空き家を売却した場合の税金について。特別控除は受けられる？
増え続ける空き家問題の解決に乗り出すべく、国は2015年、「空き家対策特別措置法」を制定しました。
この法律の大きなポイントは、倒壊寸前の空き家や、衛生上有害な空き家など、迷惑な空き家を「特定空き家」に認定し、所有者に対して撤去や修繕の命令をできるようになった点です。
特定空き家に認定されることのないよう、まずは認定基準を把握し、早期の対策を行うことが大切です。
特定空き家の認定は自治体が行う
空き家対策特別措置法の目的は、「適切な管理が行われていない空き家が、防災、衛生、景観などの地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることから、地域住民の生命、身体、または財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空き家等の活用を促進する」というものです。
地域に悪影響を及ぼし、その中でも早急に対処が必要な空き家を「特定空き家」として認定します。認定は住民にもっとも身近な行政主体であり、空き家の状況を把握することができる立場にある市町村が行います。
特定空き家の認定基準とは
空き家対策措置法では、特定空き家を次のように定義し、具体的な例をガイドラインにおいて示しています。
【１】そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・建築物の著しい傾斜（基礎に不同沈下がある、柱が傾斜している等）。
・建築物の構造耐力上主要な部分の破傷等（基礎が破損または変形している、土台が腐朽または破損している等）。
・屋根、外壁等が脱落、飛散等する怖れがある（屋根が変形している、屋根ふき材が剥落している、壁体を貫通する穴が生じている、看板、給湯設備等が転倒している、屋外階段、バルコニーが腐食、破損または脱落している）。
・擁壁が老朽化し危険となる怖れがある（表面に水がしみ出し、流出している等）。
【２】そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・吹き付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い。
・浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
・排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
・ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。
・ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。
【３】適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・景観法に基づき景観計画を策定している場合において、当該景観計画に定める建築物又は工作物の形態意匠等の制限に著しく適合していない状態となっている。
・地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている。
・屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されたりしている。
・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。
【４】その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
・立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている。
・動物のふん尿その他の汚物の放置により、臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
・シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。
・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。
特定空き家の所有者が被る不利益とは
なぜ、こんなに空き家が増えたのか。その理由のひとつに固定資産税の軽減措置があると思われます。家が建っていると土地にかかる税金が特例によって軽減されるのです。
しかし、特定空き家に認定されると特例の対象外となり、土地にかかる固定資産税が今までの6倍になります。
さらに自治体によっては都市計画税がかかるところもありますが、こちらも3倍に跳ね上がります。
今までは更地にしてしまうと軽減措置がなくなるため、建物をそのままにするケースが多く見られましたが、迷惑な空き家が社会問題となったため、この点が見直されたということです。
また、地震などで建物が倒壊したり、台風で瓦が飛んだりして通行人に被害が出た場合、所有者には管理責任がありますので、損害賠償を求められる可能性もあります。空き家の所有者はこのようなリスクを負っているということを忘れてはいけません。
特定空き家に指定されないための対策は？
すでに空き家をお持ちの方は、空き家の現状を把握し、問題があれば早めに補修を行い、定期的に訪れて維持、管理に努めましょう。ご自身で行うのが無理な場合は、空き家管理サービスなどのように業者に依頼することもできます。
この先も住まないのなら資産価値が高いうちに売却する、あるいは賃貸に出すなどして、誰かに使ってもらうというのがベストの選択かと思われます。
また、空き家対策措置法では、各自治体に対して「空き家等対策計画」を定めて対処するよう求めています。これを受けて独自の取組みを行う自治体も増えています。
空き家を使ってくれる人を探す「空き家バンク」や相談窓口などを開設している自治体もあります。解体に補助金を出す自治体もあります。
このように、自治体の空き家対策事業について知っておくと、役立つときがくるかもしれません。
いずれにしても、実家が空き家になる日は来ますので、どうするかを早いうちから話し合っておき、心の準備をしておきたいものです。
