マンション購入時に注意すべきこと

こんにちは、秋田のファイナンシャルプランナー、土田です。

秋田市でも最近はマンション建設が行われるようになりました。
雪よせ（雪かき）をしなくても良いという雪国ならではの需要もあり、場所も秋田駅周辺ということもあって人気もあるようです。

ただマンションを購入する際は購入費用以外にも費用が掛かります。特に修繕費には注意をする必要がありますね。

日経新聞2024/07/02Web版「マンション修繕、広がる借金依存　機構融資は10年で3倍」
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUD01BUT0R01C23A2000000/
以下引用
マンション管理組合が大規模修繕で借り入れに頼る動きが加速してきた。2000年代の大量供給物件が修繕期に入り、工事費は上昇。近年は修繕積立金を段階的に増やす予定が狂い、資金不足に陥る例もある。日銀の政策修正で歴史的な低金利環境の変化が予測されるなか、返済可能か目配りが欠かせない。
住宅金融支援機構が手掛ける「マンション共用部分リフォーム融資」は年々増加。最新の2023年度は約196億円と実績を公表している11年度以来最も多くなった。組合が外壁塗装や給排水管補修など共用部分の工事に使える融資で、金額は10年前の3倍に迫る。特にここ1年の増加が大きい。23年度は前の年度比約4割増を記録した。
不動産事情に詳しいさくら事務所（東京・渋谷）の土屋輝之マンション管理コンサルタントは「修繕を必要とする老朽マンション増加が融資増の主因だが、2000年代に大量供給された物件が最初の修繕時期に差し掛かり、工事費上昇に直面した影響も出ているのではないか」とみる。
中略

修繕に充てる資金が不足しやすい構図も借金依存に拍車をかける。近年の物件では購入当初の修繕積立金を低く設定し、数年おきに上げる「段階式」が多い。18年度の国土交通省調査では00〜09年に完成したマンションは約57%が段階式だ。中には所有者の話し合いが難航し、計画通りに引き上げができない物件も出てきているという。
こうしたケースは3月まで開かれた国の有識者会議でも議論になった。問題視する声はあるが、抜本的な解決策は見えない。築年数が比較的浅い物件でも、積立金だけでは工事費上昇に対応できない場合がある。「住宅金融支援機構と同様の融資を手がける民間ノンバンクの実績も伸びているようだ」（渕ノ上氏）
23年度の国交省調査では修繕計画に対して積立金が不足するマンションは36.6%を占める。東京都心部のあるタワーマンションでは「計画を精査すると計算上、不足額が5億円前後に膨らんだ例があった」（修繕工事コンサルタント）。
金利が低水準だったのも融資利用を後押ししてきた。住宅金融支援機構の場合、直近の24年7月で返済期間1年以上10年以内の固定型が年1%を切る。11年度と比べ0.8ポイントほど低い。一部の自治体は利子補給の形で助成しており、借りる負担は小さくてすむ。
資金不足だからと安易に修繕を延期・中止すれば、住環境を保てないうえ、外壁のはげ落ちなど周辺にも危険を及ぼしかねない。適切に管理されていない物件は中古での売買も不利になる。
引用終わり

記事の通り、マンションの修繕費は段階的に上がる方式が取られており、買う場合にもこういったことを想定しなければなりません。

そしてそれでも修繕費が積立不足に陥っているものが36.6％もある様です。現在の資材価格高騰、人件費の高騰などで修繕費自体も上がっており不足分の修繕費用を借金で賄うマンションが増えているのが実態ですので、修繕費が予定通り上昇すること以上に費用が掛かる可能性があるという認識も持つ必要がありそうです。

マンションと持ち家ではどっちがお得！？で言うと、秋田の様な地方都市では経済的な面だけで言えば持ち家になりますが、立地やライフスタイル、価値観などと照らし合わせて、どちらが自分に合っているかを検討する必要があります。

マンションの方が自分のライフスタイル、価値観に合っているという方は、そういった様々な問題がある事を想定するためにも、ライフプランを立ててみると良いと思います。（勿論持ち家の方もですが）

想定外を完全になくすことは不可能ですが、シミュレーションすることで想定内に変えられるものも沢山あるので、ぜひライフプランを行ってシミュレーションしてみましょう！

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今日もありがとうございました。