変動金利で「返済額が変わらないから安心」は本当？

5年ルール・125％ルールの両面
岡山市で「住宅ローン借り換えの窓口カリサポ」を運営している倉元健志です。
「金利が上がったと聞くけれど、うちは毎月の返済額が変わっていないから大丈夫」
変動金利の住宅ローンをお使いの方から、このようなお声をよく伺います。
確かに、多くの金融機関では金利が上がってもすぐに返済額は変わりません。ただ、返済額が変わらないことと、負担が増えていないことは同じではありません。今回は、変動金利の「5年ルール・125％ルール」の両面をお伝えします。

1．5年ルール・125％ルールとは

多くの金融機関の変動金利（元利均等返済）には、次のような仕組みがあります。

• 金利が見直されても、毎月の返済額は5年間変わらない
• 5年ごとに返済額を見直す際も、直前の返済額の1.25倍までに抑える

急に月々の返済が大きく増えないように、家計を守る仕組みです。この点は安心材料といえます。
なお、この仕組みを採用していない金融機関もあります。ご自身の契約内容を一度確認してください。

2．返済額が変わらない間に起きていること

一方で、この仕組みは上がった分の利息を免除するものではありません。毎月の返済額のうち、利息に回る分が増え、そのぶん元金の減りが遅くなります。
【試算例（モデルケース）】
借入3,000万円・35年・当初金利0.5％（毎月 約77,900円）
2年目から金利が1.0％に上がり、返済額は据え置きの場合

• 毎月の利息：約12,200円 → 約24,300円
• 元金に回る分：約65,700円 → 約53,500円
• 5年後の残高：0.5％のままだった場合より 約56万円多く残る

月々の支払いは同じでも、中身は変わっています。
さらに金利が上がった状態が続くと、見直しのたびに返済額が上がったり、返済期間の終わりに残高が残ったりすることもあります。返済が残った場合の扱いは金融機関によって異なります。
※上記は計算上の一例です。実際の金利・返済額は金融機関により異なります。

3．確認していただきたいのは「金利」欄と「残高」です

半年ごとに届く通知では、返済額より先に次の2点を見てください。

• 適用金利（「金利」欄）が、借りたときから何％になっているか
• 返済予定表で、元金と利息の内訳、残高がどう変わっているか

返済額だけを見ていると、この変化に気づきにくいのが変動金利の注意点です。

4．考えられる対策

状況によって、次のような選択肢があります。

• 借り換えを検討する：金利を下げる、または固定金利に切り替えて今後の不安を減らす。比べるときは「今の返済額」ではなく、「次の見直しで上がる予定の返済額」と比べます
• 毎月の返済を少しだけ増やす：繰上返済などで元金の減りを早める方法です。借り換えの諸費用はかかりませんが、月々は上がります。たとえば月5,000円、10,000円など、無理のない範囲で複数の案を比べて決めます（手数料の有無は金融機関によって異なります）
• 今の金融機関に金利の相談をする

どれが合うかは、月々の負担を最優先したいか、元金が減っていないことが気になるかによって変わります。繰上返済についても、教育費や手元の資金とのバランスで考え方は人それぞれです。

まとめ

5年ルール・125％ルールは、月々の負担を急に増やさない仕組みである一方、利息の増加や元金の減りの遅れは見えにくくなります。「返済額が変わっていないから大丈夫」と考える前に、通知の金利欄と残高を一度確認してみてください。
借り換えで返済額が下がる可能性はありますが、金利や審査結果は金融機関の判断により異なり、借り換えできない場合もあります。
カリサポでは、次の見直しで返済額がいくらになりそうかを計算したうえで、借り換えた場合・今のまま返済を増やした場合などを並べてご説明しています。お手元の通知や返済予定表をご用意のうえ、ご相談ください。


住宅ローン借り換えの窓口カリサポ
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