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西山広高

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西山広高(にしやまひろたか)

西山ライフデザイン株式会社

コラム

民法改正に備える

不動産

2018年11月8日

2020年4月から改正民法が施行されます。

契約など債権関係の規定は明治29年(1896年)の民放制定後、120年近い間大きな改正がなかったため、今回の改正によって、これまで契約関係では常識とされていたことが変わる部分も出てきます。

何せ、改正項目は約200もあります。

今回の改正によって、日常、一般の人たちが行う契約に関しても、社会・経済の変化への対応を図るための見直しが行われています。
一方、既にこれまでの民法の規定が世間の常識とずれている部分などについては契約書内に特約事項を設けたりすることでカバーされてきましたが、改正後は民法を分かりやすいものとする観点からより実態に即した形の条文が適応され、実務で通用している基本的なルールを適切に明文化されています。

不動産の特に売買においては契約書を取り交わすことが必須です。

特に大きなところではこれまで、「瑕疵担保責任」と言われていたものが「契約不適合責任」に代わります。
また、賃貸借契約における「連帯保証人」が個人の場合、「極度額」を定める必要があり、これを決めておかないと連帯保証人の責任そのものが無効となることになります。

改正まであと1年半弱ですが、不動産業界でも改正民法にあった契約書のひな形の整備などが進められています。

不動産業者だけではなく、多くの人に影響する民法改正。

不動産に係る人はもちろん、その他にも多くの方にポイントを押さえておく必要がありそうです。

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ


これまで「瑕疵担保責任」と言われていたものが「契約不適合責任」になります。
契約の文面から「瑕疵担保責任」という文言は消えることになります。

「瑕疵」というのは本来あるべき機能や性能が備わっていないことを言います。
例えば、不動産の場合特に知らされていなかったのに雨漏りすることが分かった場合などがあります。
売主が雨漏りすることを知っていて買主に伝えていなかった場合は故意ですので、救済されません。
一方、売主も気づいていなかった場合には契約により、瑕疵担保責任を負うか、いつまで責任があるのかなどを定めておくことになります。

しかし、この「瑕疵」は不良品のようなものです。
本来引き渡すべきものが不良品だった場合には、返品、修理、値引き、損害賠償などで対応する方法があるであろうと考えられます。

これまでの民法では隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に損害賠償が請求でき、瑕疵によって契約の目的が達せられない場合には契約解除する方法がありました。

今回の民法改正では
・履行の追完請求(=直してもらうことなど)
・代金減額請求(値引き)
・契約解除(返品し、代金を返してもらう)
・損害賠償請求
ができるようになります。

また、これまでの瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」を
見つけてから1年以内に解除または損害賠償請求をする必要がありました。
新法では1年以内に通知すればよく、1年以内に通知すれば請求は5年以内で良いことになります。
(ただし、特約で2年以内まで短縮できます)

通知と請求の2段構えになったことと、買主の選択肢が増えたことがポイントです。

連帯保証人の極度額


これまで不動産賃貸借契約では連帯保証人の責任はあいまいでした。
家賃の長期滞納や借家人が貸室内で亡くなられた場合など大家さん側の立場から言えば、損失分は取り返したいと思うのが心情でしょうが、連帯保証人は現状復旧するのに必要な費用や多額の滞納金などでは思わぬ負担を強いられる可能性がありました。

今回の改正で不動産賃貸借においても保証人が個人の場合は極度額をあらかじめ定めておくことになりました。

改正民法施行後に極度額を定めていない連帯保証人の定めは無効になります。

この他にもいろいろ変わることがあります。




宅建業者だけでなく、これから宅建士を受ける人も変更に対応する必要があります。
色々覚えることが多くて…なんて言ってる場合じゃないですね。

なにせ普段の生活に密接にかかわる「民法」の改正ですから。




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