小規模零細企業の経営者の悩み② ［相談相手］経営者団体の相談担当者が頼りない
【結論：あなたの不動産は「負債」ではなく「最後の大砲」かもしれない】
多くの経営者が、資金繰りに行き詰まった際、「不動産を売っても借金が残る（オーバーローン）」からと、売却を後回しにします。しかし、それは数年前の常識です。現在、都内や主要地方都市では地価が暴騰し、本人が気づかないうちに「アンダーローン（資産価値＞ローン残高）」に逆転しているケースが実際続いています。
30年前の「3000万」が「1億」になる似たような現実が今おきている！
約30年以上も前の話ですが、内藤自身もかつて3000万円で購入した自宅が、1億円の査定がつくようなことが起きていました。
「家を売っても借金が残るから、商売を続けて返していくしかない」
そう考えてゾンビのように利息を払い続けている間に、あなたは「再起のための数千万円」をドブに捨てている可能性があります。
なぜ「アンダーローン」が再起の鍵なのか？
もし不動産を売却してローンを完済し、手元に2000万円残るとしたらどうでしょうか？
1.破産・整理費用の捻出： 弁護士費用や予備資金に充て、身ぎれいに再出発できる。
2.新事業の軍資金： 借金まみれの旧事業を捨て、身軽な状態で新しい商売を始められる。
3.家族の生活防衛： 最悪の事態でも、当面の生活費を確保できる。
経営者が取るべき「3つの選択肢」
1.即時売却： 高値のうちに売り抜け、キャッシュを最大化する。
2.任意売却の先行着手： 銀行に差し押さえられる前に、自分の主導権で高く売る。
3.資産の組み換え： 含み益のある不動産を処分し、賃貸に切り替えて固定費を下げる。
成功事例：Xデーから逆算した出口戦略
ある経営者は、わたしたちと1月毎に資金繰り表を確認しながらXデーから逆算して資金計画を立てていました。当然ながら、いつ資金ショートするのかは事前に察知していました。自宅の売却を決断するまで家族との話し合いもあり相当悩みましたが、実際、売却を進めるとわずか3週間で任意売却を成立させることができました。早めの売却ということもあったのか取引先の金融機関から何も怪しまれるようなこともなく無事に決済を完了しました。
売却益で住宅ローンを消し、残った現金で会社の処理費用を確保、さらに次の商売のタネ銭まで確保しました。銀行に言われるがまま「あと1ヶ月」粘っていたら、この現金はすべて差し押さえられていたでしょう。
経営者の判断がすべてを決める
不動産の価格は水物です。そして銀行の態度は、あなたのキャッシュが底をついた瞬間に豹変します。
「まだ大丈夫」は「もう手遅れ」の入り口です。
あなたの不動産に今どれだけの「弾薬（含み益）」が詰まっているのか。それをどう使えば、現状から脱出できるのか。
わたしたちは経営者が冷静かつ最善の判断が出来るようサポートします。
