共有名義・共同名義は同じ？共有名義不動産になるケースと注意点を紹介

「共有名義と共同名義って何が違うの？」
「どんなケースで共有名義になる？」
「共有名義・共同名義の注意点は？」

共有名義に似た言葉で共同名義という言葉があります。それぞれの違いはどのような点であるのか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

また共有名義または共同名義になる場合、どのようなケースになるのか気になる方もいらっしゃるでしょう。この記事では双方の違いと共同名義になるケースについて解説します。最後には共有名義ならではの注意点を解説するので、ぜひ参考にしてください。

■1. 共有名義と共同名義は同じ？

共同名義と共同名義はどちらも同じ意味です。ここでは共同名義と共有名義の概要と共有持分との違いについて紹介します。

1-1　共有名義と共同名義とは　

共有名義と共同名義は同じ意味のことです。不動産の所有者が一人の場合、「単独名義」と呼びますが、複数人いる場合は「共有名義」「共同名義」と呼びます。そのためどちらの言葉も正しく、不動産業界で使用されています。

1-2　共有持分との違い

共有持分とは共有名義不動産の所有権割合のことを指します。単独名義の場合、持分は100％となりますが、共有名義の場合は共有者ごとにそれぞれ持分割合が決められています。

例えば、兄と弟二人で不動産を相続した場合、共有名義不動産となり、それぞれ持分割合が定められます。割合は遺言書に明記されている場合や、相続人全員で話し合いを行う遺産分割協議で定めるケースがほとんどです。
そのため共有名義・共同名義になるということは、共有持分を持つということにもなります。なお、共有持分の割合は法務局で対象の不動産の登記簿謄本で確認することが可能です。

■2. 共有名義・共同名義になるケース

共有名義・共同名義になるケースはさまざま挙げられますが、ここでは代表的なケースを3つ紹介します。

2-1　夫婦で不動産を共同購入した場合

夫婦で不動産を共同購入した場合、建築または購入した建物と土地は共有名義になります。ローンの審査をするうえでは申込者の年収や勤続先、勤続年数が重要となります。そのため、どちらか一方の年収よりも、夫婦がそれぞれの年収で審査を通した方が、ローンの借入額を大きくすることが可能です。一つの不動産に対し、夫婦それぞれが契約者として住宅ローンを組む方法をペアローンといいます。
ペアローンで住宅を購入・建築した場合、借入額に応じた持分割合が定められます。

例えば3,000万円のローンを借りる場合、夫の借入額が2,000万円、妻の借入額が1,000万円であれば、夫が2/3の持分、妻が1/3の持分となり、共有名義の不動産となります。

2-2　親子・兄弟で相続したケース

故人の財産を親子または兄弟などで相続した際は、共有名義になる可能性もあります。相続財産は基本的に遺言書に基づいて遺産を分割して相続します。遺言書に対象不動産の相続人を「配偶者と子ども」や「長男と次男」などと指定されていた場合、共有名義で相続することになります。

しかし遺言書がない場合は、相続人全員で話し合いを行い、対象の不動産を誰が相続するかを決めます。相続財産が少ない場合などは、不動産を共有名義にして相続するケースも見受けられます。相続人全員で話し合いを行い、財産の相続人と割合が決まった後は、話し合いの内容を遺産分割協議書としてまとめる必要があり、相続人全員の署名捺印を行います。法務局に共有名義として登記する場合に必須な書類となります。

2-3　持分売却によって第三者と共有名義になるケース

共有持分は自己持分のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく売却できるため、知らないうちに第三者と共有状態になっているケースがあります。
例えば兄弟で親の不動産を相続したものの、兄が第三者に持分を売却してしまうと、弟は第三者と共同名義になります。共有不動産全体を売却するためには、共有者全員の同意が必要であるため、同意が得られないこと想定して、他の共有者に内緒で自分の持分を売却する方もいらっしゃいます。

■3. 共有名義・共同名義における注意点

ここでは共有名義・共同名義における注意点を3点紹介します。

3-1　不動産の活用には共有者全員の同意が必要

共有名義不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。不動産を売却したくても、共有者のうち1人でも反対すれば、売却することができません。

そのため、不動産の活用に制限がかかることを想定すると、最初から単独名義にしておくことが好ましいです。
さらに不動産を共有名義のままにしておくと、相続が発生する度に共有者が増え続け、権利関係が複雑化し、トラブルの元になります。

先述の通り、共有者のうち誰かが持分を勝手に第三者に売却したことで、見ず知らずの人と共有関係になっているケースもあります。子や孫へトラブルの火種を引き継がないためにも、共有状態は早めに解消することがおすすめです。

3-2　固定資産税の納税は代表者が行う

共有名義の不動産の固定資産税の納付書は、共有者の中の代表者一人に届きます。
共有名義の不動産の場合、原則、持分割合に応じて固定資産税を負担します。

例えば固定資産税が30万円で、兄の持分が2/3、弟の持分が1/3の場合、兄が20万円、弟が10万円負担します。各共有者にそれぞれ納付書が届くわけではないので、代表者が他の共有者から事前に金銭を受け取ったり、一旦代表者が立て替えたりして納付するケースが一般的です。

しかし共有者と連絡が取れなくなったり、権利関係が複雑化して固定資産税の納税額を負担してほしい旨を共有者に伝えにくくなるケースも考えられます。

さらに共有者の誰かが固定資産税を滞納した場合は、他の共有者がその人の分も代わりに補填しなければいけないリスクも生じます。
そのため共有名義にする場合は、事前に固定資産税の納付方法を定めておくことが大切です。

3-3　家賃収入は持分割合で按分することが一般的

共有名義の不動産から得られる家賃収入は、持分割合で按分するのが原則です。アパートや区分所有マンションなどの投資物件や、駐車場収入は、固定資産税同様持分割合で収益を決めます。
しかし不動産の維持管理を行っている方の立場からすれば、何もしない共有者が等しく賃料収入を得ることに不満を持つケースも多いです。その結果共有者同士でトラブルになることも少なくありません。上記のようなケースになった場合はすぐに専門家である不動産会社へ相談しましょう。

■ まとめ

共有名義と共同名義は同じ意味であり、不動産を複数名で所有していることを指します。共同名義の不動産は、共有者がそれぞれ持分を所有しており、割合が定められています。共有名義になる代表的なケースは「夫婦で住宅を共同購入した場合」や「故人の財産を親子・兄弟で相続した場合」、があります。

共有名義になると、不動産の活用の自由度が下がってしまったり、知らないうちに第三者と共有者になっていたりなどのデメリットも生じるため注意しなければいけません。

また固定資産税や家賃収入は持分割合に応じて按分するのが一般的ですが、特定の共有者が税金を支払わない、家賃を独り占めするなどのトラブルにもなりかねません。

そのため、共有名義不動産を所有している方は、トラブルに発展する前に共有名義不動産・共有持分を専門に取り扱う不動産会社へ相談しましょう。