【重要】住宅金融支援機構の任意売却「成功の別れ目」
住宅金融支援機構の任意売却は民間の金融機関とは異なり、一定の手続きを踏みながら進めていかなくてはなりません。
その際、細かな書類の提出や確認しなければならないことがたくさんあります。
また、それに不備があると無駄に時間を費やしてしまい、任意売却失敗といったこともあるのです。
そういった意味で、ある程度の流れについて、ご理解しておく必要があるかと思います。
今日は、住宅金融支援機構の任意売却の流れについてお話ししたいと思います。
１．住宅ローンの滞納前・滞納中・競売申し立て
住宅金融支援機構の場合、滞納が６回を超すと、「期限の利益喪失」（分割返済の権利が無くなる）となり、一括繰り上げ返済請求（残金全て一括を期日までに支払いなさいという請求）という手続きがとられ、早々に競売の申し立てがなされます。
こういった手続きが取られるまでに、任意売却をしてくれる会社を探してください。
２．「任意売却に関する申出書」の提出
支援機構の指定する書式「任意売却に関する申出書」に、署名捺印し、任意売却をしてくれる会社が決まっていれば合わせてそれも記載し提出します。（下記資料）
この資料の提出時期は、競売の申し立てが行われるまでが望ましいです。
というのも、競売の申し立てがなされた後での提出では、成功率に大きく影響してくるからです。
３．物件調査・査定書の作成
任意売却を行う会社が、物件調査と査定書を作成します。
その際は自宅に訪問し室内の写真撮影も行います。
４．売り出し価格の決定
上記査定の結果、支援機構との協議のうえ販売価格を決定します。
（支援機構との協議を行わず、勝手に決めた販売価格は、抵当権抹消に応じることができない場合があります）
５．媒介契約の締結
販売価格が決定後、任意売却を行う会社と所有者との間で、媒介契約を締結します。
６．販売活動の開始
販売活動が開始されれば、支援機構指定書式の「販売活動報告書」を定期的に提出し、報告を行います。
販売活動において、自宅の内覧にご協力していただく必要があります。
７．抵当権抹消応諾の審査
購入希望者が現れれば、その方の提示する価格で再度、支援機構に抵当権の抹消に応じてもらえるかを審査してもらいます。
価格的なこともさることながら、決済時期や購入者がどんな方かなども審査対象となり総合的に判断されます。結果、審査が通れば、契約の運びとなりますが、否決されれば、もう一度販売活動をおこうことになります。（６に戻る）
８．不動産売買契約の締結
買主様と売主様との間で、不動産取引にかかる売買契約を締結します。
９．引越し
引越しをご希望される方は、原則、契約後、決済までに引越しをする必要があります。
ただ、経済的な関係から、どうしても先に引越すことが出来ない場合は、買主さんの承諾をもらって決済後に引越しができる場合もあります。
１０．決済（金銭授受・抵当権等抹消）
任意売却が終了する最終の日となります。
売買代金の金銭授受、抵当権、差押えの抹消登記、競売が申し立てされていればその取り下げをその日、一日で行います。
決済の日には、債権者、役所、購入者、司法書士、不動産会社など全ての利害関係人が集まります。
以上が、住宅金融支援機構の任意売却の流れになります。
こういった資料の作成、提出や債権者とのやり取りは、任意売却を依頼した会社が全て行いますので、ある程度の認識で結構です。
ただ、販売活動における内覧のご協力や、契約、決済へのご参加は最低限必要になってくるということはご理解ください。
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