「税理士に聞く前に」不動産売却で最低限知っておきたい税金の話。

「不動産を売りたい」そう考えた時、多くの方が最初にドンッと目の前に高い壁を感じるのが『税金』の存在です。「一体、いくら持っていかれるんだろう……」と不安になって、まずは税理士さんに相談しようとされる方も非常に多いのですが、ちょっと待ってください。
実は、税理士さんの窓口へ行く前に、私たち不動産会社の窓口で「最低限の整理」をしておくだけで、その後の進み方が見違えるほどスムーズになります。
ぶっつけ本番で税理士さんのところへ行って専門用語で難しく説明されるよりも、まずは不動産売買の現場を知る私たちが、あなたの「手残り金額」を一番多くするための道標（みちしるべ）を立てます。今日はそのために、これだけは最低限知っておいてほしい知識を、現場の生の声として包み隠さずお話しします。

そもそも、売った金額すべてに税金がかかるわけじゃない

「3,000万円で家が売れたら、その3,000万円に対して丸々税金がかかる」――もしそう思われているなら、まずは安心してください。
税金がかかるのは、売却した金額そのものではありません。そこから過去にその物件を買った時の代金や、今回の売却にかかった諸経費を差し引いて、最終的に手元に残った「利益（儲け）」に対してだけです。これを専門用語で「譲渡所得」と呼びます。
計算式はいたってシンプルです。【譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）】
ここで、私が現場で一番「もったいない！」と頭を抱えてしまうのが「取得費」、つまり「その家を昔いくらで買ったか」という書類です。もし、昔の売買契約書を紛失してしまっていると、法律上、売却価格のたった5%（概算取得費）で計算されてしまいます。そうなると、本当はそんなに儲かっていないのに「大儲けした」とみなされ、税金が跳ね上がってしまう落とし穴があるのです。
契約書は文字通り宝物です。まずは家の中を探してみてください。もちろん、今回売るためにかかる仲介手数料や、契約書に貼る印紙税、住宅ローンを返すための登記費用なども「譲渡費用」として差し引けますから、領収書はすべて一箇所にまとめておきましょう。

「5年」を1日でも下回ると、税率が倍になる恐怖

不動産の売税において、私たちが最もシビアに見極めるのが「所有期間」です。その物件を何年持っていたかによって、国に納める税率が約2倍も変わってしまいます。
•長期譲渡所得（所有期間が5年超）：税率約20%
•短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：税率約40%
ここで「丸5年住んだから大丈夫だろう」と自己判断して売却活動を進めるのは本当に危険です。なぜなら、税法上のカウントは「売った日（引き渡した日）」ではなく、「売却した年の1月1日時点」で判定されるからです。
つまり、カレンダー上では5年を過ぎているように見えても、税法上は「5年以下」と判定され、税率40%の重い税金がのしかかってくるケースがあるのです。「5年超」の判定に滑り込ませるために、あえて売却の時期を数ヶ月ずらしましょう、なんて提案ができるのも、売買の現場にいる私たちだからこそのアドバイスです。

マイホーム売却なら、3,000万円まで税金が消える特例がある

ここまで少し怖い話をしてしまいましたが、ご安心ください。あなたが今住んでいる家、つまり「マイホーム売却」であれば、国はものすごく大きな味方になってくれます。
それが、利益から最大3,000万円まで差し引いてくれる「3,000万円特別控除」の特例です。
この特例のおかげで、一般的なマイホームの売却であれば、譲渡所得税が結果的に「ゼロ（非課税）」になるケースがほとんどです。ただし、これにもトラップがあります。もし家を売った後、次の新居で「住宅ローン控除」を使いたい場合、この3,000万円特例とどちらか一方しか選べない（併用できない）というルールがあるのです。
どっちを選んだ方が、最終的にあなた自身の生活にお金が多く残るのか。これは過去の税金を計算する税理士さんよりも、次の家探しやこれからのライフプランまでトータルで見据える不動産会社のほうが、一歩踏み込んだシミュレーションができます。

税金が「ゼロ」になっても、翌年の確定申告を忘れたら一発アウト

最後に、これだけは絶対に忘れないでください。無事に家が売れて、特例のおかげで「税金はゼロだな」と分かった瞬間、安心して何もしなくなってしまう方が時々いらっしゃいます。これ、本当に危険です。
税金がゼロになるのは、あくまで翌年の2月〜3月に、あなたが税務署へ行って「確定申告」をし、「私は特例を使います」と国に宣言したからです。これを怠ると、特例そのものが無効になり、後から税務署から「数百万円の税金を払ってください」という恐ろしい通知（追徴課税）が届くことになります。

株式会社エステージからのメッセージ

難しそうに見える不動産の税金ですが、要するに「いくらで買ったか」「何年持っていたか」「マイホームかどうか」の3つを整理すれば、怖がる必要はまったくありません。
この3つを頭の片隅に置いた上で、まずは私たちに査定をご依頼ください。株式会社エステージでは、ただ「いくらで売れるか」を出すだけでなく、こうした税金面でのシミュレーションも含めて、あなたの「手残り金額」を最大化する提案をいたします。しっかりとした土台を一緒に作ってから、信頼できるパートナー（提携税理士）へ責任を持ってバトンタッチしますので、どうぞ安心して、最初の第一歩をご相談ください。