マンションライフを快適に16
今回は、先日NHK21：00のニュースで、修繕積立金不足の件が報道されていました件についてから進めて行きます。
「修繕積立金が当初の金額で足らない。」と報道されましたが、
これは、条件にもよって変わり、平面駐車場が全戸分あるマンションと、平面駐車場が無いマンションでも変わり、その他収入がどれだけあるかにより変わります。
年1回の定期総会には、どの程度修繕積立金があるのかを確認できます。
物件販売会社も段階増額積立方式を採用し、長期修繕計画書で説明する際に、段階式で上げて行かなければ修繕積立金が足りなくなるのは説明していると思います。
国土交通省が推奨しているのは均等積立方式となります。
段階増額積立方式
3～10年（マンションによって変わります）事に修繕積立金の金額を増額する方式。
※マンション販売時の多くは、段階増額積立方式にされています。
販売会社が段階増額積立方式を採用するのは、マンション販売の際に設定が安い方が売りやすい為と言われています。
均等積立方式
国土交通省が目安と定める金額以上（マンションの修繕積立金に関するガイドライン）の最低額以上の金額である。
例）新築から30年（それ以後は25年以上まで）までの大規模修繕の合計額を算出し、÷30年で計算して修繕積立金額を決めて行く方法。
※決めた金額で行けるかどうか5年程度事の見直しが必要。
※物価の変動等で、費用が足りないと想定される場合、値上げが必要な場合もある。
修繕積立金は、1つ1つのマンションで変わります。
立体駐車場もそうですが、将来的には修繕・取替（立体駐車場の場合）をするのに、1回目の大規模修繕より2回目以降の大規模修繕の方が補修項目が多くなるる傾向があり、費用が高くなります。
また、最近インフレーションになり、工事単価も高額になってきています。
トップダウン式
国土交通省も適切に管理・修繕を出来る様に、トップダウンで出来る方向を模索しています。
最低限マンションで実施しなければいけない事を決め、適切に維持するえきる指針を決めて守ってもらう。
ボトムアップ式
マンションは、一件一件、立地条件も違えば、区分所有者も変わり、違います。
そのマンションに合った適切な管理が出来るには、管理者（区分所有者）がいかにマンションの事を理解でき実施出来るか、修繕業者がすぐに来てくれるか。
その地域にあった、管理・修繕が出来ているかを把握する必要があります。
トップダウン式とボトムアップ式が合わさって快適に居住出来るのではないでしょうか。
大規模修繕一つ取っても、大手業者で問題ないのでしょうが、本当にマンションを大事にしてくれる業者でしょうか。
何故、大手業者が参入してきているのでしょうか。
答えは、現金取引出来るからです（その他の理由もありますが）。
皆様もお仕事され、いかに現金商売が安定的に仕事が出来るかは、ご存じだと思います。
大手に、大規模修繕だけを実施し、小修繕は大手でなくて良いのでしょうか。
マンションの生涯に寄り添ってもらえる業者があるのと、無いのでは違うのではないでしょうか。
将来を見据えた提案型があってもいいのではないでしょうか。
と考えるだけでも色々とあります。
国土交通省が推奨する、均等積立方式もインフレになると、値上げしなくてはいけなくなり、段階増額積立方式とそう変わりが無くなります。
マンションに取って何が一番大切かを皆さんで話合い決めて行けると（ボトムアップ式）より良い住環境が生まれて行くのではないでしょうか。
そのためにも、私達マンション管理士をご利用いただき、皆さんと一緒に最善の方向を考えて行きたいと考えます。
次回は、各種扉 その16 障子から進めて行きます。
