マンションのリフォームは自由にできるの？できないの？後悔しないためのリフォーム

2019年7月1日公開 / 2020年4月24日更新

テーマ：マンション　リフォーム

コラムカテゴリ：住宅・建物

コラムキーワード：畳　掃除、畳　張り替え

住まいは、自分の暮らしに合ったリフォームを行うことでより快適になります。ライフスタイルに応じた間取りの変更や、断熱、防音のためのリフォームなど、内容はさまざまです。しかし、マンションをリフォームする場合、一戸建と違って制限があり、リフォームが可能な場合と不可能な場合があります。

【廊下は代表的な共用部です】

＜マンションには「管理規約」が存在する＞
分譲マンションには、マンションの維持、管理を行う管理組合があります。管理組合の組合員は普通マンションの区分所有者で構成され、すべての住民が安全で快適に暮らせるよう環境を整備することを目的としています。

管理組合は、区分所有法という法律に沿って作られた「管理規約」をもとに活動しています。ここに、リフォームの際のルールなども記載されているので、リフォームを思い立ったら、プランや料金に思いを馳せる前に、管理規約を確認しましょう。

【共用部だから区分所有者が積立てた修繕積立金で大規模修繕をします】

＜マンションの「専用部分」と「共用部分」について＞
マンションは所有者の区分所有権によって保護される「専有部分」と、所有者全員で共有する「共用部分」に分かれます。

専有部分とは所有者の個別の持ち分で、居住空間がこれにあたります。そして共有部分とは、廊下、階段、エレベーター、玄関ホール、バルコニーなどです。（以外にも、居住空間に隣接したバルコニーは、共有部分なのです。）所有者個人としてリフォームできるのは、原則として「専有部分」だけで、「共用部分」に手を付けることはできません。

厳密に言えば、専有部分は玄関の内側からサッシの内側までなので、室内を一歩出れば共用部分となります。

【バルコニーに木製デッキをしたいときは点検時に簡単に移動できることが常識です】

バルコニーは専用使用権が認められてはいるものの、共用部分となります。住人の緊急避難通路にもなっているので、自由にリフォームすることができません。避難に支障のない程度のガーデニングはOKですが、サンルームの設置などは禁止されています。

窓や玄関扉なども共用部分に該当し、所有者が許可なく手を加えたり、取り換えたりできないよう定められています。

窓サッシは、建物の外観に統一感を持たせるため、取り替えを禁止されていることが多いですが、ガラスの交換は認められている場合もあります。その場合は、防音仕様、断熱仕様のガラスに変更することは可能です。玄関扉についても勝手に交換することはできませんが、扉の内側の塗装については可能となっています。

【ガラスの内側に遮熱・飛散防止・紫外線カット目的で貼るガラスフィルムはOKです】

＜専有部分でもリフォームできないケースとは？＞
専有部分のリフォームであっても、共用部分に囲まれた空間である以上、制限を受ける場合もあります。管理規約はマンションごとに異なるものですが、ほぼ共通して以下のような事項が定められています。

〇床仕上げ材について
ほとんどのマンションでは下の階への遮音性を配慮して、吸音性のある床材の使用しか認めない旨が、管理規約に記載されています。遮音基準は軽量衝撃音目安のLL-45が一般的ですが古いマンションではLL-40も散見されます。

生活音が下に響きやすいという理由で、いまだにフローリング自体を禁止してカーペットに固定しているマンションがあるほどです。ダニやインテリアの自由性を考えると時代遅れだと思いますが、頑なに拒否する管理会社や管理組合があります。そんなマンションでは、畳をフローリングにしたり、カーペットを違う材質のものと取り替えたりする場合は注意が必要です。

【内窓は管理規約には抵触しません。木製内窓は色んな形のサッシに対応できます】

〇電気（ガス）容量規定
古いマンションでは、新築当初の電気容量が最近の新築マンションよりも少ないため、大量の電気容量を喰うIHや電気式の床暖房は許可されないことがあります。ただし、マンション全体で容量アップの工事が済んでいる場合は別です。設備機器を増やしたい場合、管理組合への相談が必要です。ガス給湯器の号数も念のためご確認ください。

〇エアコンなどの設置
スリーブのない部屋にエアコンを設置するために、壁に穴を開ける工事は管理組合へ事前に相談が必要ですが、許可されることは難しいかもしれません。

〇工事時間の制限
マンションの場合、職人の出入りや工事の音で他の住民に迷惑をかけてしまうことがあるので、工事ができる曜日、時間などを制限しているケースが多いです。一般的に日曜、祝日は禁止、時間は9時～5時となっています。

【窓は引違窓とFIX窓の複合になっている場合、それぞれ分離して内窓を作ることもできます】

＜資材の搬入経路に関する規定＞
機材や資材の搬入、搬出についても規定が設けられています。配送のトラックを止める場所や搬入経路についても管理事務所の指示に従わなくてはなりません。エレベーターを使用する場合は、養生が義務づけられています。お客様ご自身でも管理人さんに確認するだけでなく、リフォーム業者にも管理会社に、制限事項を確認してもらうようにしましょう。

＜構造上の問題でリフォームできない場合＞
室内を区切る壁は専有部分なので、基本的には撤去して間取りを変更することができますが、構造上の問題でそれができない場合があります。

部屋と部屋とを仕切っている「石膏ボード」などで仕上げた間仕切り壁は、壊して新たな壁をつくることも可能ですが、RC造りなどのコンクリートで作られた柱や梁、壁は壊せません。
梁を使わない「壁式構造」も、壁が撤去できないので間取りの変更が困難です。

さらに水廻りも制約が生じやすい部分です。キッチンやトイレなどの移動を検討する場合、パイプスペースの位置を動かせないため、排水勾配を考えると移動できる場所が限られます。

【当社では玄関ドアの内側に、木製内玄関扉をつけますがこれも管理規約に抵触しません】

＜制約を工夫によって解消しよう＞
以上のように、マンションは管理規約上の制約や構造上の問題などで、自由にリフォームできないイメージがあります。しかし、制約の範囲内で工夫を凝らすことによって、さまざまなリフォームが可能ですし、建材の選び方や使い方によっては、かえって個性的な雰囲気の住まいになる可能性もあると言えます。

【2枚ふすまだけだったのを壁を切って4枚にして採用していただいた御簾戸】

【マンション中和室に古材引き戸とともに採用された御簾戸】

実際、当社では、古民家を解体したときに出てきた古材の御簾戸（みすど）や欄間（らんま）をうまく利用して、無機質になりがちなマンションを、モダンでお洒落な空間にリフォームした方もいらっしゃいます。

狭い空間であるトイレでも、四方の壁紙を「青空の下で草原を行くイメージ」で選んで、楽しい空間にした方もあります。これらは、狭さを逆手に取った好例です。

自由が制限されるマンションリフォームだからこそ、そうした経験豊富な専門家に相談するのがおすすめです。
天然木や古材利用のマンションリフォームはぜひ森林浴生活にご相談ください、