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松原昌洙

共有名義不動産の売買、仲介に強い不動産会社社長

松原昌洙(まつばらまさあき)

株式会社中央プロパティー

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コラム

共有名義・共有持分とは!?



不動産を「共有」するとはどういうことか、そして、「持分」とはなにか、また、共有にあるリスクについてお話ししたいとおもいます。

共有名義・共有持分とは

「共有」とは、一つのモノを2人以上の人が持つことです。ここに90坪3000万円の土地があるとしましょう。Aさんがこの土地の活用を考え、一人で3000万円を支払い購入したとします。当然、Aさんはその土地の不動産登記を行います。誰がその土地を所有しているか、法律上の所有権を明確にするためです。この場合、Aさん一人の名前で登記することになりますから、名義はAさんの「単独名義」になります。

しかし、この土地をAさんが2000万円、友人のBさんが1000万円を出し、二人が共同で購入した場合、不動産登記の名義はAさんとBさんの二人になります。つまり、土地の所有権はAさんとBさん二人が持つということです。これが「共有名義」です。

しかし、土地の所有権はAさんBさんの二人にあると言っても、二人の出資額は違います。そこで、「共有持分」が違ってきます。「共有持分」とは、複数の人(ここではAさんとBさん)が一つのモノ(ここでは土地)を共同で所有しているとき、それぞれの人が、そのモノについて持っている所有権の割合のことを言います。

共有名義の持分は、その不動産の購入に出資した割合に応じて登記をしなければなりません。この例では、3000万円の土地に対し、Aさんは2000万円、Bさんは1000万円出資していますから、Aさんの共有持分は2/3、Bさんは1/3ということになります。



ただ、この「共有持分」は所有権の割合であって、90坪の土地に対し具体的に「ここからここまで、90坪の2/3=60坪がAさんものも」、そして、「ここからここまで、90坪の1/3=30坪がBさんのもの」ということではありません。あくまでもその土地全体に対する所有権の割合です。

共同購入・共有持分のメリット

「共有名義」、「共有持分」という言葉が出てくるケースの一つは、上で挙げた例のように不動産を複数の人が共同で購入したときです。よく見られるのはマンションやマイホームを夫婦で購入するケースでしょう。

共働きのCさん夫婦は、それぞれ一定の年収があり、住宅ローンの審査にもなんなく通りそうです。そこで共有名義でマイホームを購入することにしました。

このケースのメリットとしては、夫婦の収入を合算できるため、住宅ローンで借りられる額が大きくなること、また、住宅ローン控除を夫婦それぞれが受けられることがあげられます。住宅ローン控除によって10年間、ローン残高(毎年12月31日現在)の1%にあたる税金が夫と妻それぞれに戻ってくることになります。これは家計にとって大きなメリットです。

もう一つ「共有名義」、「共有持分」という言葉が出てくるケースがあります。それが相続のときです。実家に一人で住んでいた親が亡くなり、兄のDさん、弟のEさん兄弟が、家と土地を相続することになりました。しかし、すぐに家と土地をどうするか決められず、DさんEさんの共有名義としました。持分はそれぞれ1/2です。さて、この場合のメリットは?

残念ながら、メリットはあまりありません。相続した不動産の共有名義はリスクが大きいのです。しいてあげれば、一旦は兄弟で遺産分割協議をする必要がなくなった、ということ、また、共有に関する手続きはそれほど難しくはない、ということくらいでしょう。

共有名義にあるリスク

不動産の共有名義にはリスクがあります。最初にあげた友人同士のAさんBさんの例で言えば、土地の購入後、その活用の仕方で二人に対立が生じ、Aさんが「それならこの土地は売ってしまおう」と考えても、それにはBさんの同意が必要なります。Aさんの一存で事を進めることはできません。共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要だからです。

マイホームを共同名義で購入したCさん夫婦の場合にも、万一、二人が離婚するということになった際、同じ問題が生じます。Cさんが家の売却を希望したとしても、共有名義人である奥さんがそれを拒否した場合、Cさんは家を売却することはできません。

共有名義にあるリスク、そこから生じる問題の最たるものが、親の家・土地を相続したDさんEさん兄弟の場合に考えられます。たとえば兄のDさんが相続した家と土地を売却しようとしても、弟のEさんが反対すれば、やはり、売却はできません。お互いの主張の違いから仲の良かった兄弟間に修復できない憎しみが生じる可能性があるのです。

よく言われる「争続」という状態です。「二度と兄の顔は見たくない」、「弟とは二度と会いたくない」。仲の良かった兄弟がそんな関係になることは、残念ながら珍しいことではないのです。共有名義・共有持分には、そこにあるメリットに対し、比較にならないほど大きなデメリットが生じる可能性があるということを理解しておきましょう。

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