【受講生対談】不動産投資に踏み切れなかった40代会社員が「収益化済み民泊M&A」を選んだ理由

この記事は、利益を達成した後の成功事例ではなく、会社員の受講生が実際の収益化済み民泊M&A案件を比較し、取得に向けて進んでいる過程を紹介するものです。



動画では、会社員の受講生が不動産投資に踏み切れなかった理由や、収益化済み民泊投資を選んだ経緯、田中の伴走サポートに対する率直な感想をお話しいただいています。

• 00:00　受講生インタビュー・自己紹介
• 01:50　不動産投資より収益化済み民泊投資を選んだ理由
• 04:40　田中の民泊投資に興味を持ったきっかけ
• 07:53　民泊投資を始めて変わったこと
• 11:19　伴走サポートに対する感想と本音
• 15:31　民泊投資を実践したから分かること
• 22:02　日本政策金融公庫との連携と民泊×融資
• 22:50　民泊投資を成功させるためのポイント

愛知県在住・一般メーカー勤務の40代会社員

今回インタビューしたIさんは、愛知県に住む40歳の会社員です。

一般メーカーに勤務しながら、将来の資産形成や給与以外の収入源をつくるため、投資について情報収集を続けてきました。

Iさんは、特別な資産家でも、もともと民泊事業を経営していた方でもありません。

本業を続けながら将来の収入源をつくりたいと考え、不動産投資や資産運用を調べていた一般的な会社員です。

現在は「田中の民泊投資」の伴走サポートを受けながら、投資額やエリアの異なる複数の収益化済み民泊M&A案件を比較・検討しています。

案件のなかには、総投資額が約1,000万円から1,500万円規模のものもあります。

ただし、金額や表面的な利回りだけを見ているわけではありません。

取得後の売上や利益を再現できるのか、融資を使った場合に返済後のキャッシュフローが残るのか、会社員として本業と両立できる運営体制があるのかを確認しながら、慎重に投資判断を進めています。

コロナ禍をきっかけに不動産投資を検討

Iさんが資産運用について本格的に考え始めたのは、コロナ禍以降でした。

社会や働き方が大きく変化するなかで、本業の給与だけに依存するのではなく、将来に向けて別の収入源を持つ必要性を感じたといいます。

そこで最初に検討したのが、不動産投資でした。

2022年頃から不動産会社や金融機関との面談を重ね、物件購入や融資について具体的な情報を集めていました。

不動産投資は、金融機関から融資を受けて物件を購入し、入居者から受け取る家賃でローンを返済しながら、長期的に資産を形成する方法です。

会社員が融資を活用して自己資金以上の資産を取得できることは、不動産投資の大きな特徴です。

しかし、Iさんは物件や収支を具体的に検討するほど、ある疑問を持つようになりました。

Iさんが求めていたのは、不動産を所有することだけではありません。

投資によって、本業の給与とは別のキャッシュフローをつくることでした。

不動産投資に踏み切れなかった3つの理由

1．借入金額に対して利益が小さく感じられた

一棟アパートや収益物件を購入する場合、数千万円から、案件によっては1億円を超える融資を利用することがあります。

融資を利用すれば、自己資金だけでは購入できない資産を取得できます。

一方で、借入金額が大きくなれば、毎月の返済負担も増えます。

家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。

• ローン返済
• 管理費
• 修繕費
• 固定資産税
• 保険料
• 入退去に伴う費用
• 空室による損失

これらを差し引いた結果、手元に残るキャッシュフローが想定より少なくなることもあります。

Iさんは、借入額に対して得られる利益が、自分の投資目的と合っているのか疑問を感じていました。

2．資産額よりキャッシュフローを重視していた

不動産投資では、ローン返済が進むことで、長期的に純資産が積み上がっていく可能性があります。

これは不動産投資の大きなメリットです。

しかし、Iさんが重視していたのは、将来の資産額だけではありませんでした。

投資を始めた後、毎年どれだけの現金を手元に残せるのかを重視していました。

不動産投資が悪いということではありません。

Iさんが求める副収入や投資回収の考え方と、検討していた不動産投資の収支構造が合わなかったのです。

3．金利や建築費の上昇も気になった

不動産投資の収益性は、物件価格や家賃、空室率だけでなく、融資金利や修繕費にも左右されます。

金利や物価、建築費、修繕費が上昇しても、家賃を同じ割合で上げられるとは限りません。

Iさんはこうした環境も踏まえ、不動産投資に投入する金額と、得られるキャッシュフローのバランスについて慎重に考えるようになりました。

新しい選択肢として見つけた「収益化済み民泊M&A」

不動産投資以外の方法を探すなかで、Iさんが見つけたのが収益化済み民泊M&Aです。

収益化済み民泊M&Aとは、すでに営業し、宿泊売上が発生している民泊事業を、事業譲渡などの方法で引き継ぐ投資手法です。

一般的な民泊開業では、次のような準備をゼロから進めます。

• 民泊を運営できる物件を探す
• 賃貸借契約や転貸承諾を確認する
• 旅館業や住宅宿泊事業などの手続きを進める
• 消防設備や内装を整える
• 家具や家電を設置する
• 予約サイトへ登録する
• 写真撮影や宿泊ページを制作する
• 清掃や宿泊者対応の体制を整える

準備を終えて開業しても、すぐに予約や売上が安定するとは限りません。

一方、収益化済み民泊M&Aでは、案件によって次のような情報を確認できます。

• 過去の宿泊売上
• 月ごとの稼働率
• 平均宿泊単価
• 予約サイトのレビュー
• 家賃や水道光熱費
• 清掃費や運営代行費
• 予約サイト手数料
• 売上から経費を差し引いた利益

すでに営業している民泊の数字を確認し、投資判断できることが特徴です。

ただし、過去の売上や利益が、取得後も続くとは限りません。

契約、許認可、運営体制、経費、売主への依存度などを確認し、買収後も利益を再現できるかを調査する必要があります。

なぜ不動産投資より収益化済み民泊投資を選んだのか

不動産ではなく「利益を生む事業」を取得できる

一般的な不動産投資では、入居者から受け取る家賃が主な収入になります。

民泊事業では、宿泊単価と稼働日数によって売上が変わります。

宿泊需要、競合施設、価格設定、レビュー、清掃品質などによって売上が変動するため、一般賃貸とは異なる事業リスクがあります。

一方で、需要のあるエリアで適切に運営できれば、通常の賃貸収入を上回る事業利益を目指せる可能性があります。

Iさんは、民泊M&Aを単なる不動産投資ではなく、宿泊事業への投資として捉えました。

「資産を所有する」という考え方から、「キャッシュフローを生む事業を取得する」という考え方へ変わったことが、Iさんにとって大きな転機となりました。

過去の運営実績を確認して判断できる

収益化済み民泊M&Aでは、案件によって、過去の売上や予約実績、宿泊単価、稼働率、経費などを確認できます。

どの月に売上が伸びているのか。

繁忙期と閑散期でどれくらい差があるのか。

売上から必要経費を差し引いた後に、実際にいくら残っているのか。

こうした数字を確認しながら案件を比較できる点に、Iさんは魅力を感じました。

ただし、売主から提示された資料だけを見て判断するのでは不十分です。

予約サイトの管理画面、入金履歴、通帳、請求書、運営委託契約などを確認し、数字の根拠を調査することが重要です。

複数案件を比較できるようになった

投資初心者は、一つの案件を紹介されると「買うか、買わないか」という二択で考えがちです。

しかし、本来は複数の案件を比較し、自分の資金状況や投資目的に合ったものを選ぶ必要があります。

Iさんは現在、投資額やエリア、想定利益が異なる複数の民泊M&A案件を比較しています。

• 取得に必要な総投資額
• 過去の売上と利益
• 取得後の運営体制
• 必要な自己資金
• 融資を活用できる可能性
• 融資返済後のキャッシュフロー
• 投資資金の回収期間
• 将来の売却可能性

一つの数字だけでなく、事業全体を確認して判断するようになったことも、伴走サポートを受けてからの変化です。

田中の民泊投資に参加したきっかけ

Iさんが「田中の民泊投資」を知ったきっかけは、収益化済み民泊投資に関するセミナーでした。

民泊投資についてインターネットやSNSで調べると、売上や高利回りを強調した情報も数多く見つかります。

しかし、投資判断では、売上だけでなく、必要な経費やリスクまで確認しなければなりません。

Iさんがセミナーで印象に残ったのは、感覚的な成功談ではなく、数字と投資判断の基準を使った説明でした。

• 取得に必要な総投資額はいくらか
• どのような経費が発生するのか
• 実際に手元へ残る利益はいくらか
• 投資資金を何年で回収できるのか
• 取得後も運営を継続できるか
• 融資を使った場合に返済できるか
• 売主が抜けても利益を再現できるか

メリットだけでなく、リスクや注意点も含めて説明されていたことが、伴走サポートへの参加を決めた理由の一つでした。

実際の受講生が感じた伴走サポートへの本音

実際に検討している案件を相談できる

民泊M&Aは、案件ごとに条件が異なります。

同じ売上や利益が記載されていても、エリア、許認可、賃貸借契約、運営会社、清掃体制などによってリスクは変わります。

田中の民泊投資では、一般的な知識を学ぶだけではなく、受講生が実際に検討する案件について相談しながら進めます。

Iさんも、複数案件の数字や条件を確認しながら、どの案件が自分の目的に合っているかを検討しています。

継続的に相談できることが安心につながった

収益性や運営条件の良い案件には、複数の買手候補が集まることがあります。

一定のスピードで判断しなければ、ほかの買手が先に契約することもあります。

一方、急いで調査を省略すれば、取得後に想定外の問題が発生する可能性があります。

Iさんは、判断に迷ったときに継続的に相談できることや、具体的な回答を得られることに安心感を持ったと話しています。

案件だけでなく融資や資金計画も相談できる

民泊M&A案件の内容が良くても、取得資金を用意できなければ契約には進めません。

• 自己資金をいくら投入するのか
• 融資をどの程度活用するのか
• 毎月の返済額はいくらになるのか
• 返済後に利益はいくら残るのか
• 運転資金をどれくらい残すのか

こうした資金計画まで含めて検討する必要があります。

田中の民泊投資では、元銀行マンの融資評価目線から、案件の収益性だけでなく、事業計画、資金計画、返済計画についてもサポートしています。

日本政策金融公庫との公式連携を活かした「民泊×融資」

田中の民泊投資では、日本政策金融公庫との公式連携を活かし、民泊事業の資金計画や事業計画、融資相談に向けた準備をサポートしています。

ただし、融資を受けられることが民泊投資の成功ではありません。

重要なのは、借入後も民泊事業を安定して運営し、返済を続けながら利益を残すことです。

金融機関へ相談する際には、次の内容を説明できるように整理する必要があります。

• なぜこの民泊事業を取得するのか
• 売上と利益の根拠は何か
• 取得後は誰が運営するのか
• 売上が下がっても返済できるか
• 自己資金をいくら投入するのか
• 運転資金をどれくらい確保するのか

会社員の場合、本業収入やこれまでの信用実績が融資審査上の材料になる可能性があります。

一方で、本業収入があるだけで、民泊事業の融資を受けられるわけではありません。

民泊事業としての売上根拠や運営体制、返済可能性を説明する必要があります。

融資では「いくら借りられるか」だけでなく、「返済後にいくら利益が残り、次の民泊投資につなげられるか」まで考えることが重要です。

なお、融資には金融機関所定の審査があります。

日本政策金融公庫との連携や伴走サポートは、融資の承認や実行を保証するものではありません。

会社員が民泊M&Aを検討する際の注意点

表面的な利回りだけで判断しない

民泊M&Aでは、売上からすべての経費を差し引いた後に残る利益を確認します。

• 家賃
• 水道光熱費
• 清掃費
• 運営代行費
• 予約サイト手数料
• 消耗品費
• 通信費
• 修繕費
• 税金
• 融資の返済

売主が清掃や宿泊者対応を自分で行っていた場合、買収後に外注することで経費が増えることもあります。

過去の利益だけでなく、自分が取得した後にも同じ利益を再現できるかを確認することが重要です。

契約と許認可を確認する

民泊事業を買えば、そのまま同じ条件で営業を続けられるとは限りません。

• 賃貸借契約
• 転貸の承諾
• 旅館業や住宅宿泊事業に関する手続き
• 消防設備
• 管理規約
• 運営委託契約
• 清掃会社との契約

これらをどのように引き継ぐのかは、案件ごとに異なります。

必要に応じて行政機関や弁護士、行政書士、税理士などの専門家にも確認します。

完全な不労所得とは考えない

運営代行会社を利用すれば、会社員でも本業を続けながら民泊事業へ取り組みやすくなります。

しかし、運営を委託しても、オーナーとしての管理や判断が不要になるわけではありません。

売上や経費の確認、運営会社との連携、設備故障、レビュー低下、料金設定など、必要に応じて改善を行うことが求められます。

民泊M&Aは、何もしなくても利益が入る商品ではありません。

運営を仕組み化し、本業と両立できる状態をつくる事業投資として考える必要があります。

元銀行マン・田中からの専門家コメント

まとめ｜会社員が副業で事業オーナーを目指す新しい選択肢

今回インタビューしたIさんは、不動産会社や金融機関との面談まで進みながら、多額の借入とキャッシュフローのバランスに納得できず、不動産投資には踏み切りませんでした。

そこで見つけたのが、すでに営業し、売上や運営実績がある民泊事業を引き継ぐ収益化済み民泊M&Aです。

収益化済み民泊M&Aには、過去の数字を確認して投資判断できるという特徴があります。

一方で、過去の利益が買収後も続くとは限りません。

• 売上と利益の根拠
• 取得に必要な総投資額
• 許認可と契約の引継ぎ
• 取得後の運営体制
• 売主が抜けた後の利益再現性
• 融資返済後のキャッシュフロー
• 本業と両立できる管理体制

こうした項目を確認し、自分の目的や資金状況に合う案件を選ぶ必要があります。

田中の民泊投資では、収益化済み民泊M&Aの仕組み、案件選び、収支の見方、融資、運営、将来の売却までを解説する無料セミナーを開催しています。

いきなり案件を購入するのではなく、まず民泊投資の仕組みとリスクを理解し、自分に合った方法なのかを判断してください。

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日本政策金融公庫との連携を活かした民泊×融資サポート

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ご注意事項

本記事は、特定の民泊案件への投資、買収または融資を推奨・保証するものではありません。

民泊事業、M&A、融資にはそれぞれリスクがあります。

収支、契約、許認可、法務、税務、運営体制などを確認し、必要に応じて各分野の専門家へ相談したうえでご判断ください。