相続した実家は誰に相談すればいい？不動産会社・司法書士・税理士・弁護士の違いを整理
相続した実家を売却するため、複数の不動産会社へ査定を依頼した。
すると、
A社 900万円
B社 1,050万円
C社 1,400万円
と、かなり金額が違った。
このような場合、
「1,400万円と言ってくれたC社へお願いするのが一番得なのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、
査定価格が一番高い会社
＝
最も高く売ってくれる会社
とは限りません。
不動産の査定価格は、
「その会社がその金額で買ってくれる価格」
ではなく、
周辺相場や物件状態などから予想した売却価格
であることが一般的だからです。
今回は、空き家や相続した実家の査定額が会社によって違う理由と、査定価格を見るときに確認したいポイントを整理します。
まず「査定価格」と「売れる価格」は違う
例えば、
査定価格 1,400万円
だったとします。
これは、
「1,400万円で必ず売れます」
という保証ではありません。
実際には、
1,400万円で売り出す
↓
問い合わせが少ない
↓
1,300万円へ値下げ
↓
それでも売れない
↓
1,150万円で成約
ということも考えられます。
反対に、
査定価格1,100万円
↓
1,180万円で売り出す
↓
複数の購入希望者
↓
1,180万円で成約
という場合もあります。
そのため、査定書を見るときは、
金額そのもの
だけではなく、
「なぜその金額なのか」
を確認することが大切です。
査定額が違う理由① 参考にしている事例が違う
不動産会社は、
近隣の成約事例
現在販売されている物件
土地価格
建物状態
などを参考に査定します。
しかし、
どの事例を重視するか
は会社によって違うことがあります。
例えば、
築50年の実家
を査定するとき、
A社は土地としての価値を中心に評価。
B社は中古住宅として再利用できると評価。
C社はリフォーム需要まで含めて評価。
という違いが出ることがあります。
特に築年数の古い空き家では、
「建物をどう評価するか」
によって査定額が変わりやすくなります。
査定額が違う理由② 想定する売却期間が違う
例えば、
3か月程度で売却することを想定した価格
と、
1年間かけてもよいから高値を狙う価格
では、当然数字が変わります。
そのため、
「この査定価格は、どのくらいの期間で売れる想定ですか？」
と聞いてみることをおすすめします。
例えば、
1,200万円なら3か月程度。
1,350万円なら半年以上かかる可能性がある。
という説明があれば、
所有者側も判断しやすくなります。
査定額が違う理由③ 販売方法が違う
空き家の売却方法も一つではありません。
例えば、
中古住宅として売る。
土地として売る。
古家付き土地として売る。
事業者向けに売る。
リフォーム前提で販売する。
といった方法があります。
同じ物件でも、
誰を買主として想定するか
によって価格は変わります。
特に古い実家では、
「築年数が古いので建物価値ゼロ」
とだけ判断する会社と、
「この状態なら中古住宅として需要がある」
と判断する会社で、査定額が大きく違うことがあります。
一番高い査定を選ぶと何が起こる？
例えば、
A社 1,000万円
B社 1,100万円
C社 1,500万円
だったとします。
所有者としては、C社を選びたくなると思います。
しかし重要なのは、
C社がなぜ1,500万円と査定したのか
です。
近隣に1,500万円の成約事例がある。
建物状態が良い。
土地需要が非常に高い。
という根拠があれば問題ありません。
一方、
「まず高い査定を提示して媒介契約を取る」
ということが絶対にないとは言い切れません。
高値で売り出したものの、
問い合わせが来ない
↓
値下げを提案される
↓
最終的に他社査定と同じ価格で売れる
となれば、売却期間だけ長くなってしまう可能性があります。
そのため、
査定額が他社より明らかに高い場合ほど、
根拠を聞いてみる
ことが重要です。
「高く売り出すこと」自体が悪いわけではない
ここも誤解しないようにしたいところです。
査定価格より少し高めに売り出し、
市場の反応を見る
という方法もあります。
特に、
急いで売る必要がない。
希少性がある。
周辺に競合物件が少ない。
という場合には、高値から販売を始める方法も考えられます。
問題は、
高い価格で出すこと
ではなく、
「売れなかった場合にどうするのか」
を決めていないことです。
売り出す前に「値下げルール」を決めておく
例えば、
1,300万円で販売開始。
1か月間問い合わせがほとんどない場合は1,250万円。
3か月間申込みがなければ1,180万円。
というように、
あらかじめ価格の見直し基準
を考えておく方法があります。
もちろん実際には、
問い合わせ数
内覧数
購入希望者の反応
などを見ながら判断します。
大切なのは、
「とりあえず高く出して、売れなかったら考える」
ではなく、
販売開始時点から次の手を考えておくこと
です。
宮城県の実家、「査定価格がバラバラで分からない」という方へ
複数の不動産会社から、
900万円
1,100万円
1,400万円
と違う査定が出た場合、
単純に平均を取る必要も、
一番高い会社を選ぶ必要もありません。
確認したいのは、
その価格の根拠。
想定する買主。
想定売却期間。
現状のまま売るのか。
修理や解体が必要なのか。
です。
株式会社Blue Keyでは、
査定価格だけではなく、
売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、実家の今後を整理しています。
まだ売却先を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
「仲介」と「買取」の査定額も分けて考える
査定を比較するとき、
仲介価格
と、
買取価格
を混同しないことも重要です。
仲介の場合は、
市場で買主を探す場合の想定価格。
一方、買取の場合は、
不動産会社や事業者が直接購入する価格
です。
一般的には、買取価格の方が仲介による想定売却価格より低くなることがあります。
その代わり、
売却までが早い。
内覧対応が少ない。
残置物や建物状態について柔軟に相談できる場合がある。
といったメリットがあります。
例えば、
仲介想定価格 1,200万円
買取価格 900万円
だったとしても、
仲介では、
家財処分
修繕
売却期間
などが必要になる場合があります。
単純に300万円の差だけを見ず、
手取りと負担
で比較します。
査定価格だけでなく「売却に必要な費用」を聞く
例えば、
査定価格 1,500万円
でも、
解体費 300万円
測量費 60万円
家財処分 50万円
が必要なら、
売却価格だけを見た判断はできません。
一方、
査定価格 1,300万円
でも、
現状のまま売却可能
なら、最終的な手取りはこちらの方が多い可能性もあります。
査定時には、
「この価格で売るために、こちらで何をする必要がありますか？」
と聞いてみてください。
これは非常に重要な質問です。
査定で比較したいのは「数字」より「説明」
例えば、
「この家は1,200万円です」
と言われるだけでは、判断できません。
それより、
「土地としては約900万円。
建物については、築年数は古いですが状態を考慮して300万円程度を見ています。
近隣では直近○○万円前後で取引があるため、1,200万円程度から販売するのが現実的だと思います」
と説明してもらった方が、
その査定価格を判断できます。
空き家の査定では、
最高額を探す
より、
納得できる説明をしてくれる会社を探す
という視点も大切です。
査定額が高いことより「売れなかったときの提案」を確認する
不動産売却では、
最初の価格で必ず売れる
とは限りません。
だからこそ、
もし3か月売れなかったらどうしますか？
という質問もしてみてください。
例えば、
写真を変更する。
ターゲットを変更する。
価格を見直す。
買取も比較する。
土地として提案する。
など、
次の方法を説明できる会社
の方が、長期化したときにも相談しやすくなります。
まとめ｜査定は「一番高い会社を探す作業」ではない
空き家や相続した実家を売却するとき、
査定額が会社によって違う
ことがあります。
その場合、
一番高い査定
＝
一番よい会社
とは限りません。
確認したいのは、
なぜその価格なのか。
どのくらいの期間で売る想定なのか。
誰を買主として想定しているのか。
売主側でどのような費用が必要なのか。
売れなかった場合にどうするのか。
です。
査定は、
最も高い数字を選ぶため
ではなく、
実家をどのように市場へ出すのかを考えるためのもの
と捉えてみてください。
そして、
売却すること自体をまだ迷っているのであれば、
賃貸。
管理。
解体。
活用。
まで含めて比較してから決める方法もあります。
「査定を取ったけれど、どの会社を選べばいいか分からない」という段階でもご相談いただけます
「会社によって査定額が数百万円違う」
「一番高い会社へ任せてよいのか不安」
「解体してから売るよう言われた」
「売るか貸すかも含めて考えたい」
という状態でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、不動産査定・空き家売却について一般的な考え方をまとめたものです。査定価格は実際の成約価格を保証するものではなく、市場動向、物件状態、販売方法、買主需要等によって実際の売却価格や売却期間は変わります。
