親の住宅ローンが残っている実家は売れる？相続した家の「団信」と売却方法を解説
相続した実家を所有しているものの、現在は別の場所に住んでいる。
例えば、
実家は宮城県。
所有者は東京都在住。
実家を相続してから何度か引っ越している。
という方もいるのではないでしょうか。
このような場合、実家の登記簿に記録されている所有者の住所が、昔のままになっている可能性があります。
実は、2026年4月1日から「住所等変更登記」が義務化されました。
これまで、不動産の所有者が引っ越しをしても、登記簿上の住所を変更することは義務ではありませんでした。
しかし、現在は法律上の義務になっています。
しかも、2026年4月より前に引っ越していた場合も対象になることがあります。
今回は、相続した実家や空き家を所有している方に向けて、住所変更登記の義務化と売却時の注意点を整理します。
そもそも「住所変更登記」とは？
不動産の登記簿には、
土地や建物の所在地。
所有者の氏名。
所有者の住所。
などが記録されています。
例えば、
宮城県仙台市に実家を所有している。
所有者として登記されている住所は仙台市。
しかし、現在は東京都に住んでいる。
という場合です。
このとき、不動産の所在地が変わるわけではありません。
変更するのは、
「所有者の住所」
です。
不動産を取得した当時の住所と現在の住所が違っている場合、その変更内容を登記簿へ反映する手続きが住所変更登記です。
2026年4月1日から何が変わった？
2026年4月1日から、不動産の所有者には、住所や氏名などに変更があった場合、原則として変更日から2年以内に変更登記を申請する義務が課されています。
例えば、
2026年6月に引っ越した。
その時点で土地や建物を所有していた。
という場合には、原則として2028年6月までに住所変更登記をする必要があります。
また、住所だけではありません。
結婚などによって氏名が変わった場合も対象です。
つまり、
不動産を所有している間に住所や名前が変わったら、登記も確認する
という考え方が必要になりました。
昔の引っ越しも対象になる？
ここが特に重要です。
例えば、
2015年に実家を相続した。
2018年に仙台から東京へ引っ越した。
登記簿上の住所は仙台のまま。
という場合です。
2026年4月1日より前に住所が変わっていても、変更登記がされていなければ、今回の義務化の対象になります。
このような義務化前の住所変更については、原則として、
2028年3月31日まで
に対応する必要があります。
「何年も前の引っ越しだから関係ない」
というわけではありません。
すでに相続登記を終えている方も、一度現在の登記情報を確認してみることをおすすめします。
登記をしないと罰則がある？
正当な理由なく住所等変更登記の義務に違反した場合には、
5万円以下の過料
の対象となる可能性があります。
ただし、
期限を過ぎたら全員に自動的に5万円が請求される
という仕組みではありません。
法務省は、義務違反が確認された場合でも、原則として登記官による催告などを経て対応する仕組みを案内しています。
それでも、義務化された以上、
「売る予定がないから、何もしなくていい」
とは考えない方がよいでしょう。
住民票を移せば登記の住所も自動で変わる？
ここも誤解しやすいところです。
引っ越した際に、
市役所で転出届・転入届を提出した。
運転免許証の住所を変更した。
という方は多いと思います。
しかし、こうした手続きをしただけで、不動産の登記簿上の住所が必ず変更されるわけではありません。
従来は、別途住所変更登記を申請する必要がありました。
現在は、この負担を軽減する新しい制度も始まっています。
それが、
「スマート変更登記」
です。
スマート変更登記とは？
スマート変更登記は、法務局が公的機関の情報を確認し、所有者の住所や氏名の変更を職権で登記する仕組みです。
個人の所有者については、あらかじめ氏名や生年月日などの「検索用情報」を申し出ることで利用できます。
この申出自体は無料です。
その後、法務局が住所等の変更を把握した場合には、本人の了解を得て変更登記を行う仕組みになっています。
ただし、
「申出をした瞬間に登記簿の住所が変わる」
というものではありません。
実際に登記が反映されるまでには時間がかかるため、すぐに売却する予定がある場合は注意が必要です。
実家を売却するときに住所が違っていたら？
例えば、
2015年に実家を相続した。
その後、東京へ引っ越した。
2026年になって実家を売却することになった。
という場合です。
売却するために登記簿を確認すると、
所有者の住所が昔の仙台市の住所になっていた。
ということがあります。
通常、不動産の所有権移転登記では、登記名義人の住所と現在の住所のつながりを確認する必要があります。
そのため、登記簿上の住所が現在の住所と違う場合には、売却に伴う所有権移転登記に先立ち、住所変更登記が必要になることがあります。
つまり、
「住所が違うから売れない」
というわけではありません。
ただし、売却手続きの中で住所変更登記を行う必要があるため、司法書士と事前に調整しておくことが重要です。
特に、何度も転居している場合には、住所の変更履歴を確認する資料が必要になることもあります。
相続登記と住所変更登記は違う
今回の制度で混同しやすいのが、
「相続登記」
と、
「住所変更登記」
です。
相続登記は、亡くなった方から不動産を取得した際などに、所有権の移転を登記する手続きです。
一方、住所変更登記は、すでに所有者として登記されている方の住所が変わった際などに行うものです。
例えば、
父が亡くなった。
実家はまだ父名義のまま。
という場合には、まず相続登記の問題を整理する必要があります。
一方、
父から実家を相続し、自分名義への登記も完了した。
その後、自分が引っ越した。
という場合には、住所変更登記が関係してきます。
似ているようで、別の手続きです。
登記簿の住所が古い実家でも、まず査定することはできる
例えば、
実家は宮城県。
所有者は東京に住んでいる。
登記簿の住所は昔のまま。
今後売るかどうかも決めていない。
という場合です。
この段階でも、不動産会社へ査定を依頼することはできます。
先に、
現在いくらくらいで売れるのか。
どのような売却方法があるのか。
賃貸できる可能性はあるのか。
を確認しながら、登記の状況を整理する方法もあります。
売却相談をする前に、登記関係の手続きをすべて終わらせる必要はありません。
宮城県内の相続不動産について、
「名義は自分だが、住所が古いまま」
という段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
住所変更登記が必要か確認するには？
まずは、所有している不動産の登記事項証明書などを確認します。
その中に記録されている、
所有者の氏名。
所有者の住所。
を確認してみてください。
現在の住所と違っている場合には、住所変更登記の必要性を確認します。
なお、登記簿上の住所が古い場合でも、原因が単なる転居とは限りません。
市町村合併や住居表示の変更などによって住所の表記が変わっている場合もあります。
また、亡くなった方の住所が登記簿上で古いままになっている場合など、相続手続きと関連して確認する必要があるケースもあります。
状況によって必要な資料や手続きが異なるため、法務局や司法書士へ確認するとよいでしょう。
遠方に実家を所有している方ほど確認しておきたい
例えば、
宮城県の実家を相続。
現在は東京に住んでいる。
その後、転勤で大阪へ引っ越した。
さらに数年後、東京へ戻った。
というケースです。
このように住所変更が複数回あると、登記簿上の住所と現在の住所が一致していないことがあります。
そして、将来実家を売却しようと思ったときに、初めて住所の違いに気付く場合もあります。
特に遠方の実家では、
相続登記。
住所変更登記。
抵当権の抹消。
境界確認。
家財整理。
など、売却前に確認することが複数ある場合があります。
だからこそ、
売却を決めてからすべて確認する
のではなく、
今後の方針を考え始めた段階で登記情報も確認しておく
という進め方が重要です。
まとめ｜相続登記だけでなく「所有者の住所」も確認する時代に
2026年4月1日から、住所等変更登記が義務化されました。
不動産の所有者は、住所や氏名などが変わった場合、原則として2年以内に変更登記を行う必要があります。
また、2026年4月1日より前の住所変更についても、登記がされていない場合には、原則2028年3月31日までの対応が必要です。
そのため、
相続登記は済んでいる。
固定資産税も毎年払っている。
だから登記は何も問題ない。
とは限りません。
登記簿上の住所が、現在の住所と一致しているか。
一度確認してみてください。
そして、住所変更登記が必要な場合でも、不動産の査定や今後の相談を先に始めることはできます。
実家を売却する。
賃貸する。
管理しながら持つ。
解体する。
活用する。
どの方法を選ぶとしても、まずは現在の権利関係や登記状況を把握しておくことが大切です。
登記簿の住所が古い実家でも、売却を決めていない段階でもご相談いただけます
「相続した実家の登記住所が昔のまま」
「相続登記は終わったが、住所変更登記はしていない」
「県外に住んでいて、実家の現在の価値を知りたい」
「登記のことも含めて今後の進め方を整理したい」
という状態でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
登記に関する具体的な手続きが必要な場合には、司法書士等への確認を踏まえて進めることが重要です。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、2026年11月時点の住所等変更登記の義務化について一般的な情報をまとめたものです。具体的な登記義務の有無、期限、スマート変更登記の利用方法、売却時に必要な手続き等は個別の登記状況によって異なります。詳しくは法務局または司法書士等へご確認ください。
