改めて振り返る「居住用財産の譲渡の特例」(1/2)

不動産に関する税には、取得時の不動産取得税や登録免許税、保有時の固定資産税や都市計画税、そして譲渡時の所得税などがあります。
個人の不動産の譲渡所得は、その所有期間によって、短期譲渡所得及び長期譲渡所得に分けられます。この所得に所得税、住民税が課税されることとなります。さらに、居住用財産においては、いくつかの課税の特例もあります。本稿では、個人が国内にある居住用財産を譲渡する場合を前提としてその特例の概要を振り返ります。特例の解説に重点を置くため、復興特別所得税（所得税額×２．１％）は考慮しないものとします。

居住用財産の譲渡の特例の全体像
居住用財産を譲渡した場合の特例には、譲渡益が出た場合と、譲渡損失が出た場合の下記の５つがあります。

＜譲渡益＞
１．居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除（以下、３，０００万円の特別控除）
２．居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下、軽減税率の特例）
３．特定の居住用財産の買い換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下、特定の居住用財産の買い換えの特例）

＜譲渡損失＞
４．居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
５．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

それぞれの特例について検証する前に、まずは譲渡所得の原則について確認しておきましょう。土地、建物等を譲渡した場合の譲渡所得は、他の譲渡所得とは分離して課税されます。譲渡所得は、その資産の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。
具体的には、譲渡した日の属する年の１月１日における所有期間が５年以下の場合は短期、５年を超える場合は長期となります。短期、長期それぞれの譲渡所得に課税される所得税、住民税の税率は、短期譲渡所得は３０％、住民税９％、長期譲渡所得は所得税１５％、住民税５％と、合計の税率をみると倍近い差があります。

次回、それぞれの特例の特徴についてみていきます。