不動産鑑定士はどのような手順で価格を決めているのか
相続ブーム
不動産の相続税を払う対象が増えたため、悪い言い方ですが相続がブームになっています。最近ではラジオを聴いていても、相続についてはお任せ下さい！と某税理士法人のＣＭが何度も流れてきます。女性が電話番号を叫ぶタッチで作られていて、少し耳障りな印象を受けてしまいます。
私は税理士ではありませんので、申告業務はできません。税金がいくら掛かりますとも言えません。ただし、明らかに高く申告してしまった場合の更正の請求に係る資料作成や、認められれば税金が安くなる広大地に係る意見書作成等では不動産鑑定士の立場からお手伝いすることはできます。しかし、これらは頼まれれば受けるというスタンスでメイン業務にするつもりはありません。
相続は税金だけの問題ではない
そもそも相続にはどんな問題が生じるのでしょう。
①相続財産の分割（各相続人の取分確定）
②税金の申告、納付
③相続した財産の処理
一般に相続というと税理士さんに頼むイメージですが、揉めるのは①ですね。これは税理士さんでは解決できません。争いに発展しそうになれば、弁護士さんが登場しますし、そもそも土地の境界が決まっていなかったり、分筆する必要があれば、土地家屋調査士さん、測量士さんが必要ですし、登記するには司法書士さんに普通は頼みます。さらに相続する土地に借地人さんがいれば、出来れば借地人さんに底地を買い取ってもらって相続税を減らす対策をしたり、生前から対策としては、建築系の業者さんからの提案でアパートを建てて税金を圧縮したり、生前贈与や家族信託を使ったりして対策を施したりします。よって、「相続」と言ってまず大変なのは①なのです。
また、③についても①をしっかりしていないと大変な目にあってしまいます。①の段階で変な相続対策を行い、アパート等を引き継いでも、稼働が悪く、売るに売れず、絵に描いた餅となった相続対策も多いようです。
相続財産の正確な評価と時価に則した分割が重要
私が出来ることは相続の対象となる不動産の価値を正しく判断し、ご要望に沿った分割案をご提示することです。要するに分割する前の不動産はいくらで、このように分割すれば、納得する相続になりますよとお示しできることです。実は、これは税理士さんには出来ないのです。
それは当たり前の話で、税理士さんは基本的に不動産については素人だからです。
申告のための算定は、その後の不動産の計画や運用に使えることはありません。あくまで相続税の申告のための算定なので、その価格に基づいて各相続人に分けてしまうと、実は全く公平でない分割だった場合も多いのです。
それが地価の高い商業地であったら、冗談ではなく血みどろの相続（争族）になる可能性が高いです。
世界に同じ不動産が無いため、その分割方法もその不動産だけの方法を探る必要があります。全く同じ画地条件でも、違う地域では違う分割をしなければならないケースがほとんどです。
しかし、税務署に申告の際は、税理士さんが国税庁の財産評価基準で算定します。これが原則になっています。しかし、これは申告用の算定ですから、本当の評価とは「別物」とお考え下さい。
一方、不動産業者さんの中では、きちんとした査定が出来る方もいらっしゃいます。しかし、一般的に不動産鑑定理論を熟知している業者さんは極めて少ないので、そういう業者さんを探すのが大変です。
よって、ここに不動産鑑定士の役目があると考えています。なぜなら、法律的にも、日本で報酬を頂いて不動産の評価が出来るのは不動産鑑定士だけだからです。
もちろん煽るつもりはありません。
お付き合いのある税理士さんがいらっしゃったり、不動産業者さんがいらっしゃたり、相続対策も万全だと考えている方もいらっしゃいます。
ただ、何か一つでも疑念があれば、一度、不動産鑑定士に相談してみて下さい。相続財産が大きくても小さくても、セカンドオピニオンとしてのご利用も有効だと考えております。
私は不動産のプロではありますが、相続をトータルで見て頂ける方ともネットワークがございます。
是非、将来の不動産相続に若干の不安でもあれば、一度、お気軽にご連絡を頂ければと思います。
