相続した実家の売却を依頼するとき「一般媒介・専任媒介・専属専任」どれを選ぶ？
相続した古い実家について査定を受けると、
「一般のお客様へ売り出しましょう」
という提案とは別に、
「建売業者や不動産会社へ買い取ってもらう方法もあります」
と言われることがあります。
すると、
「業者に売ったら安く買われるのでは？」
「一般の人に売った方が高く売れるのでは？」
と思う方もいるのではないでしょうか。
確かに、価格だけを比較すると、
一般の買主へ仲介で売却する方が高い金額を狙える
というケースがあります。
一方で、
築年数が古い。
家財が大量に残っている。
建物を解体する必要がありそう。
土地として販売した方がよい。
できるだけ早く整理したい。
という空き家では、事業者への売却が合理的な場合もあります。
今回は、相続した実家を建売業者や不動産事業者へ売却する場合の考え方を整理します。
「一般の買主」と「事業者」では、買う目的が違う
まず大きな違いがあります。
一般の住宅購入者は、
「ここに自分たちが住みたい」
と考えて不動産を購入します。
一方、
建売業者
買取再販会社
不動産事業者
などは、
購入した不動産を再販売する。
建物を解体して新築住宅を建てる。
リフォームして販売する。
といった事業を目的として購入します。
つまり、
同じ土地・建物でも、
見るポイントが違います。
築50年の建物でも「建物をきれいにしてから売る」必要がない場合がある
例えば、
築50年。
雨漏りあり。
室内には家財が残っている。
という実家だったとします。
一般の住宅購入者へ売る場合、
「そのまま住めない」
という理由で敬遠されることがあります。
しかし、
購入後に解体する予定の建売業者
であれば、
壁紙が古い。
キッチンが古い。
畳が傷んでいる。
ということは、それほど重要ではない場合があります。
買主自身が、
解体費。
造成費。
新築費。
販売価格。
を計算し、
「この土地をいくらなら購入できるか」
を判断するからです。
そのため、
売却前に数百万円かけてリフォームする
必要がないケースもあります。
なぜ業者買取は一般の売却価格より低くなりやすい？
例えば、
一般の住宅購入者なら1,500万円程度で売れる可能性がある物件を、
事業者が1,100万円で買いたい
と言ったとします。
すると、
「400万円も安い」
と感じると思います。
しかし、事業者は購入後に、
解体。
リフォーム。
造成。
登記。
融資。
販売活動。
などの費用を負担します。
さらに、
購入した後に売れないリスク
も負います。
そのため、
最終的な販売価格から、
必要な費用と事業上のリスク
を差し引いて購入価格を計算します。
つまり、
安く買いたいから安い
という単純な話だけではありません。
重要なのは「売却価格」ではなく「最終的な手取り」
例えば、
【一般の買主へ仲介】
売却価格 1,500万円
家財処分 50万円
解体・修繕等 200万円
仲介手数料等 必要
【事業者へ現状売却】
売却価格 1,250万円
家財処分 不要
大きな修繕 不要
という条件だったとします。
一見すると、
一般売却の方が250万円高い
ように見えます。
しかし、
売却するために先に必要な費用
まで含めれば差は小さくなる可能性があります。
また、
一般売却では買主が見つかるまで数か月かかる。
事業者買取なら比較的早く条件がまとまる。
という違いも考えられます。
だからこそ、
査定価格だけではなく、
「最終的にいくら残るのか」
で比較します。
建売業者が欲しいのは「建物」ではなく「土地」というケースもある
相続した実家が、
築40年
築50年
という場合、
建物自体を利用するのではなく、
土地を目的として購入する業者もいます。
例えば、
古い家を購入。
解体。
土地を分割。
新築住宅を建築。
販売。
という事業です。
そのため、
所有者側が先に解体して更地にする必要があるとは限りません。
むしろ、
建物が残った状態で購入価格を出してもらい、
売主が解体する場合
と、
買主が解体する場合
を比較した方がよいことがあります。
「古いから先に解体」は慎重に
例えば、
解体費300万円。
更地にすると1,500万円で売れそう。
現状なら1,250万円で事業者が購入。
というケースです。
更地売却なら、
1,500万円
－300万円
＝1,200万円
です。
単純計算では、
現状で1,250万円
の方が多く残ります。
もちろん実際には、
仲介手数料。
測量。
税金。
その他の条件。
なども確認する必要があります。
それでも、
「建物が古いから先に壊す」
とは考えず、
壊す前の価格
も確認することが重要です。
相続した古い実家、「一般売却と事業者買取の両方を知りたい」方へ
例えば、
「築50年以上」
「家財が大量に残っている」
「建物は使えそうにない」
「解体費を先に払いたくない」
「できるだけ早く整理したい」
という場合です。
一般の買主へ仲介で売った場合。
建売業者などへ現状で売った場合。
それぞれの価格と必要費用を比較できます。
売却方法を先に決める必要はありません。
まず、
「両方だとどのくらい違うのか」
を確認してから判断する方法もあります。
宮城県内の空き家・相続不動産について、
まだ売却方法を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
業者買取が向いている可能性があるケース
例えば、
建物の劣化がかなり進んでいる。
住宅として一般の買主へ販売しにくい。
家財整理の負担が大きい。
遠方に住んでいて内覧対応が難しい。
早めに相続不動産を整理したい。
という場合です。
こうした物件では、
最大価格
だけではなく、
手間をどれだけ減らせるか
も重要になります。
反対に「急いで業者へ売らない方がよい」ケースもある
当然、
何でも買取がよい
というわけではありません。
例えば、
建物状態が良い。
人気の住宅地。
中古住宅として十分需要がある。
売却を急いでいない。
という場合です。
このような物件なら、
一般の購入者を探した方が高値で売却できる可能性があります。
だからこそ、
「業者買取か、一般仲介か」
を最初から決めないことが大切です。
事業者の買取価格も一社だけで判断しない
例えば、
A社 900万円
B社 1,050万円
C社 1,200万円
ということもあります。
建売業者によって、
得意な住宅価格帯。
建てる住宅。
土地の使い方。
施工費。
販売戦略。
が違うからです。
そのため、
一社から、
「この土地は800万円です」
と言われたからといって、
必ず800万円が市場での事業者買取価格
とは限りません。
条件に合う複数の事業者へ打診することで、
価格差が出る場合があります。
「業者に売る＝失敗」ではない
空き家売却では、
高く売ること
が唯一の目的ではありません。
例えば、
1,500万円で半年かけて売る。
1,350万円で早めに現状売却する。
どちらが正解かは所有者によって違います。
価格を優先する方。
時間を優先する方。
手間を減らしたい方。
相続人が多く、早めに現金化したい方。
それぞれ事情があります。
大切なのは、
一番高い方法
ではなく、
自分たちにとって一番納得できる方法
を選ぶことです。
不動産会社へ聞いてみたい質問
相続した古い実家の査定を受けるなら、
「一般の方へ仲介で売るならいくらですか？」
だけでなく、
「事業者へ買取を打診した場合はいくらくらいですか？」
と聞いてみてもよいでしょう。
さらに、
「家財はそのままでいいですか？」
「解体せずに売れますか？」
「それぞれ最終的にいくら残りそうですか？」
まで比較します。
そうすると、
売却価格だけでは見えなかった違い
が分かってきます。
まとめ｜「高く売る」だけでなく「どの条件なら納得して手放せるか」を考える
相続した実家を売却する場合、
一般の買主へ仲介で売る。
建売業者や買取再販事業者へ売る。
という方法があります。
一般売却は、
より高い価格を狙える可能性があります。
一方、事業者への売却では、
建物が古い。
家財が残っている。
解体が必要。
という物件でも、その状態を前提に条件を出してもらえる場合があります。
重要なのは、
査定価格だけを見ること
ではありません。
売却価格。
先に必要な費用。
売却までの期間。
所有者の手間。
最終的な手取り。
を比較します。
そして、
仲介。
買取。
現状売却。
解体後売却。
という複数の方法から、
その実家に合った出口を選ぶ。
相続した空き家ほど、
一つの売り方だけで決めないことが重要です。
「どの売り方がいいか分からない」という段階でもご相談いただけます
「一般売却と買取の価格差を知りたい」
「古い建物を解体した方がいいと言われた」
「家財を残したまま売りたい」
「価格より早く整理することを優先したい」
という状態でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却する場合も、仲介・買取など複数の方法を比較しながら、その物件と所有者に合った方法を検討します。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
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※本コラムは、不動産の仲介・事業者買取について一般的な考え方をまとめたものです。実際の買取価格、仲介による想定売却価格、必要費用、売却期間等は物件・市場・事業者によって異なります。複数の条件を比較したうえでご判断ください。
