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相続財産の中で特に大きな割合を占めることが多いのが「土地」や「建物」等の不動産です。
これらは評価額の算出が複雑で、相続税にも大きく影響します。
今回は、土地や不動産の相続評価の基本的な仕組みと、節税につながるポイントをご紹介します。
1．土地・不動産の評価方法は3種類ある
相続税の計算に使われる土地や建物の評価方法には、主に以下の3種類があります。
〔土地〕
•路線価方式
国税庁が毎年公表する「路線価」に基づき評価。市街地の道路に面した土地に適用されます。
•倍率方式
路線価が設定されていない地域の土地に使われ、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価します。
〔建物〕
•固定資産税評価額
建物は基本的に固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
どの方法が適用されるかは土地の場所や性質、利用状況によって異なります。
2．土地の形状や利用状況も評価に影響
同じ広さの土地でも、形状が不整形であったり、利用制限がある場合は評価額が下がることがあります。
例えば、
•奥まった土地（袋地や旗竿地など）は評価減
•道路に接していない土地は評価が低くなる
•市街化調整区域などの利用制限がある場合も評価が下がる
こうした土地の条件を正しく把握することが大切です。
3．不動産の共有と相続税の関係
相続で不動産を複数人が共有すると、売却や管理が難しくなる場合があります。
また、評価の際に共有持分ごとに評価されるため、分割の仕方によって税額が変わることもあります。
その次の相続のことも考えて、共有を避けて遺産分割を工夫するケースも多いです。
4．節税のポイント：小規模宅地等の特例
一定の条件を満たす土地については、相続税評価額を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」があります。
•被相続人が居住していた土地
•事業用の土地や貸付用の土地
特例を使うと、最大80%まで評価額を減額できる場合も。
適用には細かい条件があるため、専門家に相談することをおすすめします。
5．不動産の相続評価は専門家に相談を！
土地や不動産の評価は複雑で、間違えると税金が増えたりトラブルの原因になることがあります。
相続税の申告期限は被相続人の死亡から10ヶ月以内と短いため、早めの準備が重要です。
不動産の評価や節税対策は税理士や不動産鑑定士に相談し、正確な情報をもとに進めましょう。
