親が実家で亡くなったら売却できない？自然死と「事故物件」の告知義務を解説

親が亡くなり、実家を相続することになった。

しかし、親が亡くなった場所が病院や施設ではなく、自宅だった場合、

「この家は事故物件になるのでは？」

「売却するときに、亡くなったことを伝えなければならない？」

「普通の家より安く売ることになる？」

と心配になる方もいるのではないでしょうか。

特に、高齢の親が一人暮らしをしていた場合、発見されるまで時間がかかってしまうこともあります。

結論から言えば、親が実家で亡くなったからといって、その家が必ず事故物件として扱われたり、売却できなくなったりするわけではありません。


ただし、亡くなった原因や状況によって、売却時に買主へ伝えるべき内容は変わります。

今回は、国土交通省のガイドラインをもとに、実家で人が亡くなった場合の不動産売却について整理します。

「自宅で亡くなった家」はすべて事故物件になる？

例えば、次のようなケースを考えてみます。

高齢の父が実家で暮らしていた。

持病によって自宅で亡くなった。

家族が早い段階で気付き、通常の対応が行われた。

このような場合、

「家の中で亡くなったから、売却するときには必ず事故物件として説明しなければならない」

というわけではありません。

国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、老衰や持病による病死などの自然死について、原則として買主・借主へ告げなくてもよいとされています。

人が生活している住宅で自然死が発生すること自体は、当然に想定されることだからです。

ただし、特殊清掃等が行われた場合や、買主から質問された場合などは取り扱いが変わるため、個別の確認が必要です。

「自然死」と「それ以外の死」では考え方が違う

国土交通省のガイドラインでは、亡くなった状況によって告知の考え方を分けています。

例えば、

老衰。

持病による病死。

日常生活の中での転倒事故。

食事中の誤嚥。

入浴中の不慮の事故。

などは、原則として告知を要しないとされています。

一方、

自死や他殺などの事案については、買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、原則として告知が必要になると考えられます。

つまり、

「人が亡くなったかどうか」

だけでなく、

「どのような事情で亡くなったのか」

によって対応が変わります。

一人暮らしで亡くなり、発見まで時間がかかった場合は？

例えば、

高齢の親が一人暮らしをしていた。

自宅で病気によって亡くなった。

しかし、発見されたのはしばらく後だった。

という場合です。

このようなケースでは、亡くなった原因が自然死であっても、通常の自然死と同じように扱えないことがあります。

例えば、発見まで長期間経過したことによって、

特殊清掃が必要になった。

室内の大規模なリフォームが必要になった。

という場合です。

国土交通省のガイドラインでは、このように特殊清掃等が行われた場合には、買主の判断に影響を及ぼす可能性があるとして、別の取り扱いを示しています。

つまり、

「病死だから絶対に告知しなくてよい」

と決めつけることはできません。

「3年経てば告知しなくていい」は売買でも同じ？

ここは特に誤解されやすいところです。

不動産の告知義務について調べると、

「3年経てば告知しなくてもよい」

という情報を見かけることがあります。

しかし、これは主に賃貸借取引について示された基準です。

国土交通省のガイドラインでは、賃貸借取引について、一定の死亡事案が発生してからおおむね3年が経過した場合、原則として告知しなくてもよいとする取り扱いがあります。

一方、売買取引については、同じように「3年経てば告知不要」という一律の期間は設けられていません。


そのため、

「親が亡くなってから5年経ったから、もう説明する必要はない」

と単純に判断しないことが大切です。

売却時の対応は、亡くなった状況や経過年数、周辺への周知状況などを踏まえて判断する必要があります。

買主から「この家で誰か亡くなっていますか？」と聞かれた場合は？

例えば、自然死であり、通常は告知を必要としないケースだったとします。

しかし、買主から、

「過去にこの家で人が亡くなったことはありますか？」

と質問された場合はどうでしょうか。

国土交通省のガイドラインでは、買主や借主から事案の有無について質問された場合、宅地建物取引業者は把握している事実を告げる必要があるとしています。

そのため、

「自然死だから、聞かれても答えなくてよい」

という考え方ではありません。

重要なのは、必要な事実を正確に整理し、不動産会社と相談しながら適切に説明することです。

親が亡くなったことを、不動産会社へ伝えた方がよい？

これは伝えておいた方がよいでしょう。

例えば、

父が自宅で病死した。

家族がすぐ発見した。

特殊清掃は行っていない。

という場合です。

このような事情を最初に不動産会社へ伝えておけば、ガイドラインに照らして告知の必要性を判断できます。

一方、

売却に不利になるのではないか

と考え、事実を伝えずに販売を進めると、後から問題になる可能性があります。

不動産会社に事情を伝えることと、その内容が必ずすべて買主へ告知されることは同じではありません。

まずは事実を共有し、適切な対応を確認することが重要です。

売却価格は必ず安くなる？

親が実家で亡くなった場合、

「普通の家より何割も安くなるのでは？」

と心配する方もいると思います。

しかし、すべてのケースで値下がりするわけではありません。

例えば、

自然死であり、特殊清掃も行われていない。

建物状態は良好。

住宅地として需要がある。

という物件であれば、通常の中古住宅として売却できる可能性があります。

一方、特殊清掃等が行われた物件では、買主によって購入判断が変わることもあります。

ただし、その影響は一律ではありません。

立地。

土地価格。

建物状態。

買主の利用目的。

なども含めて査定する必要があります。

「事故物件だから半額」

といった単純な計算ではなく、実際の市場を確認することが重要です。

建物を解体して土地として売る方法もある

例えば、

築50年の実家。

建物はかなり老朽化している。

今後住宅として利用することは難しい。

という場合です。

このような物件では、建物を利用するのではなく、土地として売却する方法もあります。

ただし、

「建物を解体すれば、過去に人が亡くなった事実も説明しなくてよくなる」

と自動的に判断できるわけではありません。

取引条件や事案の内容などによって、買主への説明が必要になる可能性があります。

そのため、解体前に不動産会社へ相談し、

建物付きのまま売却する場合。

解体して土地として売却する場合。

事業者へ買取を打診する場合。

を比較することをおすすめします。

実家で親が亡くなり、売却を迷っている方へ

「親が実家で亡くなった」

「一人暮らしだったため、発見まで時間がかかった」

「特殊清掃を行った」

「売却できるのか分からない」

という場合でも、まずは現在の状況を整理することができます。

重要なのは、

亡くなった状況。

特殊清掃等の有無。

建物の現在の状態。

土地としての価値。

今後の利用方法。

などです。

宮城県内の空き家・相続不動産について、まだ売却を決めていない段階でもご相談いただけます。

空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/

「家の中を全部片付けてから相談」する必要はない

親が実家で亡くなった後は、さまざまな手続きが続きます。

葬儀。

相続手続き。

遺品整理。

各種契約の解約。

その中で、

「家の中を全部片付けてから、不動産会社へ相談しよう」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、最初からすべてを片付ける必要はありません。

まず、

現状のまま売却できる可能性。

建物を利用する場合の需要。

解体費用。

家財処分費用。

などを確認します。

そのうえで、どこまで片付ける必要があるのかを判断する方法もあります。

ただし、衛生上の問題などが残っている場合には、専門業者による適切な対応を優先する必要があります。

相続登記も別に確認する

親が自宅で亡くなった場合でも、相続登記などの手続きが不要になるわけではありません。

例えば、

父が亡くなった。

実家は父名義のまま。

長男が相続する予定。

という場合です。

このような状態では、今後誰が実家を所有するのかを整理する必要があります。

また、相続登記は2024年4月から義務化されています。

売却を考えている場合には、現在の名義や相続状況も確認しておくことが重要です。

なお、相続登記が終わるまで、不動産の査定を受けられないわけではありません。

まとめ｜親が自宅で亡くなったからといって、実家を売れないわけではない

親が実家で亡くなった場合、

「事故物件になるのでは？」

と心配する方もいると思います。

しかし、

人が亡くなった家
＝
必ず事故物件として扱われる

というわけではありません。

国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死については、原則として告知不要とされています。

一方、

発見まで時間がかかり、特殊清掃等が行われた。

自死や他殺などの事案があった。

買主から死亡事案の有無について質問された。

といった場合には、適切な告知が必要になることがあります。

大切なのは、

「売却できないのでは」

と決めつけるのではなく、

現在の状況を整理することです。

そして、売却する場合でも、

中古住宅として売る。

建物付き土地として売る。

解体して売る。

事業者へ買取を打診する。

など、複数の方法があります。

親が亡くなった実家だからこそ、焦って処分を決めるのではなく、状況に合った方法を比較してみてはいかがでしょうか。

親が亡くなった実家の売却についてもご相談いただけます

「親が自宅で亡くなった」

「特殊清掃が必要になった」

「事故物件として扱われるのか不安」

「相続登記もまだ終わっていない」

という状態でも構いません。

株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。

売却する場合も、物件の状態や取引条件を確認しながら、適切な説明と売却方法を検討することが重要です。

売却を決めていない段階でもご相談いただけます。

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※本コラムは、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を参考に、不動産売却時の一般的な考え方をまとめたものです。告知の必要性や契約上の責任については、死亡事案の内容、経過年数、物件状況、取引条件等により異なります。個別の判断については、宅地建物取引業者や必要に応じて法律専門家等へご確認ください。