二世帯住宅　登記は要注意！

個人が相続や遺贈により、被相続人やその同一生計親族の居住用や事業用に使用されていた宅地等がある場合には、相続税の課税価格の計算上、その宅地等の評価額のうち最大80％まで減額する特例があります。

居住用の宅地については、配偶者以外の者が取得した場合、被相続人との同居がこの特例を受ける為の要件の一つであることから、例えば、父が所有する宅地上に二世帯住宅を建て、1階に父と母、2階に長男夫婦が居住していたところ、父が死亡し長男がその住宅の敷地を相続した場合、相続税の計算上、二世帯住宅の敷地について小規模宅地特例の適用があるかどうかは、しばしば相続税申告上の論点となっていました。

二世帯住宅の外部に階段が設けられ、住宅の内部で互いに行き来ができない構造の場合、長男は、被相続人（父）と同居していたとはみなされず、長男の取得した二世帯住宅の敷地については、小規模宅地等の特例の適用がありませんでした。

平成25年税制改正で、この要件が緩和され、住宅の内部で互いに行き来ができない構造の場合でも、同居とみなして良いことになりましたが、注意点が二つあります。

一つは、長男の居住部分が長男の区分所有登記となっている場合は、この同居とみなす規定の対象外とされていますので、長男が所有権を持つ場合でも、建物全体について父との共有登記である必要があるとの点です。区分所有登記の場合、不動産取得税や固定資産税の軽減措置がそれぞれ受けれるとの点はメリットですが、小規模特例の対象とはなりません。

もう一つは、この改正は来年1月以降に相続等により宅地等を取得した場合から適用されますので、既に区分所有で登記済みの場合、対策の打ちようがないとの点です。


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