相続した実家を売るとき、近所への挨拶は必要？どこまで伝えればいい？
相続した実家について、
「この家はいくらくらいで売れるんだろう？」
と思い、手元にある固定資産税の納税通知書を確認した。
すると、
土地 350万円
建物 150万円
合計 500万円
と書いてある。
この数字を見て、
「実家の価値は500万円くらいなのかな」
と思う方もいるのではないでしょうか。
しかし、
固定資産税評価額500万円
＝
500万円で売れる
という意味ではありません。
実際の不動産売却では、
固定資産税評価額とは別の考え方で価格が決まります。
今回は、相続した実家についてよく出てくる、
固定資産税評価額。
相続税評価。
不動産会社の査定価格。
実際の売却価格。
の違いを整理します。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額は、
土地や建物にかかる固定資産税などを計算するための基礎となる価格です。
土地や建物の所有者には、毎年固定資産税の納税通知書が届きます。
その中に、
価格。
評価額。
課税標準額。
などが記載されています。
そのため相続した実家について、
「価格と書いてあるから、この金額で売れるのでは？」
と思ってしまうことがあります。
しかし、この数字は、
現在その不動産を市場に出した場合にいくらで買主が見つかるか
を直接示したものではありません。
なぜ固定資産税評価額と売却価格が違う？
不動産の売却価格は、
駅からの距離。
周辺の住宅需要。
土地の形。
接道状況。
土地面積。
建物状態。
築年数。
リフォーム状況。
近隣の売買事例。
その時点の市場環境。
など、さまざまな要素によって変わります。
例えば、
同じ固定資産税評価額500万円
でも、
仙台市内の住宅需要が高いエリア
と、
買主が少ない地域
では、実際の売却価格が大きく違う可能性があります。
つまり、
税金を計算するための評価
と、
市場で買主が支払う価格
は別物です。
例えば「評価額500万円でも1,000万円以上で売れる」ことはある？
可能性はあります。
例えば、
固定資産税評価額
土地350万円
建物150万円
合計500万円
だったとします。
しかし、
土地としての需要が高い。
近隣で1,000万円前後の土地が取引されている。
建売業者から需要がある。
という物件なら、
500万円を大きく上回る価格になる可能性があります。
反対に、
固定資産税評価額500万円
でも、
接道条件に問題がある。
建物解体費が大きい。
需要が少ない地域。
土地利用に制約がある。
という場合には、
500万円より低い価格になることもあります。
だからこそ、
評価額だけでは売却価格を判断できません。
「相続税の評価額」とも違う
相続した不動産について調べると、
相続税評価額
という言葉も出てきます。
ここも混同しやすいところです。
相続税を計算する際の土地評価では、
路線価などを使用する場合があります。
一方、
固定資産税評価額は固定資産税等を計算するための評価。
そして、
実際に不動産市場で売れる価格
はまた別です。
つまり同じ土地に、
複数の「価格」が存在することになります。
不動産会社の「査定価格」は何を見る？
不動産会社が売却査定をする場合には、
固定資産税評価額だけを見て、
「この家は500万円です」
と判断するわけではありません。
例えば、
周辺で実際にどのくらいの不動産が取引されているか。
現在どのような物件が販売されているか。
土地として利用しやすいか。
中古住宅として需要があるか。
建物を解体する必要があるか。
などを確認します。
特に相続した古い実家では、
中古住宅として売るのか。
古家付き土地として売るのか。
建売業者などへ売るのか。
によっても価格が変わります。
「納税通知書しかない」という状態でも査定できる？
できます。
例えば、
権利証が見つからない。
測量図もない。
建築確認の書類もない。
手元にあるのは固定資産税の納税通知書だけ。
というケースです。
それでも、
物件所在地。
土地・建物の概要。
現在の状態。
などを確認しながら査定を進めることはできます。
必要な資料は、その後確認していけばよい場合があります。
「全部の書類を探してから相談しよう」
と考えて何か月も止める必要はありません。
「固定資産税評価額が低いから、売ってもほとんどお金にならない」と思っている方へ
これは一度確認した方がよいケースです。
例えば、
固定資産税評価額300万円。
だから、
「300万円くらいにしかならないなら、このまま持っておこう」
と考えているとします。
しかし実際には、
土地需要があり、
査定すると900万円
という可能性もあります。
もちろん逆のケースもあります。
重要なのは、
税金上の評価額だけで、
売る。
持つ。
解体する。
という判断をしないことです。
宮城県内の相続不動産について、
「納税通知書はあるけれど、実際の価値が分からない」
という段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
建物の固定資産税評価額が残っていても「建物がその金額で売れる」とは限らない
例えば、
築50年の実家で、
建物の固定資産税評価額が100万円
残っていたとします。
だからといって、
土地価格＋100万円
で売れるとは限りません。
買主によっては、
古い建物を利用したい
と評価することもあります。
一方、
購入後すぐ解体する予定
という買主なら、
建物があることで解体費が必要になる
と考えることもあります。
つまり、
古い建物についても、
税務上の評価
と、
市場での評価
は別です。
相続人同士の話し合いでも「実際の価値」を知ることが重要
例えば、
兄弟3人で実家を相続することになった。
長男は、
「固定資産税評価額が600万円だから、自分が600万円の価値として相続する」
と考えている。
しかし、
実際の市場価格を調べたら1,500万円程度だった。
となれば、家族の話し合いにも影響する可能性があります。
反対に、
評価額は高いものの、
実際には売却が難しい土地
ということもあります。
遺産分割や実家の今後について考える場合にも、
税務上の数字だけではなく、
現在の市場価値を確認しておくことが一つの材料になります。
「査定価格」と「実際の成約価格」も同じではない
さらに注意したいのが、
不動産会社から査定価格が出たら、その価格で必ず売れる
わけでもないことです。
例えば、
査定価格 1,200万円。
売出価格 1,280万円。
実際の成約価格 1,150万円。
ということもあります。
査定価格は、
現在の市場や周辺事例から、
「この程度で売れる可能性がある」
と考えた価格です。
最終的な売却価格は、
買主との交渉や市場の反応によって決まります。
そのため、
固定資産税評価額。
査定価格。
売出価格。
成約価格。
は、それぞれ意味が違います。
実家の「価格」を一つの数字だけで判断しない
相続不動産では、
さまざまな数字が出てきます。
固定資産税評価額。
相続税評価。
査定価格。
買取価格。
売出価格。
成約価格。
これらを全部、
「不動産の価値」
として一緒に考えてしまうと分かりにくくなります。
それぞれ、
何のための価格なのか
を分けて考えることが大切です。
まとめ｜納税通知書だけを見て「この家は安い」と決めない
相続した実家の固定資産税納税通知書に、
500万円
と書かれていても、
500万円で売れる
という意味ではありません。
実際の売却価格は、
地域。
需要。
土地条件。
建物状態。
売却方法。
市場環境。
などによって変わります。
そのため、
「固定資産税評価額が低いから価値がない」
「評価額が高いから高く売れる」
とは限りません。
実家について、
売る。
貸す。
管理する。
解体する。
活用する。
という今後を考えるのであれば、
まず現在の市場価値を確認することが一つの判断材料になります。
査定することは、
売却を決めること
ではありません。
「この実家には今どのくらいの価値があるのか」
を知ってから、家族で今後を考えてもよいと思います。
「固定資産税の通知書はあるけれど、実際いくらで売れるか分からない」という方へ
「親から相続した実家の価値を知りたい」
「固定資産税評価額と査定価格の違いが分からない」
「売却するか持ち続けるか判断したい」
という状態でも構いません。
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※本コラムは、固定資産税評価額・相続不動産の査定価格について一般的な考え方をまとめたものです。税務上の不動産評価や具体的な税額については、税務署・税理士等へご確認ください。不動産の査定価格・成約価格は物件条件や市場環境によって異なります。
