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小川哲也

借地権・底地の問題や投資物件の評価に強い不動産鑑定士

小川哲也(おがわてつや)

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コラム

あらゆる不動産や評価する目的に対応するのが不動産鑑定士です

不動産鑑定士の活用

2017年5月18日

最近、自分のアピールというよりも、不動産鑑定士のアピールに一生懸命になりつつあります(笑)
ただ、不動産鑑定士を活用することによって間違いを無くすことがあることを、一般の方に知って頂きたいという思いで、また鑑定士のアピールをさせて頂きます。



無限大に拡がる不動産が関わる場面



不動産にも色々な分野があります。売買、賃貸、交換、寄付、
住宅、事務所、店舗、ホテル、倉庫、工場、農地、宅地見込地、山林、駐車場、空家、公的不動産、
管理、鑑定、開発、建築、都市計画、区画整理、再開発、証券化、
相続、贈与、事業承継、M&A、競売、任意売却、民事再生、会社更生法、収用、補償、係争、調停、、、

不動産の種類や目的や業務等がゴチャゴチャになっていますが、今、不動産に関連する項目を挙げてみてもこんなにあります。そしてこれら全てに精通しているプロフェッショナルはおそらくいないでしょう。

なぜなら、それぞれ奥が深く、それぞれに専門家としてプロがいる分野です。

しかし、我々のような不動産鑑定士は、御依頼があればその全てに関わる可能性があります。もちろん、自分で歯が立たないのであれば御依頼をお断りするか、他の鑑定士をご紹介することになりますが、そんなことをしていては事業が成り立たなくなってしまいます。

市場分析が肝



不動産の価格は、その経済価値を貨幣額で表示したものですから、考えられる要因を分析して、全てを価格に反映させて、評価額を出すことになりますが、市場価値を表示する場合は、その市場で考慮される要因を分析すれば良いわけです。例えば、工場用地に日当たりは一般的には考慮しないので、これは考慮しないことになります。
もちろん、対象不動産のスペックは把握するのですが、それが市場でどのように判断されるか、判断される要因は何か、その要因はどの程度の重要性があるのかを分析することになります。

それに依頼目的等を考慮して、どんな価格や賃料等を出すのかを決めていくことになります。

どんな価格ということは、今までお話していない価格概念があるので後日に譲ります。ただ、一般的には正常価格(賃料)出すことが基本です。

特殊な不動産になると市場自体が明確でないので、もっとも妥当な市場をこちら側で想定することになります。それはどのような範囲なのか、どのような需要者がいるのか、供給はどうなっているのか、どんな特性があるのか等を分析していきます。

このような市場を分析することによって、対象不動産の位置づけが見えてきて、初めて対象不動産の価値が見えてきます。市場が分かって、その市場の中で立ち位置が分かれば、価格を出す道が見えてきます。

我々不動産鑑定士は、一応不動産関連の資格では最高峰の資格と言われていますが、一つ一つの専門分野に全て精通しているわけではありません。勿論、精通するための努力を惜しまないのは言うまでもありませんが、物理的に無理なこともございます。
ただ、鑑定士の肝は不動産鑑定評価基準という不動産の価格を出すために絶対に必要となるロジックが身体に染みついており、その中で対象不動産に関連する市場分析を詳細に行うことにより、対象不動産の立ち位置を明確にできます。

不動産の中ではゼネラリスト的位置付けである鑑定士ですが、上記のような市場分析を行って精度の高い評価を行いますので、かなり特殊な案件でもご相談いただけます。

もちろん、普通の住宅でも大丈夫です。
要は不動産の価格、賃料に関するお悩み事等は、何でもご相談下さいということでした。

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