【川越市】建蔽率・容積率超過、駅から遠く駐車場なし｜売れにくい戸建ての売却事例

営業担当、鈴木の経験談を 川越市大手町の不動産コンサルタント中村が解説します！！

売却しにくい空き家を資金化したい

駅から遠い、駐車場がない、建物に法令上の問題があるといった条件が重なると、売却の相談そのものが進まなくなることがあります。今回は、施設の入居費用を支払うために、そうした条件を抱えた戸建てを売却されたお客様の事例をご紹介します。

この方は、高齢のご家族が施設で暮らすようになり、空いたご自宅を売って費用に充てたいと考えたものの、先に相談した不動産会社からはなかなか前向きな返事がもらえなかったということで、当社に相談に来られました。

施設の入居費用を支払うため、ご自宅の売却を検討

お問い合わせをくださったのは、物件所有者の妹様で、お姉様がお一人で住んでおられた戸建てについてのご相談でした。お姉様はご高齢ということもあり、すでに施設で生活されていました。

お困りだったのは、お姉様が暮らしている施設の入居費用を支払わなければならなくなったものの、お手元にまとまったお金がなかったことです。お姉様にはお子様もいらっしゃいましたが、遠方にお住まいだったり、金銭的な援助が難しかったりというご事情がありました。

お姉様が施設からご自宅に戻られる可能性もないということで、ご自宅を売却して費用に充てることを検討されていました。その時点で、お姉様が戻られる予定のないご自宅は、しばらく空き家のままになっていたことになります。

施設からは入居費用の支払いについて度々催促があり、妹様は支払いを急かされている状況でした。施設での生活を続けていただくためにも、入居費用の支払いは先送りにできません。妹様は、お姉様に代わって売却の相談先を探しておられたのですが、費用の支払い催促を受ける中で、売却の目途も立たないという状況は、大きな心配ごとだったと思います。

駅から遠く駐車場もない、建ぺい率・容積率を超えた建物

妹様は当社にご相談くださる前に、すでに数社の不動産会社に売却の相談をされていたのですが、この物件にはいくつかの難しい条件が重なっていました。

まず、駅から離れた場所にあり、敷地内に駐車スペースがありません。近隣に月極駐車場もないため、車を使う方にとっては住まいとして選びにくい条件です。

さらに、現在建っている建物は、新築された後に増築されたことで、建ぺい率と容積率を超えた状態になっていました。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合のことで、どちらも地域ごとに上限が定められています。

建ぺい率、容積率超過の物件が売りにくい理由の一つとして、一般的に住宅ローンを利用した購入が難しくなるという点があります。法令上の制限を超過している物件の金融機関による住宅ローン審査はかなり厳しくなってしまいます。その為、基本的には現金の購入になってしまい、購入できる方が限られてしまいます。

こうした条件が重なっていたこともあり、それまでに相談した会社では、いずれも親身に取り合ってもらえない状況だったそうです。施設の費用の支払いを急かされながらも、売却の話は進まない。当社へのご相談は、そうした状況の中でいただいたものでした。

市外や県外の買取業者にまで幅広く打診

この物件のように、一般の購入希望者には選ばれにくい条件を抱えた不動産は、不動産業者や投資家が直接買い取るケースが多くなります。そこで、当社独自の売却方法である「不動産一括査定とりまとめ売却」を利用しました。これは、当社から多くの買い取り業者へ打診し、各社の条件を比べて、より希望に近い条件を提示する業者を探す方法です。

打診の前には現地調査を行い、ガスの引き込みや私道の持ち分など、後からトラブルにつながりかねない点まで確認しています。そのうえで今回は、地元周辺の買取業者をはじめ、駅から離れていて駐車スペースがなく、建蔽率と容積率を超えた建物がある物件でも買い取りができる市外や県外の業者にまで、幅広く買い取りの依頼をしました。

また、多くの不動産業者は、買取の打診などの情報共有を普段付き合いのある業者間でのみやり取りする傾向にがあります。業者間の情報の囲い込みです。弊社では依頼者様の利益を最優先に考え、幅広く可能性を追求しております。

ただ、個人で多くの業者と一社ずつやり取りするのは大変ですから、その部分を当社がお引き受けし、一件一件丁寧に打診していきます。弊社では各社から査定額が出そろった段階では、過去の実績も踏まえながら、数字の根拠をご説明しています。

あわせて大切にしたのが、売却した結果、お手元にいくら残るのかという点です。施設の入居費用に充てるための売却ですから、売却金額そのものよりも、実際にいくら使えるようになるのかが妹様にとって最も知りたいことだと考えました。

そこで、家財の処分費用やその他の手数料など、売却にかかる費用の見積りを査定の段階で取得し、売却の結果いくら使えるようになるのかをご提示しました。

室内に残っている家財についても、当社で業者を手配して対応できることをお伝えしました。地域に根差した不動産会社としてスピード感をもって対応することも心がけており、実際におのお客様からも、対応の素早さをお褒めいただきました。

東京都内の買取業者へ、他社で聞いた金額以上で売却

幅広く打診した結果、東京都内の買取業者へ売却することが決まりました。売却金額は、それまで他の会社で聞いていた金額以上となり、早期に売却を終えることができています。

売却にかかる期間や金額は物件の状況や条件によって一件ごとに異なりますが、今回は市外や県外にまで買い手を広く探したことが、結果につながったのではないかと考えています。

不動産一括査定とりまとめ売却によって、ご納得いただける売却金額をお示しできたことも、当社にお任せいただけた理由の一つだったと思います。

家財の処分については、最終的にお知り合いの方にお願いすることになりましたが、それでも、室内の家財まで当社で業者を手配して対応できるという点は、ご相談の段階で喜んでくださっていましたので、売却の手続きと家財の対応を一つの窓口で進められることは、急いで準備を整えたいご家族にとって安心材料の一つになったのではないかと思います。

ちなみに後からうかがった話ですが、このお客様はもし当社への相談でもうまくいかなかったら、売却はあきらめようと考えておられたそうです。複数社に相談しても話が進まなかったことを思えば、そうお考えになるのも無理はありません。あきらめずに売却まで進めることができ、私も本当に良かったと感じています。

売れにくいと言われた不動産をお持ちの方へ

駅からの距離や駐車場の有無、建物の建蔽率や容積率といった条件は、不動産の売りやすさに大きく影響します。そのため、条件によっては相談した会社で前向きな返事がもらえず、売却をあきらめかけてしまう方もいらっしゃるかもしれません。しかしそれでも、買い手をどこまで広く探すかによって、話が進む可能性はあると私は考えています。

不動産の売却を一生のうち何度も経験する方は少なく、提示された査定額が妥当なのかを判断するのは難しいものです。代々付き合いのある不動産会社があってほかには頼みにくい場合や、すぐに現金が必要な場合など、ご事情はさまざまですが、後悔しないためにも一度は複数社の査定額を比べてみることをおすすめします。

当社の営業担当者は全員が宅地建物取引士で、ご依頼を受けてから数日以内に査定額をお伝えできるよう努めています。査定やご相談は無料で承っており、まだ売却を決めていない段階のご相談も歓迎しています。ご相談の途中で、ここで止めたいと思われた時点で中断していただくこともできます。

川越市を中心に、空き家の売却や相続不動産のことでお困りの方は、どうぞトゥルーズホームへご相談ください。ほかの会社で取り合ってもらえなかった物件でも、まずは現在の状況をお聞かせいただければと思います。

まとめ

売れにくいとされる条件を抱えた不動産でも、買い手を広く探し、お手元に残る金額まで見通したうえで進めれば、売却の道が開けることがあると私は考えています。売却をあきらめかけている方こそ、一度ご相談ください。

・施設の入居費用などのために、ご家族の自宅の売却を検討している方
・駅から遠い、駐車場がない、建蔽率や容積率を超えているなど、売りにくい条件の物件をお持ちの方
・ほかの不動産会社で売れない、または安くしか売れないと言われた方

お問い合わせはこちらからどうぞ。
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