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松原昌洙

共有名義不動産の売買、仲介に強い不動産会社社長

松原昌洙(まつばらまさあき)

株式会社中央プロパティー

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コラム

共有不動産の買い手の選び方

2018年10月28日 公開 / 2018年11月6日更新

不動産を売りたいときは、主に仲介業者を通じて買い手との交渉や取引を進めます。
共有不動産の売却では、全部を売却するか、持分だけを売るかで、買い手の選び方が変わります。

それぞれの場合において、どんな買い手がいるか、買い手の選び方で注意しておくことを紹介します。

共有不動産の買い手の選び方

共有不動産を売りたくなる理由

共有不動産は、長年持ち続けることでトラブルが発生しやすい財産です。
その理由は、物件の維持や管理を、常に所有権を持つ共有者たちと連絡を取って、相談をしながら決めていかなければならないからです。

そして不動産に関する収益や経費についても、所有者の持分割合に応じて正しく分担しあうことが求められます。
加えて、共有不動産をリフォームする、新しく建物を建てる、店を始めるといった大掛かりな変更や、物件すべてを売却する時も、共有者全員が合意しなければなりません。
1人でも反対すれば、何もすることができない資産となってしまいます。

このように共有不動産維持には手間がかかることが多く、長年所有してさらにその財産を次世代に引き継げば共有者の数が増え、全員の合意がさらに取りにくくなっていきます。この大変さから逃れる方法として、共有名義を解消することが選択肢として挙げられます。そして、後日、再びトラブルが発生しない「全部売却」をすることが多くなっています。

共有不動産は、何を売るかで買い手が変わる

共有不動産の売却には、「土地・建物全てを売却する」「不動産の権利だけを売る」の2つの方法があります。

前者は、共有者全員の合意が必要ですが、後者については、売りたい人が他の共有者の許可を得なくても自分の権利だけを売ることができます。

不動産の権利は、共有者がそれぞれ「持分」という数字の形で所有しています。10分の1、3分の1というように、それぞれが持っているもので、この持分はいつでも自由に売ることができます。

しかし、これは物件全体を販売する価格よりもとても減額されてしまいます。共有者全員の合意によって物件全部の売却が不可能な限り、少しでも早く不動産を売って共有状態を解消したい共有者は、この方法で自分の持分を売却できます。

持分を売るときは専門の仲介業者経由で買い手を探す

共有名義の不動産で自分の持分を売りたいとき、その買い手は、別の共有者から個人投資家か権利専門の買い取り業者の3パターンになります。

全ての場合において、自分の持分を売却する時は、不動産の仲介業者に依頼すると取引がスムーズに進みます。


持分を売るときは専門の仲介業者経由で買い手を探す


仲介業者の選び方を紹介します。

■買い手となる投資家や業者などとネットワークがある

■売却手続きで必要となる専門家(不動産鑑定士、司法書士、税理士、弁護士など)とすぐにコンタクトが取れる

■売り手の立場に立って、相手との交渉を進めてくれる

持分売却は取り扱い業者も少なく、仲介業者が見つかっても、売却後にトラブルが発生することもあります。

共有者の一人が、自分の持分を売却してこの物件の共有関係を解消しても、この持分を買った投資家と元の共有者たちの関係がうまくいかなければ、利害の対立がより深刻になることがあります。

こんな時、持分を売ってしまった共有者は、他の共有者から責任を問われ、親戚づきあいがうまくいかなくなるようなこともあります。

持分を売りたいときは、その仲介業者や買い手に至るまで、自分がしっかりとコミュニケーションをとり、後日起こりうる問題をあらかじめ回避しておくようにしてください。

全部売却をする時、買い手となるのはどんな人たちか?

不動産の土地および建物すべてを売却する時は、共有者全員の合意が取れていることが前提です。

全部売却する時の買い手は主に4種類の業者がいます。

(1)仲介業者
仲介手数料をもらう代わりに、物件の販売活動や売買契約書の作成、売却手続きなどを代行してくれます。
時間をかけてでも、高値で売りたいときにおすすめの方法です。

(2)買取業者
土地・建物すべてを買い取り、その後、該当物件の形態を変えたり、リノベーションするなど、売却しやすい不動産にアレンジして売却する業者です。
仲介手数料がいらないメリットがありますが、1の方法で売却するよりも不動産売却価格が安くなる可能性があります。
共有不動産を早く売却してしまいたいときにおすすめです。

(3)分譲販売業者
購入した物件に、家を建てて売る業者です。土地が広すぎて、買い手が見つかりにくい時に有効な方法です。
業者の多くは大手で実績を持つ会社が多く、信頼がおける反面、相手が不動産に魅力を感じなければ買取を断られることもあります。

(4)専門系の不動産会社
不動産投資ファンドやテナントビル運営を行う会社です。投資家から調達した資金で不動産の運用を行い、利益を分配します。
共有不動産が高値で売れる可能性がありますが、投資価値のない不動産だと判断されると断られることもあります。

買い手探しを依頼する仲介業者は大手の方が広いネットワークあり

さまざまな経緯で、共有不動産を売ることになった時、買い手を見つけてくれる仲介業者は、テレビでCMをやっているような大手か、地元密着の中小か、どちらがよいのでしょうか。

結論から言えば、買い手の情報をたくさん持っているのは大手になります。大手の仲介業者は全国にネットワークがあり、常に不動産売買の情報が入っています。

持分のみの売却は特に売買の規模が小さいのと、他の共有者との共有関係となり、持分を買ってもすぐにその資産を活用できないことが多いため、買い手が見つかりにくいことがよくあります。

こんな時、信頼でき実績のある共有名義不動産の専門不動産仲介業者が力になってくれるでしょう。
大手不動産仲介だからと言っても、共有名義不動産の取引に不慣れな業者がそのほとんであることが現実です。
取引の実績、サポート体制、投資家ネットワークの三拍子そろった専門の仲介業者こそ、売主に寄り添った丁寧な販売活動をしてくれます。

複数の業者に問い合わせることによっての個人情報流出の危険に注意しましょう!

この記事を書いたプロ

松原昌洙

共有名義不動産の売買、仲介に強い不動産会社社長

松原昌洙(株式会社中央プロパティー)

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