住宅ローンの借入額はいくらが適正？年収倍率と返済負担率で解説

住まい探しを始めようとするとき、多くの方が最初にぶつかるのが「今の年収で、いくらの家まで買えるのだろう」という疑問です。物件情報を眺めていると、つい気持ちが先に動いてしまいますが、予算の軸が定まらないまま探し始めて、途中で判断基準が分からなくなってしまう方が少なくありません。

逆に言えば、この「いくらまでなら無理なく買えるのか」という問いに自分なりの答えを持てると、その後の物件選びは驚くほどスムーズになります。そこで今回は、住宅ローンの借入額と家計のバランスをどう考えればよいのかを、実務の視点から整理してお伝えします。

一般的には、住宅ローンの借入額は年収の5〜7倍程度までを、ひとつの目安とする考え方があります。たとえば年収500万円の方であれば、2,500万〜3,500万円程度が一つの目安になる、という具合です。ただ、私がここで強くお伝えしたいのは、この年収倍率を「上限いっぱいまで借りてよい金額」と受け取らないでほしい、ということです。

年収倍率という考え方の性質

年収倍率という考え方の性質

年収倍率とは、借入額が年収の何倍にあたるかを示す、予算のあたりをつけるための簡易な目安のことです。便利な指標ではあるのですが、これはあくまで出発点であって、ゴールではありません。実は、ここを取り違えてしまう方がとても多いのです。「7倍まで借りられるなら、7倍いっぱいまで借りよう」と考えてしまうと、家計の実態から離れた予算になってしまうことがあります。

同じ年収でも、無理なく返していける金額は人によって大きく変わります。お子さんが何人いらっしゃるか、これから教育費がどう膨らむのか、車を持つのか、共働きをいつまで続けられるのか。

こうしたご家庭ごとの事情によって、適正な予算は上にも下にも動きます。ですから私は、年収倍率はあくまで「自分の家計に合った予算を決めるための入り口」としてとらえていただくのがよいと考えています。

借りられる額と無理なく返せる額は違う

予算を考えるうえで、年収倍率と並んで大切にしていただきたいのが、返済負担率という考え方です。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことを指します。

ここで見落としがちなのが、住宅ローンだけでなく、車のローンやカードの分割払いなど、他の借入もすべて含めて計算するという点です。

住宅金融支援機構の基準では、他の借入も含めた総返済負担率が、おおむね30〜35％以下であれば融資の対象とされる水準とされています。これは言い換えれば「金融機関がお金を貸してくれるかどうか」を判断するための基準です。ところが、ここに一つの落とし穴があります。貸してもらえる上限と、無理なく返していける金額は、必ずしも同じではないのです。

一方で、家計の安全性を重視する金融知識の啓発資料などでは、無理のない目安として、返済負担率を25％程度までに抑える考え方も示されています。つまり、審査上は30〜35％まで通るとしても、暮らしの余裕まで考えるなら、もう少し手前で線を引いておいたほうが安心だ、という見方です。

この「借りられる上限」と「無理なく返せる水準」の差を意識しておくことが、購入後の家計を守るうえで、実はいちばん大切なポイントだと私は思っています。

数字で見る「線の引き方」の違い

具体的にイメージしてみましょう。返済負担率は、年間の返済額を年収で割って求めます。仮に年収500万円の方であれば、返済負担率25％はおおむね年間125万円、月々に直すとおよそ10万円強が返済の目安ということになります。

同じ年収でも、これを35％まで引き上げれば月々の返済はさらに大きくなります。数字だけを見れば「返せる」ように思えても、その分だけ毎月の生活費や貯蓄に回せるお金が減っていく、ということでもあります。どのあたりで線を引くかによって、日々の暮らしのゆとりは大きく変わってくるのです。

なぜなら、住宅ローンは何十年と続くものだからです。返済が始まった後には、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金、家の修繕費など、購入前には見えにくい支出も重なってきます。ぎりぎりの返済額で組んでしまうと、こうした想定外の出費や、収入が一時的に減る局面に対応する余力がなくなってしまいます。

数字の上では返せるはずだったのに、暮らしが窮屈になってしまう…。そうした状況を避けるためにも、上限ではなく、少し余裕を持たせた水準で予算を組んでいただきたいのです。

予算は物件を探し始める前に決める

もう一つお伝えしたいのは、この予算の整理は、物件を探し始める前に済ませておくのがよい、ということです。気に入った物件を見つけてから予算を考えると、どうしても「この家に合わせて、いくらまで頑張れるか」という発想になりがちです。順番が逆になると、無理な借入に傾きやすくなります。

先に「わが家にとって無理のない金額はいくらか」という軸を持っておけば、その範囲の中で物件を探すことになるので、選択の基準がぶれません。限られた時間の中で、本当に自分たちに合った住まいを見極めやすくなります。予算という土台があるからこそ、安心して一歩を踏み出せるのです。