2027年3月31日まであと半年｜昔相続した実家の「相続登記」、まだ親名義のままではありませんか？
相続した実家を売却したい。
しかし、
長男は宮城県。
次男は東京。
長女は大阪。
というように、相続人がそれぞれ別の地域で生活している。
このようなケースは珍しくありません。
そこで、
「実家を売るなら兄弟全員が現地に集まらないといけない？」
「遠方に住んでいる兄弟がいると売却できない？」
「一人が代表して手続きすることはできる？」
と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。
結論から言えば、
相続人全員が毎回同じ場所に集まらなければ売却できない
とは限りません。
ただし、
誰が実家を相続しているのか。
現在の登記名義はどうなっているのか。
兄弟全員が売却に同意しているのか。
によって進め方は変わります。
今回は、相続人が遠方に住んでいる実家を売却するときの考え方を整理します。
まず確認するのは「誰の不動産なのか」
例えば、
父が亡くなり、
長男
次男
長女
の3人が相続人になったとします。
このとき最初に確認したいのが、
実家を誰が相続することになっているのか
です。
例えば遺産分割によって、
長男が実家を単独で相続する
と決まっているのであれば、相続登記を行ったうえで、基本的には長男が所有者として売却を進めます。
一方、
兄弟3人の共有になっている
という場合は話が変わります。
共有の実家を全部売るなら、原則として全員の合意が必要
例えば、
長男 3分の1
次男 3分の1
長女 3分の1
という共有名義になっている実家です。
この実家全体を第三者へ売却する場合、
「長男だけ売りたい」
という判断では進められません。
共有している不動産全体を処分するためには、原則として共有者全員の合意が必要になります。
つまり、
3人全員が実家を売却することに同意しているか
が重要です。
ただし、
全員が同意すること
と、
全員が毎回同じ場所に集合すること
は別です。
売却のたびに全員で実家へ行く必要はない場合もある
例えば、
実家は宮城県。
長男は仙台。
次男は東京。
長女は福岡。
というケースです。
この場合、
査定のたびに3人全員が実家へ集合。
不動産会社との打ち合わせにも全員参加。
契約にも全員参加。
決済にも全員参加。
となれば、かなりの負担です。
実際の取引では、
オンラインで打ち合わせをする。
書類を郵送する。
各共有者が個別に本人確認を受ける。
代表者を決めて連絡窓口にする。
など、状況に応じた進め方を検討できる場合があります。
必要な本人確認や書類の方法については、不動産会社や司法書士と事前に調整します。
「兄弟の一人を窓口にする」と進めやすい
相続人が複数いる場合は、
誰が売却の窓口になるのか
を決めておくと進めやすくなります。
例えば長男を窓口にして、
不動産会社
↓
長男
↓
次男・長女
という形で情報を共有します。
不動産会社から、
査定価格は1,200万円です。
1,100万円で購入申込みが入りました。
引渡し条件はこの内容です。
と連絡が来た際に、
毎回3人へ個別に説明するより、家族内の連絡役を決めた方がスムーズです。
ただし、
窓口を一人にする
ことと、
他の共有者の意思確認をしなくてよい
ことは別です。
重要な条件については、共有者全員で確認しておきます。
査定だけなら、兄弟全員の予定を合わせなくても始められる
ここは特に知っておいてほしいところです。
例えば、
長男は売りたい。
次男は「価格を見てから考えたい」。
長女はまだ何も決めていない。
という状態だったとします。
この段階で、
「全員の意見が決まるまで不動産会社には相談できない」
と考える必要はありません。
まず、
現在の実家はいくらくらいなのか
を調べることはできます。
例えば、
査定価格 1,500万円
なのか、
300万円
なのかによって、兄弟の考えも変わるかもしれません。
価格を把握することは、
売却を決定すること
ではありません。
家族で今後を話し合うための材料として、先に査定する方法もあります。
「売る・残す」で兄弟の意見が割れたら？
相続した実家では、
長男「誰も住まないので売りたい」
次男「親の家なので残したい」
ということもあります。
この状態で、
「とにかく売却活動を始めよう」
と進めるのはおすすめしません。
まず、
現在の売却価格。
年間維持費。
想定賃料。
修繕費。
今後家族が利用する予定。
などを整理します。
例えば、
査定価格 1,000万円
年間維持費 30万円
誰も住む予定なし
という数字が出れば、
5年間持つと単純計算で150万円程度の維持費がかかる
ということも話し合えます。
反対に、
将来子どもが住む予定がある
のであれば、保有する意味があるかもしれません。
感情だけで、
売る
残す
を争うのではなく、数字を出して考えることが大切です。
兄弟が遠方に住んでいて、実家をどうするか決められない方へ
まだ売却に全員が同意していなくても構いません。
まず、
現在の実家の価値。
年間の維持費。
賃貸できる可能性。
解体費。
活用の可能性。
を整理します。
そのうえで、
売却
賃貸
管理
解体
活用
という選択肢を家族で比較します。
宮城県内の実家について、
「兄弟が県外にいる」
「まだ売却の意思がまとまっていない」
という段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
共有持分だけを売ることもできる？
例えば、
3人共有の実家について、
長男だけが、
「自分の3分の1だけ手放したい」
と考える場合です。
一般的には、自分自身の共有持分だけを譲渡することは可能です。
しかし、
知らない第三者が共有者として入る
可能性があるため、家族関係や将来の売却が複雑になることがあります。
また、共有持分だけを購入する買主は限られるため、実家全体を売却する場合と同じ価格感になるとは限りません。
そのため、
「兄弟が同意しないから、自分の持分だけすぐ売ろう」
と決める前に、
家族で実家全体の出口を整理することをおすすめします。
売却代金をどう分けるかも先に確認する
例えば、
兄弟3人が各3分の1を所有。
実家が1,500万円で売却できた。
というケースです。
単純に考えると、
1人500万円
ですが、実際には、
仲介手数料
登記費用
測量費
家財処分費
その他の売却費用
などが発生する可能性があります。
また、
これまで固定資産税を長男だけが払っていた。
家財処分費を次男が立て替えた。
という事情もあるかもしれません。
そのため、
売却代金が入ってから初めて話し合う
のではなく、
費用負担や売却後のお金についても事前に整理しておくとトラブルを避けやすくなります。
遠方の相続人がいるほど「情報共有」が重要
例えば、
不動産会社から、
「1,100万円で購入したい方がいます」
という連絡があったとします。
長男だけがその話を知っていて、
次男と長女には何も共有していなかった。
その後、
「なぜその価格で決めたの？」
となれば、家族間のトラブルにつながります。
遠方に住んでいるからこそ、
査定書。
購入申込書。
売却条件。
必要費用。
などを共有し、
全員が同じ情報を見て判断する
ことが重要です。
遠方の兄弟全員が不動産会社を探す必要もない
例えば、
実家は宮城県。
相続人は東京・大阪・福岡。
という場合、
それぞれが別々の不動産会社へ相談する必要はありません。
まず一つの窓口を決め、
実家がある地域の不動産会社や必要な専門家と連携しながら進める方が分かりやすい場合があります。
重要なのは、
誰がどこに住んでいるか
より、
誰が実家の状況を整理し、全体を調整するのか
です。
まとめ｜必要なのは「全員集合」ではなく「全員が同じ条件を理解していること」
相続した実家について、
兄弟が全国に住んでいる。
全員忙しい。
なかなか実家へ集まれない。
という理由だけで、売却を諦める必要はありません。
共有不動産全体を売却するのであれば、原則として共有者全員の合意が重要です。
しかし、
全員が毎回現地へ集合する
必要があるとは限りません。
オンライン。
郵送。
個別の本人確認。
代表者を窓口にする。
など、取引に応じた方法を検討できます。
大切なのは、
全員が同じ情報を確認し、
同じ売却条件に納得していること
です。
そして、
まだ売却に全員が同意していない
という段階でも、
実家の現在価値を調べることはできます。
実家じまいは、
まず全員を集めること
からではなく、
「この実家にはどのような選択肢があるのか」
を共有するところから始めてもよいと思います。
兄弟で実家の今後が決まっていない段階でもご相談いただけます
「相続人が県外に住んでいる」
「兄弟で売却について意見がまとまっていない」
「相続登記もまだ途中」
という状態でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
まず現在の価値や必要な費用を確認し、家族で話し合うための材料を整理するところから始められます。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、共有不動産・相続不動産の売却について一般的な情報をまとめたものです。実際に必要となる同意、本人確認、委任、登記手続き等は所有関係や取引内容によって異なります。具体的な登記・法律手続きについては、司法書士・弁護士等の専門家へご確認ください。
