「高く・早く・安心して・静かに」は、同時に手に入らない
ハッピーハウスの真山（さのやま）です。
今日は、この連載の背骨になる回です。不動産売却の全体像をお見せします。
売却は、思いつきで「今日売って明日お金が入る」というものではありません。いくつかの段階を、順を追って進みます。その流れを、7つのステップに整理しました。
■ 売却の7ステップ
STEP0 売る前に自分の状況を確認する
売却理由・目的・優先順位・心構えの整理。──ここまでが、前回までにお話ししてきたことです。
STEP1 売却の全体像を把握する
流れ・関わる専門家・必要な書類を知る。いま、ここです。
STEP2 査定で物件の価値を知る
物件にどのくらいの価値があるか、不動産会社に見積もってもらいます。
STEP3 不動産会社を選ぶ
売却を任せる会社を決め、媒介契約を結びます。
STEP4 販売活動（買主が現れるまで）
広告を出し、内覧に対応し、買主を探します。不動産会社が中心に動き、売主は内覧などで協力します。
STEP5 売買契約を締結する
買主が見つかったら、価格などの条件を詰め、契約書を取り交わします。
STEP6 決済・引き渡しを完了する
残りの代金を受け取り、鍵を渡し、司法書士が登記の手続きをします。
STEP7 確定申告で仕上げる
利益が出た場合などに、翌年、税金の申告をします。
■ 意外と知られていないこと
ここで大事な注意をひとつ。
番号がついていると、「1番が終わってから2番、2番が終わってから3番」と一直線に進むものだと思いがちです。けれども──
STEP2（査定）とSTEP3（業者選び）は、どちらが先とも限りません。
複数の会社に査定を頼んでみて、その対応の良し悪しから依頼先を選ぶ。これは「査定をしながら業者を選んでいる」状態です。逆に、信頼できそうな会社に当たりをつけてから査定を頼む方もいます。
実際には、この2つは行きつ戻りつしながら同時に進みます。順番にこだわらず、「この2つはセット」と考えてください。
■ 「売却は終わらない」ということ
もうひとつ、見落とされがちなことがあります。
鍵を渡して代金を受け取った時点では、売却は終わっていません。
STEP7、翌年の確定申告が残っています。利益が出ていれば税金の申告が必要ですし、税金を軽くできる特例を使うにも申告が要ります。
「売れた、よかった」で気が緩んだ翌年の2月に慌てる方を、私は何人も見てきました。売却の最後の仕上げは、翌年の確定申告です。最初から予定に入れておいてください。
■ 期間はどのくらいかかるのか
よく聞かれますが、正直に申し上げると物件の種類や立地、その時々の市場によって大きく変わります。「3か月です」と断言する人がいたら、少し警戒してください。
ただ、7つのステップがあり、それぞれに時間がかかるということは知っておいてください。思っているより、長い道のりです。だからこそ、地図が要ります。
■ 今日の結論
この7ステップが、これから1年かけてお話ししていく内容の全体像です。
細かい数字を覚える必要はありません。「こういう順番で進んで、こういうことが起きる」と頭の隅に置いておいてください。
地図を持っている人は、説明を鵜呑みにせず「それはどういうことですか」と聞けます。この一言が言えるかどうかで、結果が変わります。
次回は、この7ステップで登場する専門家たちの話です。誰が何をしてくれるのかが分かると、「これは誰に聞けばいいのか」で迷わなくなります。
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