利益120万円。

月平均にすると、

• 売上：約40.5万円
• 経費：約30万円
• 予定利益：約10万円

という収益構造になります。

営業利益率は25％です。

東京都心では賃料などの固定費も大きくなりやすいため、突出して高い利益率ではありませんが、公開情報から判断すると一定の収益性を確保しています。

そのため、収益性については「B」と評価しました。

ただし、民泊M&Aでは「現在儲かっているか」だけで購入を判断してはいけません。

重要なのは、

「自分が買った後にも、その利益を再現できるのか」

です。

そもそも収益化済み民泊M&Aとは？

一般的に民泊をゼロから開業する場合、

2. 民泊可能物件を探す
3. 物件を契約する
4. 行政・消防などの手続きを進める
5. 内装を整える
6. 家具・家電・備品を用意する
7. 民泊予約サイトへ掲載する
8. 予約を獲得する
9. レビューを蓄積する
10. 運営を改善して黒字化する

という過程が必要になります。

特に会社員の場合、この立ち上げ作業と本業を並行して進めることが大きな負担になります。

さらに、物件を契約してから営業開始するまでの間も家賃が発生するため、売上がない状態で固定費を負担する期間が生じることがあります。

一方、収益化済み民泊M&Aでは、すでに運営されている民泊事業を取得します。

そのため、

• 過去の売上
• 過去の経費
• 宿泊実績
• 運営方法
• 清掃体制
• レビュー等の運営実績
• 運営代行の状況

などを確認した上で投資判断できる場合があります。

大阪の会社員でも東京の民泊を運営できる？

私のところには、大阪を含め全国の会社員から民泊投資の相談があります。

そこでよく聞かれるのが、

「東京の民泊を買っても、大阪から管理できるのでしょうか？」

という質問です。

結論からいうと、重要なのはオーナーの居住地よりも「買収後に誰が運営するのか」です。

民泊には、

• 予約管理
• ゲストとのメッセージ
• 料金調整
• チェックイン対応
• 清掃
• 消耗品補充
• トラブル対応

などの業務があります。

こうした業務を運営代行会社などへ委託し、買収後もその体制を継続できるのであれば、オーナー自身が現地へ頻繁に行かなくても運営できる可能性があります。

そのため、収益化済み民泊M&Aは、会社員が本業を続けながら検討する選択肢の一つになります。

しかし、

「運営代行を使える＝現在と同じ利益がそのまま残る」

という意味ではありません。

ここが、今回の案件を総合Cとした重要な理由です。

なぜ収益性Bでも総合評価はCなのか？

理由1　現在のオーナー自身がどこまで働いているか分からない

今回の年間経費は360万円です。

ただし、現在のオーナーが、

• ゲスト対応
• メッセージ対応
• 清掃手配
• 料金調整
• その他の管理

をどこまで自分で行っているのかは、購入前に詳しく確認する必要があります。

例えば、現在はオーナー自身が作業することで年間120万円の利益を残していたとします。

会社員の買手が、

「自分では何もせず、すべて運営会社へ任せたい」

と考えれば、その業務を外注するための追加コストが発生します。

すると、年間予定利益120万円がそのまま残らない可能性があります。

したがって、DDでは、

現在の利益だけではなく「買手が取得した後の利益」へ数字を組み替える必要があります。

理由2　契約更新に関する費用を確認する必要がある

今回の案件資料では、契約更新関連費用が「有」とされています。

例えば、

• 更新料
• 名義変更料
• 承諾料
• その他契約変更に伴う費用

などが発生する可能性があります。

仮に追加費用が発生すれば、実質的な投資額は688.5万円より大きくなります。

投資額が増えれば、当然ながら投資回収期間も長くなります。

だから私は、譲渡価格や表面上の利回りだけで民泊M&Aを評価しません。

「年間利益120万円だから買う」は危険

民泊M&A案件を見ると、多くの人が最初に確認するのは、

「年間利益はいくら？」

「利回りは何％？」

という数字です。

もちろん重要です。

しかし、銀行融資の審査でも、売上だけを見て融資判断をするわけではありません。

重要なのは、最終的にどれだけ現金が残り、借入を返済できるのかです。

民泊M&Aも同じです。

今回なら、

• 年間売上486万円
• 年間予定利益120万円
• 営業利益率25％

という現在の数字から、さらに、

• 運営代行費はいくらになるのか
• 清掃費は変わらないか
• 家賃条件は変わらないか
• 契約関連の追加費用はないか
• 融資を利用するなら返済後にいくら残るのか

まで確認する必要があります。

不動産は増えた。でも「今使える現金」は増えていますか？

すでに不動産投資を行っている会社員から相談を受けることもあります。

不動産資産は増えた。

借入も増えた。

しかし、ローン返済や管理費、修繕、税金などを差し引くと、

「毎月自由に使える現金は、思ったほど増えていない」

というケースです。

さらに金利が上昇すれば、借入条件によっては返済負担が増える可能性もあります。

ここで、一度投資の目的を整理する必要があります。

不動産投資と民泊M&Aには、それぞれ異なるメリットとリスクがあります。

どちらかが常に優れているわけではありません。

ただ、給料以外の収入源を増やしたいのであれば、

「不動産を買う」

以外に、

「すでに収益を生んでいる事業を買う」

という選択肢もあります。

民泊M&Aは「不労所得」になるのか？

民泊に興味を持つ会社員の中には、「不労所得」を期待する方もいます。

ただし、民泊事業そのものが自動的に不労所得になるわけではありません。

予約管理、ゲスト対応、清掃など、事業運営は必要です。

重要なのは、

「自分が働かなくても運営できる仕組みをつくれるか」

です。

収益化済み民泊M&Aの中には、すでに運営代行会社や清掃体制が構築されている案件もあります。

そうした仕組みを買収後にも承継できれば、会社員自身の負担を抑えられる可能性があります。

だからこそ、利回りだけではなく、

「自分はこの民泊のために毎月何時間働く必要があるのか？」

まで確認してください。

民泊M&Aに融資を活用するという考え方

今回の投資合計は688.5万円です。

「それだけの自己資金を全部用意しなければいけないの？」

という質問も出てくるでしょう。

ファイナンスアイでは、日本政策金融公庫との連携を活かし、民泊開業、会社員の副業、収益化済み民泊M&A、既存民泊事業者の事業拡大などについて、資金計画や融資相談をサポートしています。

もちろん、

民泊M&Aであれば誰でも融資を受けられるわけではありません。

融資は、

• 本人の属性
• 年収
• 自己資金
• 既存借入
• 信用状況
• 取得する民泊事業の収益性
• 事業計画
• 返済可能性

などを総合的に見て判断されます。

一方、融資を活用できる場合には、自己資金だけで購入する場合とは異なる資金計画を検討できます。

民泊の開業・M&Aと融資について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

日本政策金融公庫と連携した民泊×融資サポート

元銀行マンの田中は民泊M&Aの何を見ているのか

私が民泊M&A案件を見る際には、利回りだけではなく、

• 過去の売上・利益
• 家賃
• 清掃費
• 運営代行費
• 契約条件
• 許認可
• 予約サイト等の運営実績
• 売上の季節変動
• オーナー自身が行っている業務
• 買収後の運営体制
• 追加投資の有無
• 融資返済後のキャッシュフロー
• 将来の売却・EXIT

などを確認します。

今回の案件についても、

「東京23区だから買い」

「年間120万円利益だから買い」

とは評価していません。

収益性Bでも、運営体制と追加コストの確認が必要なので投資適正C、総合C。

これが今回の判断です。

買った後だけではない。将来の民泊売却・EXITまで考える

民泊M&Aは、取得して終わりではありません。

私は、

まで一つの投資として考えることが重要だと思っています。

将来、第三者が買いたいと思う民泊事業にするためには、

• 安定した売上
• 利益
• レビュー・運営実績
• 継続可能な契約
• 外注化された運営体制
• オーナーが変わっても回る仕組み

などが重要になります。

反対に、すでに民泊を運営していて、

「やめようか」

「撤退したい」

と考えている方も、単純に閉業する前にM&Aによる事業売却を検討できる場合があります。

民泊をやめる前に｜民泊M&Aで民泊売却・EXIT

今回のまとめ｜買うべきかではなく「買った後にいくら残るか」を見る

今回分析した東京都23区内の収益化済み民泊M&Aは、

• 投資合計688.5万円
• 年間売上486万円
• 年間予定利益120万円
• 営業利益率25％
• 単純投資回収期間：約5.7年

という案件です。

収益性については一定の水準を満たしていると考え、B評価。

一方、

• 完全外注化した際の追加コスト
• 現在のオーナー業務
• 契約更新関連費用
• 買収後の運営体制

などを確認する必要があることから、投資適正C、総合Cとしました。

大阪に住む会社員だから、投資対象も大阪だけに限定しなければならないわけではありません。

運営代行などを活用し、遠隔でも運営できる仕組みを構築できる案件であれば、東京を含め全国の収益化済み民泊を投資対象として検討できる可能性があります。

ただし、買う前には必ず数字と運営体制を確認してください。

実際の民泊M&A案件を見ながら学びたい方へ

田中の民泊投資では、市場に出ている収益化済み民泊M&A案件を、元銀行マン・バトンズ認定DD調査人の視点から分析しています。

「どんな民泊なら買えるのか」

「会社員でも運営できるのか」

「自己資金はいくら必要なのか」

「融資を利用できる可能性はあるのか」

「買った後にどれくらい現金が残るのか」

こうしたことを、実際の案件を見ながら学んでください。

元銀行マンが分析｜田中のお宝民泊M&Aレポート

YouTubeでも全国の民泊M&A案件、融資、民泊投資について解説しています。

[[田中の民泊投資｜YouTube https://www.youtube.com/@financeeye]]

会社員が民泊投資を始めるなら、成功の入口はここから

「ゼロから民泊を開業するべきか」

「収益化済み民泊をM&Aで買うべきか」

「どれくらい自己資金を準備すればいいのか」

「会社員でも融資を使える可能性はあるのか」

まだ具体的な案件を買う段階でなくても構いません。

最初に必要なのは、案件を探すことよりも「何を基準に民泊投資を判断するのか」を知ることです。

田中の民泊投資では、収益化済み民泊M&Aの仕組みから案件分析、資金計画、融資、買収、運営、将来のEXITまで解説しています。

収益化済み民泊M&Aをゼロから学ぶ｜民泊投資セミナー

※投資を検討される方へ

本コラムに記載した売上・利益・投資回収期間等は、提供された案件資料および一定の前提条件に基づく数値です。将来の売上・利益・投資成果を保証するものではありません。実際の投資・M&A・融資にあたっては、契約条件、収益状況、許認可、運営体制、資金計画等を個別に確認した上でご判断ください。