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磯﨑慎一

コンクリート住宅の事ならおまかせ!RC住宅のプロ

磯﨑慎一(いそざきしんいち)

株式会社サンオリエント

コラム

完成見学会開催!

不動産投資

2018年2月22日

もしあなたが所有している不動産の今後に関して、少しでも不安や疑問をお持ちなら、この手紙はあなたのお役に立つことでしょう。


http://www.sunorient.com/info/8647.html

この度当社が新築した「アーバンテラス川崎医大南」の完成見学会にご案内するにあたり、これをご覧の方々で所有している不動産の有効活用であったり処分をお考えの方に聞いていただきたいことがございます。
それは「安易な投資は命取りである。」という事です。

人口の減少が進み、空き家の問題が叫ばれている昨今ですが、相変わらず賃貸アパートやマンションの建設は旺盛に行われています。
一部のエリアでは明らかに供給過剰でせっかく建てたにも関わらず、満室どころかローン返済の原資に必要な入居率のすら確保できない物件も多くみられます。
どうでしょう、アナタの周りにもそういった物件はありませんか?きっとあるはずですいわゆる不良資産とも呼べる物件。
それなのに、また同じように建てる方が後を絶ちません!
一体なぜなのでしょう???
僕には不思議でなりません・・・

しかし、それもそのはずそれらの不思議の裏には実は深刻な問題とそれを逆手に取った巧妙な仕掛けがあるのです。
その深刻な問題や巧妙な仕掛けとは
1⃣ 相続税対策と言う切羽詰まった問題。
2⃣ 副収入を求めて、投資活動としての賃貸市場への参加によるサラリーマン大家さんの増加
3⃣ そしてそういった方々の不安な心理をついた大手アパートメーカーや住宅メーカーによる「一括借上げ」という罠

他にも細かく上げれば様々あると思いますが、大まかにはこういったところが問題の根幹ではないでしょうか?
こうやってみれば新聞や週刊誌でよく見かける様な内容なので、「おっ、それなら自分も知ってる!!」と思われるかもしれません。
と言うわけで、ここではこれらのからくりについて大まかに説明してみたいと思います。
上記の問題でも1⃣番と2⃣番ではニュアンスが大きく違います。
今回は1⃣番の問題を主に見ていきましょう
さて相続税対策ですが、身内の不幸等で相続が発生すると手持ちの不動産の価値が高ければ高いほど相続税として多額の現金が必要になります。
多くの方が抱える問題として、資産としての不動産はあっても現金はない・・・という事があげられます。
この場合解決方法の選択肢として考えられるのはその不動産を売却して現金化し納税資金を作るというのが一つ。
そしてもう一つは、借金をして賃貸物件を建て資産の価値を一時的に下げて課税金額を下げるという方法です。
この方法論を武器に大手のアパートメーカーや住宅メーカーはそういった不動産をお持ちの地主の方々に対して営業を仕掛けて行っているわけです。
ところがここで問題が一つ、そういった相続問題が発生した土地が必ずしも賃貸アパートやマンションに適しているとは限らないという事です。
むしろ、適していない土地のほうが多いと言っても過言ではないでしょう。
例えば郊外のあまり他から人が入ってくる様な場所じゃなかったり、極端摂動状況の悪い住宅密集地の中だったり。
本当にこんなところに建てて入居者の人って入るのかな??
と誰でも抱く素朴な疑問が湧いてきます、そう湧いてくるはずです。
そんな時伝家の宝刀が使われます、
「ご安心ください、当社が一括借り上げで家賃は保証いたします!期間の方は30年でございます!!」
そう言って返済可能なシミュレーションがなされた事業計画書を見せられます。
東証一部上場企業が借り上げて家賃を保証するわけですから銀行ももちろん二つ返事でローンを組んでお金を貸してくれます。
ここまで見るとなんの問題もない取引のようですが、こうやって建てられた物件が数多く不良資産化しています。
理由は簡単です、入居のあまり見込めないエリアであってもメーカーは売上を上げるため半ば強引に地主さんを説得します。地主さん側も相続税対策と言う切羽詰まった問題があるので細かいところまで考えず「30年一括借り上げ」を信じてアパートを建築します。
入居が難しいところでも新築のうちは何とか満室にできます。
しかし年数がたってくると空室が目立つようになり、借り上げしている会社には「逆ザヤ」と呼ばれるいわゆる赤字が発生するようになります。
こういったことも想定してメーカー側は建築費をできるだけ高くとりますがそれでも賄いきれなくなります。
そうした頃にその事業者と地主であるオーナーとの間の契約の更新時期が訪れます。
その時に家賃の大幅な引き下げを提案されます。
もともと相続税対策で建てたアパートですから、良い収支が出るような計画にはなっていません、家賃を下げるとそれこそ何の利益も残らくなる、下手をすれば固定資産税さえ払えない。
それを拒否して家賃の引き下げができなければ一括借り上げの契約も解消、ただの空室が多いだけのアパートが出来上がりです。
そもそも「30年一括借り上げ」とは言っても、「30年間同じ金額で一括して借り上げる」とは一言も言っていないのです。
これはすべて「勝算」なき事業をしてしまった代償だと言えます。

僕達はアパートもマンションも一つの商品だと考えます。
冒頭でも申し上げましたが、日本全体で人口が減少していっているのは紛れもない事実です。
反対に暮らし方の多様化により様々なタイプの居住空間が求められているのも事実です。
それもかなりのスピードで居住空間に対して求められるタイプも変わっていっています。
なので市場の要求をタイムリーに把握し、それを商品として適した場所に提供していかなければ満室運営どころか入居者の確保すら難しいと思っています。
これは一般的な商品開発ではごく当たり前のことですが、こと賃貸市場では作ることの方が先行して市場の事は後回しみたいな部分が多くみられます。
アナタは「ペルソナ」と言う言葉をご存知でしょうか?
ペルソナとはつまり求めるユーザー像を仮想の人物として定義したものです。
商品開発やマーケティングではこのペルソナが非常に重要になってきます。
つまり、「こういうお客さんを獲得したい!」という理想の人物像を想定しそれに見合う商品を作るという事です。
今回でいえばアパートの部屋造りになるわけですが、ペルソナを使った計画をし土地を確保し、求められるであろう内容の設計をし、そして完成時期がベストなタイミングになる様建てました。
更に、僕たちは建てる事に対しては自信がありますが、集客に対してはトッププロとはとても言えません。
なので、集客や管理の部分に関してはこのエリアで学生向け集客で一番の実力を持つ会社に委託し、一緒にプロジェクトを進めることで工事半ばのしかも早い段階から予約満室を確保することが出来ました。
ちなみに一括借り上げ等の保証は何もつけていません。
それでも、入居率に対しては心配していません。
一括借り上げは多くのリスクをカバーするため家賃を低く設定していたり、保証費をとられたりするので金額的にロスが多くなりますから本来はないほうが収支計画は良くなるのです!

この一連のプロセスこそが賃貸経営を成功に導く道であり、これからの時代を勝ち抜くカギだと思います。
こういう事が本来大家さんが取り組むべきところなのですが、なかなかこういった面倒なことを勧める業者はいないので、残念ですが耳にする機会は少ないかもしれません。
ですが、ぜひ覚えておいて頂きたい事なので心の隅に留めておいてください。

そして、今回この見学会でお伝えしたい事、それはこの中庄エリアではまだまだこういった物件が不足している為、土地の情報を大募集しているという事です。
「そんなこと言って仕事取りたいだけだろう!?」と思われるかもしれませんが、違います。
その証拠にこの物件、当社は建築だけでなく自社で所有して運営いくのです。
と言うわけで、このエリアで不動産を所有し有効活用をお考えの方
【ぜひご相談ください!!無料にてプランを作成し収支計画をご提案します。
そしてお手持ちの不動産の処分をお考えの方
【ぜひご相談ください!!無料にて物件の調査を行い、査定後買取金額のご提案をさせていただきます】
なお当日は混雑が予想されますので、具体的な事案をお持ちの場合は事前予約をしていただくと大変助かります。

ご連絡お待ちしています。




http://www.sunorient.com/info/8647.html

株式会社サンオリエント 磯崎

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