相続した実家を「建売業者・買取業者」に売るのは損？一般の買主へ売る場合との違い
相続した実家について不動産会社へ相談し、
査定価格を確認。
家族とも話し合い、
「やはり売却しよう」
となった。
その次に出てくるのが、
「媒介契約」
です。
不動産会社から、
一般媒介
専任媒介
専属専任媒介
という言葉を聞いて、
「何が違うの？」
と思う方もいるのではないでしょうか。
どれを選んでも不動産を売却するための契約ですが、
複数の不動産会社へ依頼できるか。
自分で見つけた買主と直接契約できるか。
不動産会社からどの程度報告を受けられるか。
などに違いがあります。
今回は、相続した実家や空き家の売却を不動産会社へ正式に依頼するときに知っておきたい「媒介契約」について整理します。
そもそも「媒介契約」とは？
媒介契約とは、
「この不動産の買主を探してください」
と不動産会社へ正式に売却を依頼する契約です。
例えば、
査定価格 1,500万円
だったからといって、その時点で売却を依頼したことになるわけではありません。
査定内容を確認し、
売出価格
販売方法
契約形態
などを決めたうえで媒介契約を締結し、販売活動を始めます。
つまり、
査定
↓
売却するか検討
↓
媒介契約
↓
販売開始
という流れです。
媒介契約には大きく3種類ある
不動産売却の媒介契約には、
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
があります。
名前だけを見ると難しく感じますが、
一番大きな違いは、
「何社の不動産会社へ同時に売却を依頼できるか」
です。
一般媒介契約｜複数の不動産会社へ依頼できる
一般媒介契約では、
複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できます。
例えば、
A不動産
B不動産
C不動産
の3社へ売却を依頼することもできます。
また、自分で買主を見つけた場合に直接契約することも可能です。
一見すると、
「3社にお願いした方が3倍売れやすいのでは？」
と思うかもしれません。
ただし、必ずしもそうとは限りません。
不動産会社側からすると、
どれだけ広告費や時間を使っても、
他社で成約すれば自社には仲介報酬が入らない
という可能性があります。
そのため物件によっては、
一社が責任を持って販売戦略を組む専任媒介
の方が相性がよい場合もあります。
専任媒介契約｜売却依頼する会社を一社に絞る
専任媒介契約では、
売却を依頼する不動産会社を一社に絞ります。
例えば、
株式会社Blue Keyへ専任媒介で依頼した
場合、
原則として別の不動産会社へ重ねて媒介を依頼することはできません。
その代わり、専任媒介を受けた宅建業者には、
指定流通機構（レインズ）への登録
や、
売主への定期的な販売状況報告
などの義務があります。
専任媒介では、レインズへの登録は媒介契約締結後、法律で定められた期間内に行い、売主への業務報告も2週間に1回以上行うことになっています。
また、
売主自身が知人など買主を見つけた場合
には、自ら契約することができます。
専属専任媒介契約｜さらに売却窓口を一本化する
専属専任媒介契約も、
依頼できる不動産会社は一社
です。
専任媒介との大きな違いは、
売主自身が買主を見つけた場合でも、自分だけで直接売買契約をすることができない
という点です。
また、不動産会社側の報告義務なども専任媒介より厳しくなります。
専属専任媒介では、
レインズへの登録期限も専任媒介より短く、
売主への業務報告も1週間に1回以上
となっています。
売却活動を一社へ大きく任せ、
状況を細かく報告してもらいたい場合に利用される契約です。
結局、どれを選べばいい？
これは、
「必ず専任がいい」
「一般媒介の方が得」
と一律には言えません。
例えば、
人気エリアのマンション
で、
複数の会社へ幅広く販売を依頼したい
という場合には一般媒介を検討することがあります。
一方、
築50年の空き家。
家財が大量に残っている。
境界や相続について確認事項がある。
売却方法も相談しながら進めたい。
という物件なら、
一社を窓口にして進める専任媒介の方が分かりやすい場合があります。
特に相続不動産では、
単に広告を出せば売れる
とは限りません。
相続登記。
残置物。
解体。
測量。
近隣との関係。
税金。
などを整理しながら進める場合もあるため、
「どの会社が一番多く広告を出してくれるか」
だけではなく、
誰が売主側の窓口として最後まで整理してくれるか
も重要です。
「一社に任せたら、その会社の買主しか紹介されない？」
専任媒介について、
「一社だけに依頼したら、その会社のお客さんにしか売れないのでは？」
と心配する方もいます。
そのためにある仕組みの一つが、
指定流通機構（レインズ）
です。
専任媒介や専属専任媒介では、宅建業者は物件情報をレインズへ登録します。
レインズを通じて、
売主側の不動産会社
↓
他の不動産会社
↓
購入希望者
という形で、他社から買主を紹介してもらうこともできます。
つまり、
一社へ専任媒介で依頼する
ことと、
一社のお客さんだけに販売する
ことは同じではありません。
相続した実家なら「誰が全体を管理するか」も考える
例えば、
築50年。
相続登記が終わったばかり。
家財が残っている。
土地の境界も少し気になる。
という実家だったとします。
この場合、
販売広告だけでなく、
司法書士。
土地家屋調査士。
家財整理業者。
解体業者。
などと連携する可能性があります。
複数の不動産会社へ売却を依頼した結果、
A社には解体の話。
B社には現状売却の話。
C社には測量の話。
と情報が分散すると、所有者側の負担が増える場合があります。
そのような物件では、
売却窓口を一社にまとめる
という考え方にもメリットがあります。
媒介契約を結ぶ前に確認したいこと
契約形態だけではなく、
実際にどのように売るのか
を確認することが重要です。
例えば、
どの価格から販売を始めるのか。
どのポータルサイトへ掲載するのか。
レインズへどのように登録するのか。
既存の購入希望者はいるのか。
業者買取も並行して比較するのか。
売れなかった場合、いつ価格を見直すのか。
売主への報告方法は何か。
などです。
「専任媒介だから安心」
ではなく、
専任媒介を結んだあと、何をしてくれるのか
まで確認してください。
「査定額が一番高い会社」と媒介契約を結べばいい？
昨日までのコラムでも触れていますが、
査定価格が一番高い
＝
その会社が一番高く売ってくれる
とは限りません。
例えば、
A社 1,000万円
B社 1,100万円
C社 1,500万円
という査定だった場合、
C社の数字だけを見るのではなく、
なぜ1,500万円なのか。
どのくらいの期間で売れる想定なのか。
売れなかったらどうするのか。
を確認します。
媒介契約を取ることを目的に高い査定価格を提示されても、実際にその価格で買主が見つからなければ意味がありません。
査定額そのものより、
販売戦略の説明に納得できるか
を見ることが重要です。
宮城県の実家、「どの会社へ売却を任せるか迷っている」という方へ
複数社から査定を取ったものの、
金額が違う。
一般媒介か専任媒介か分からない。
そもそもまだ売ると決め切れていない。
という段階でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、
単に媒介契約を結ぶことだけを目的にするのではなく、
まず、
売却。
賃貸。
管理。
解体。
活用。
の中から、どの出口が適しているのかを整理します。
売却することになれば、
物件の状態や所有者の希望に合わせて販売方法を考えます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
媒介契約を結んだから「絶対に売らなければならない」わけではない
媒介契約は、
不動産会社へ売却活動を依頼する契約
です。
売買契約そのものではありません。
そのため、
媒介契約を締結した瞬間に不動産の所有権が移る
わけでもありません。
ただし、
途中で売却を取りやめる場合。
別の会社へ変更したい場合。
自分で買主を見つけた場合。
などの取り扱いは、媒介契約の種類や契約内容によって異なります。
契約書の内容を確認したうえで進めることが大切です。
媒介契約期間中の「報告内容」も見ておく
例えば、
「問い合わせはありませんでした」
だけを毎回報告されても、
今後どうすればよいのか判断できません。
本来知りたいのは、
ポータルサイトでどの程度見られているか。
問い合わせは何件あったか。
内覧は何件か。
購入を見送った理由は何か。
価格についてどのような反応があるか。
他社から問い合わせがあるか。
などです。
そして、
「このまま同じ価格で続ける」
のか、
「販売方法を変える」
のか、
「価格を見直す」
のかを考えます。
媒介契約は、
契約書へ署名して終わり
ではありません。
売却期間中に一緒に販売戦略を調整していくことが重要です。
まとめ｜媒介契約は「どの種類か」より「誰とどう売るか」が重要
不動産売却の媒介契約には、
一般媒介。
専任媒介。
専属専任媒介。
があります。
一般媒介は、
複数の不動産会社へ依頼できる。
専任媒介は、
一社へ依頼しながら、自分で見つけた買主とは直接契約できる。
専属専任媒介は、
売却窓口をさらに一社へ集約する。
という違いがあります。
しかし、
契約形態だけで不動産が売れるわけではありません。
重要なのは、
価格の根拠。
販売方法。
買主の探し方。
売主への報告。
売れなかった場合の次の方法。
まで説明してくれる会社を選ぶことです。
特に相続した実家や古い空き家では、
「高く売ります」
だけではなく、
現状で売る。
片付けて売る。
解体して売る。
買取を利用する。
といった方法まで比較することが重要です。
媒介契約は、
単に不動産会社を選ぶ手続き
ではありません。
「この実家を、誰と一緒にどのように売っていくか」
を決める契約だと考えてみてください。
売却依頼をするか迷っている段階でもご相談いただけます
「査定は受けたが、どの会社へ任せるか迷っている」
「一般媒介と専任媒介の違いが分からない」
「売却する前に、買取や賃貸も比較したい」
という状態でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、不動産売却における媒介契約について一般的な内容をまとめたものです。媒介契約の具体的な内容、契約期間、解除条件、費用等については、実際に締結する媒介契約書・約款をご確認ください。
