相続財産に「売却が難しい土地」がある場合の対応策

相続財産に「売却が難しい土地（いわゆる「負動産」）」が含まれている場合、相続人は対応に悩むことが多くなります。
以下に、よくある問題点と考えられる対応策を整理します。

相続財産の中に「売却が難しい土地」が含まれていると、相続人は大きな悩みを抱えることになります。
こうした土地は「負動産」とも呼ばれ、管理コストだけがかかり続ける存在になりがちです。

特に問題となるのが、そもそもその土地に“需要がない”というケースです。
立地や地域性の問題で、買いたい人がいない土地は、いくら条件を整えてもなかなか売却につながりません。

今回は、そうした「売却が難しい土地」への対応策を、実務の視点から整理します。

売却が難しい土地の特徴

以下のような条件が重なると、市場での流通が難しくなります

需要がない地域にある（人口減少・高齢化が進んだエリアなど）
接道義務を満たさない（再建築不可）
極端に狭い、または形が悪い
崖地や傾斜地など物理的制約がある
境界が不明確で隣地とのトラブルリスクがある
土壌汚染、ゴミの不法投棄などが放置されている
借地権・地上権など、権利関係が複雑
都市計画における制限（市街化調整区域など）がある

特に「需要がない土地」は、上記の物理的・法的な問題に加え、市場そのものが成立していないという根本的な課題があります。

よくある問題点

こうした土地を相続すると、以下のような問題が発生します

利活用できない土地でも固定資産税が毎年発生
売却できず現金化できない
放置すれば近隣トラブルや行政指導のリスク
相続放棄すれば他の資産も放棄しなければならない
相続人全員が管理・処分の責任を負う

対応策と選択肢

① 他の相続人との調整（遺産分割）

他の資産（預貯金・有価証券など）と組み合わせて代償分割を検討
他の相続人が土地を引き取る代わりに、金銭を分配
共有名義にする場合は、後々のトラブルを防ぐために管理ルールを明文化

② 不動産調査による活用可能性の見極め

現地確認・役所調査・不動産市場調査を実施し、売却や賃貸の可能性を探る
地元の不動産業者や相続・不動産に詳しいFPのサポートを受ける
隣地所有者への譲渡・売却打診も有効（境界確定や合筆により需要が生まれるケースも）

③ 「相続土地国庫帰属制度」の活用（令和5年4月開始）

要件を満たせば、不要な土地を国に引き取ってもらう制度。
ただし、この「相続土地国家帰属制度」いろいろ条件や負担もあります。

「相続」で取得した「土地」のみが対象
共有の場合は共有者全員の合意が必要
要件・審査が厳しい
負担金が高い

など審査や要件が厳しく、申請費用や条件整備が必要ですが、手段のひとつと言えます。

④ 別の用途での活用

駐車場・資材置き場・太陽光発電など、需要がある使い道が見つかる場合も
一定期間だけ貸す「短期賃貸」なども検討余地あり

需要がなくても“手放す”道はある

需要がまったくないように見える土地でも、「第三者に譲渡」「相続人間での調整」「国への引き渡し」など、対応方法は存在します。

ポイントは、放置せずに早めに専門家へ相談することです。
相続が発生してから慌てて対応するよりも、生前のうちに土地の活用や処分について検討しておくことが、後のトラブル防止につながります。