冬の空き家、水道を止めるだけで大丈夫？宮城県で実家を管理する際の凍結・漏水対策
親が亡くなり、実家を相続することになった。
誰も住む予定がないため、兄弟で相談して売却しようと考えたものの、
「弟と何年も連絡を取っていない」
「相続人の一人がどこに住んでいるのか分からない」
「連絡しても返事がない」
という状況になることがあります。
このような場合、
「連絡が取れない人を除いて、ほかの相続人だけで売却できる？」
「いつまでも実家を売れないの？」
「不動産会社へ相談しても意味がない？」
と悩む方もいるのではないでしょうか。
結論から言えば、相続人の一人と連絡が取れない場合でも、実家の売却に向けて進められることはあります。
ただし、連絡が取れない相続人を無視して、ほかの相続人だけで自由に遺産分割を決められるわけではありません。
今回は、相続した実家について、相続人の一人と連絡が取れない場合の進め方を整理します。
まず「連絡が取れない」と「売却に反対している」は別
例えば、父が亡くなり、兄弟3人が相続人になったとします。
長男は売却したい。
次男も売却に賛成。
しかし、三男とは10年以上連絡を取っていない。
というケースです。
この場合、最初に確認したいのは、
「三男が売却に反対しているのか」
それとも、
「そもそも三男と連絡が取れていないのか」
です。
この二つでは、必要な対応が変わります。
売却に反対している場合は、相続人間での話し合いが必要です。
一方、所在そのものが分からない場合には、住所の調査や法律上の手続きを検討することになります。
まず、この違いを整理することが重要です。
相続人の一人を除いて遺産分割を決めることはできる？
原則として、遺産分割協議には相続人全員が参加する必要があります。
例えば、
長男。
次男。
三男。
の3人が相続人だった場合です。
長男と次男だけで、
「三男は連絡が取れないから、実家は長男が相続することにしよう」
と決めても、有効な遺産分割協議にはなりません。
連絡が取れないという理由だけで、その方の相続権がなくなるわけではないからです。
これは、実家の売却でも重要になります。
相続人全員で遺産分割を行う必要がある場合や、共有している不動産全体を売却する場合には、それぞれ必要な同意や権限を確認しなければなりません。
住所が分からない場合はどうする？
例えば、
最後に連絡を取ったのが15年前。
現在の電話番号も分からない。
住所も知らない。
というケースです。
この場合、状況に応じて戸籍や戸籍の附票などを確認し、現在の住所を調べる方法があります。
ただし、誰でも自由に他人の住所情報を取得できるわけではありません。
相続手続きに必要な範囲で、取得できる人や必要書類などを確認することになります。
相続人の所在調査が必要な場合には、司法書士や弁護士などへ相談する方法があります。
最初から、
「連絡が取れないので実家は売れない」
と諦める必要はありません。
本当に行方不明の場合は「不在者財産管理人」という制度もある
住所を調べても本人の所在が分からない。
長期間行方不明になっている。
という場合には、「不在者財産管理人」という制度を検討することがあります。
これは、従来の住所などを離れ、容易に戻る見込みのない方について、家庭裁判所が財産管理人を選任する制度です。
選任された不在者財産管理人は、行方不明者の財産を管理します。
また、家庭裁判所の許可を得ることで、本人に代わって遺産分割協議や不動産の売却などを行える場合があります。
ただし、
「連絡が取れないから、すぐ管理人を選んでもらえる」
という単純な制度ではありません。
実際に利用できるかどうかは、行方不明の状況や必要性などによって判断されます。
司法書士・弁護士等と相談しながら進めることが重要です。
住所は分かるが、返事をしてくれない場合は？
一方、
住所は分かっている。
手紙も送っている。
しかし返事がない。
という場合はどうでしょうか。
この場合、必ずしも不在者財産管理人の制度が使えるわけではありません。
本人の所在は分かっているものの、相続人間で話し合いができない状態だからです。
このような場合には、家庭裁判所の遺産分割調停などを検討することがあります。
ただし、調停を申し立てれば必ず希望どおり売却できるというわけではありません。
まず、なぜ連絡が取れないのか、どのような相続関係になっているのかを整理する必要があります。
相続人と連絡が取れなくても、実家の査定はできる？
ここは特に知っておいてほしいところです。
例えば、
兄弟3人のうち2人は売却に賛成。
残る1人とは連絡が取れない。
という場合でも、実家の現在価値について不動産会社へ相談することはできます。
例えば、
査定価格が1,500万円。
なのか、
300万円。
なのかによっても、今後の進め方は変わります。
実家にどの程度の価値があるのか分かれば、相続人間の話し合いを進める材料になる場合もあります。
もちろん、査定を受けることと、売買契約を結ぶことは別です。
必要な相続人の同意や権利関係を整理しなければ、売却できない場合があります。
それでも、
「相続人全員と連絡が取れるようになるまで、不動産会社へ相談できない」
というわけではありません。
「連絡の取れない相続人がいる」という段階でも相談できます
実家を売却したいものの、
相続人が何人いるのか分からない。
兄弟の一人と連絡が取れない。
相続登記が終わっていない。
実家の価値も分からない。
という状態でも構いません。
まず、
現在の登記名義。
相続人の状況。
不動産の現在価値。
年間維持費。
売却する場合に必要な手続き。
などを整理します。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら今後の方針を整理しています。
法的な相続手続きが必要な場合には、適切な専門家への確認も重要です。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
実家を放置している間も維持費はかかる
相続人の一人と連絡が取れず、実家の売却が進まない。
その間も、空き家の管理は続きます。
例えば、
固定資産税。
火災保険。
草刈り。
庭木の剪定。
建物の修繕。
定期的な見回り。
などです。
仮に年間30万円の維持費がかかっていれば、5年間で150万円です。
もちろん金額は物件によって異なります。
ただし、
「連絡が取れないから何もできない」
と何年も放置することは、建物の劣化や管理費用の面でも負担になる可能性があります。
売却がすぐにできなくても、まず誰が管理するのか、費用をどう整理するのかを確認しておきたいところです。
将来、相続人がさらに増えることもある
もう一つ注意したいのが、相続人の増加です。
例えば、
父が亡くなった。
相続人は兄弟3人。
実家について何も決めずに10年間経過。
その間に兄弟の一人が亡くなった。
という場合です。
亡くなった相続人の権利を、さらにその相続人が引き継ぐ場合があります。
すると、
最初は兄弟3人の問題だったものが、
その配偶者や子どもなども関係する問題
になる可能性があります。
時間が経つほど権利関係が複雑になることがあるため、早めに状況を整理することが大切です。
まず「今できること」と「全員の協力が必要なこと」を分ける
相続人の一人と連絡が取れない場合には、すべての手続きが止まってしまうように感じるかもしれません。
しかし、例えば、
登記簿を確認する。
現在の実家の価値を調べる。
維持費を計算する。
相続人の範囲を確認する。
ということは、売却の意思決定とは分けて進められる場合があります。
一方、
遺産分割協議を成立させる。
共有不動産全体の売却を決定する。
売買契約や所有権移転を行う。
といったことについては、必要な相続人の関与や適切な法的手続きが必要になります。
この二つを分けて考えることが重要です。
まとめ｜相続人の一人と連絡が取れなくても、実家の整理を始めることはできる
相続した実家について、
兄弟の一人が音信不通。
どこに住んでいるか分からない。
連絡しても返事がない。
という場合があります。
しかし、
「連絡が取れないから、ほかの相続人だけで売却してしまおう」
と進めることはできません。
まず、
相続人全員を確認する。
連絡が取れない理由を整理する。
現在の権利関係を確認する。
必要に応じて家庭裁判所の手続きなどを検討する。
という順番が重要です。
一方、売却できる状態になるまで、不動産の現在価値を調べてはいけないわけではありません。
むしろ、
実家はいくらくらいで売れるのか。
年間いくらかかっているのか。
どのような売却方法があるのか。
という情報を先に整理しておくことで、その後の話し合いに役立つ場合があります。
相続不動産の問題は、全員の意見がまとまらなければ何も始められない、というものではありません。
まずは、今できることから整理してみてはいかがでしょうか。
相続人間の連絡や手続きに不安がある実家もご相談いただけます
「兄弟の一人と長年連絡を取っていない」
「相続人全員で話し合えていない」
「相続登記がまだ終わっていない」
「まず現在の実家の価値を知りたい」
という段階でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
法的な紛争や不在者財産管理人等の手続きについては、必要に応じて弁護士・司法書士等の専門家への確認が必要です。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、相続人の一部と連絡が取れない場合の相続不動産について、一般的な考え方をまとめたものです。遺産分割の方法、売却に必要な同意、不在者財産管理人の利用可否等は、相続関係や個別の事情によって異なります。具体的な法律手続きについては、家庭裁判所・弁護士・司法書士等へご確認ください。
