ローン返済額だけで家計を組むと後悔する｜管理費・修繕積立金の上昇リスクとは？

「ローンの返済額は無理のない範囲に収めたつもりだったのに、いざ住み始めたら毎月の支払いが想像以上に重い」。マンションを購入された方から、こうしたご相談をよくいただきます。

特にタワーマンションのような人気物件を購入された方ほど、購入後しばらく経ってから「こんなはずではなかった」とおっしゃることがあります。原因の多くは、毎月のローン返済額ではなく、管理費と修繕積立金にあります。

私のところには、横浜市を中心に、神奈川県内のマンション購入を検討されている方が日々ご相談にいらっしゃいます。住まいとお金の両面から伴走する立場として、マンション購入で見落とされがちな管理費・修繕積立金の上昇リスクについて、現場でよくお伝えしていることをお話しします。

「希望の物件だから」で見落とされる固定費の重み

「念願のタワーマンションなんです」「眺望が気に入って、ここしかないと思いました」

購入を決められた方の多くは、物件そのものへの強い思い入れを語ってくださいます。それ自体はとても素敵なことです。

ただ、その思いが強いほど、私が「念のため確認しましょう」とお伝えする情報を、軽く見られてしまう傾向があるのも事実です。なかでも管理費と修繕積立金は、購入時点の金額だけを見て「このくらいなら払える」と判断されがちです。

マンションの固定費とは、住宅ローンの返済額とは別に毎月発生する管理費・修繕積立金・駐車場代などの恒常的な支出のことです。これらは購入後ずっと続く支出であり、しかも将来的に金額が変わる可能性があります。

特にタワーマンションは共用設備が充実している分、管理費の負担も大きくなる傾向があります。コンシェルジュサービス、ラウンジ、フィットネスルーム、高速エレベーター、複雑な空調・防災設備など、これらを維持するために必要な人件費や設備管理費は、長期的にも下がりにくい性質のものです。

さらに、年数が経過すると修繕積立金が段階的に引き上げられる「段階増額方式」が採用されているケースも多く、購入当初の金額のままとは限りません。物件のパンフレットに書かれている修繕積立金の金額は、あくまで「いま現在」の数字です。10年後、20年後にいくらになっているかは、長期修繕計画書を見て初めて分かります。

私がご相談を受ける際、最初にお願いしているのは「いま見えている金額」ではなく「これから増える可能性のある金額」を一緒に見ていただくことです。希望の物件であるほど、この視点が抜け落ちやすいのです。

家計を圧迫する仕組み：返済額にプラスされる現実

実際の数字でイメージしてみましょう。たとえば住宅ローンの毎月返済額が15万円だったとします。これに管理費2万5千円、修繕積立金1万5千円、駐車場代2万円が加わると、住居関連の固定費だけで毎月21万円です。

「ローンは15万円」と思って組まれた家計プランと、実際の支出には6万円の差があるわけです。年間にすれば72万円。10年で720万円もの違いになります。さらに、修繕積立金が10年後に倍近くまで引き上げられるケースもあり、ライフプランへの影響は決して小さくありません。

私が住宅ローンのご相談を受ける際、最初にお願いしているのは「ローン返済額」ではなく「住居に関わる総支出」で家計を組み立てていただくことです。返済額だけで家計を見積もると、毎月の家計を圧迫しやすくなるからです。

お子さまの教育費、ご自身の老後資金、保険料、車の維持費など、これらすべてとのバランスの中で住居費を考えなければ、購入後に「思っていた生活ができない」という事態を招きかねません。実際、私のところに来られる方の中には、購入後に「毎月の余裕がなくて、子どもの習い事を減らした」「外食を控えるようになった」というお話を聞かせてくださる方もいらっしゃいます。

住まいは人生を豊かにするためのものです。それが毎月の生活を窮屈にしてしまっては本末転倒です。だからこそ、購入を決める前の段階で「総支出」での試算をしておくことが大切だと、私は繰り返しお伝えしています。

良い情報と悪い情報、両方をそろえて判断する

マンション購入で後悔されない方に共通しているのは、「気に入った物件の良い面だけでなく、不安な面も先に確認する」という姿勢です。これは私がご相談者にいつもお伝えしていることでもあります。

不動産購入の検討段階では、どうしても良い情報ばかりに目が向きがちです。眺望、立地、設備、ブランド。魅力的な要素が並んでいると、自然と前向きな気持ちになります。それ自体は悪いことではありません。ただし、購入は人生で最も大きな買い物のひとつです。良い情報と同じくらい、慎重に扱うべき情報も存在します。

具体的には、購入前に以下のような資料を取り寄せていただくことをおすすめしています。

・長期修繕計画書（修繕積立金の将来の見通しが分かります）
・管理組合の総会議事録（住民間の課題やトラブルが見えます）
・管理費・修繕積立金の改定履歴（過去にどう変わってきたか）
・修繕積立金の現在の残高（計画通りに積み立てられているか）

これらは購入を検討する方であれば、売主または管理会社を通じて取り寄せることができる資料です。「契約を急かされて確認する時間がなかった」というお声も時々耳にしますが、こうした資料の確認を待ってくださる売主・仲介会社を選ぶことも大切な判断のひとつだと私は考えています。

私自身、ご相談者には物件のメリットだけでなく、気になる点もあえてお伝えするようにしています。短期的にはご期待に沿わないお話になることもありますが、長く付き合っていただけるのは、こうした姿勢を評価してくださる方々です。「全幅の信頼を置いているので、家を探している知人がいるといつも紹介しています」。こうしたお言葉をいただけるのは、良い面も気になる面も一緒に見てきた結果だと思っています。

相談すべきタイミングは「契約前」、できれば「内覧前」

「気に入った物件が見つかってから相談すればいい」。そう思われる方も多いのですが、実はこのタイミングではすでに気持ちが物件に傾いていて、客観的な判断が難しくなっていることがほとんどです。

私のところには、購入直前で「念のため、第三者の意見を聞きたい」とご相談に来られる方もいらっしゃいます。お話を伺ってみると、すでに購入の意思はほぼ固まっていて、こちらが少し気になる点をお伝えしても「でも、もうこの物件で進めたいんです」となることが多いのです。

理想的なのは、物件探しを本格的に始める前、もしくは内覧に行く前の段階で、ご自身の家計とライフプランを整理することです。住宅ローン控除、保険の見直し、NISAなどを含めて、住まいの取得が将来の資産形成にどう影響するかを一緒に整理させていただきます。

近年は物価高の影響もあり、「無理のないマンション購入をしたい」というご相談が増えています。ワンフィニタス株式会社では、不動産仲介に加えて、住宅ローン・保険・資産運用までを一体で考えるご相談を承っています。物件をご紹介する前にまず家計を整える、というご相談スタイルも歓迎しています。

買い替えのご予定がある方、購入後の保険・NISAの見直しをご検討の方も、長くお付き合いいただける関係性を大切にしています。

このようなことでお困りの場合は、ワンフィニタス株式会社まで、まずはお気軽にご相談ください。