県外の実家を売るなら「地元の不動産会社」と「自宅近くの不動産会社」どちらに相談する？
相続した実家について、
「固定資産税は払っているけれど、名義は父のまま」
「10年以上前に相続したので、今さら登記しなくても大丈夫だと思っていた」
「兄弟で話がまとまらず、そのままになっている」
という方はいないでしょうか。
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。
そして注意したいのが、
「義務化された後に発生した相続だけが対象」
ではないことです。
2024年4月1日より前に発生した相続についても対象になります。
例えば、
父が2010年に亡くなった。
実家はその後ずっと空き家。
固定資産税は子どもが払っている。
しかし登記簿上の所有者は父のまま。
という場合です。
2024年4月1日時点ですでに不動産を相続したことを知っていたケースでは、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
2026年10月現在、残された期間は約半年です。
今回は、
「昔相続した実家の名義をまだ変えていない」
という方に向けて、相続登記と空き家売却の関係を整理します。
相続登記とは？
土地や建物には、
誰が所有者なのか
という情報が法務局の登記簿に記録されています。
例えば、
父名義の実家
↓
父が亡くなる
↓
長男が実家を相続
という場合、
登記簿上の所有者を父から長男へ変更する手続きが相続登記です。
以前は、相続登記をするかどうかについて期限が設けられていませんでした。
そのため、
「困ったときにやればいい」
と考え、長期間そのままにされている不動産も少なくありませんでした。
しかし2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務になっています。
昔の相続も対象になる
ここは非常に重要です。
例えば、
2005年に父が亡くなった。
2015年に母が亡くなった。
2020年に祖父から土地を相続した。
といった、
2024年4月1日より前の相続
でも、相続登記がされていない不動産は義務化の対象になります。
2024年4月1日時点で、すでに自分が不動産を相続したことを知っていた場合は、
原則として2027年3月31日まで
に相続登記の申請が必要になります。
「昔の相続だから関係ない」
とは考えないよう注意が必要です。
2024年4月以降に相続した場合は？
現在の制度では、
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内
に相続登記を申請することが基本です。
また、遺産分割が成立して不動産を取得することになった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要になります。
つまり、
「相続が発生したらすぐ3年」
と単純に考えるのではなく、
いつ相続したのか。
いつ自分が取得したことを知ったのか。
遺産分割は成立しているのか。
によって確認する必要があります。
何もしないとどうなる？
正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合、
10万円以下の過料
の対象となる可能性があります。
ただし、
「期限が来たら自動的に全員10万円を払う」
というものではありません。
個別の事情や正当な理由なども考慮されます。
それでも、
「誰からも連絡が来ていないから何もしなくていい」
とは考えず、対象になる可能性がある場合は早めに確認しておいた方がよいでしょう。
空き家を売る予定があるなら、特に早めに確認する
相続した実家について、
「来年あたり売ろう」
と考えている場合も注意してください。
登記簿上の所有者が亡くなった親のままでは、
通常、そのまま親から買主へ所有権を移すという進め方はできません。
誰が不動産を相続するのかを整理し、
相続登記
を行ったうえで売却手続きを進めることになります。
そのため、
買主が見つかってから相続登記を始める
より、
売却を考え始めた段階で登記状況を確認しておく方がスムーズです。
ただし「相続登記が終わるまで査定できない」わけではない
ここは分けて考えてください。
例えば、
実家はまだ父名義。
兄弟で誰が取得するか話し合っている。
という段階でも、
現在いくらくらいで売れそうか
を調べることはできます。
むしろ、
実家の価値が分からない
↓
兄弟で話し合えない
というケースもあります。
例えば、
売却想定価格 2,000万円
なのか、
300万円
なのかによって、
誰が相続するのか。
売って分けるのか。
誰かが取得して代償金を払うのか。
という話も変わってきます。
そのため、
相続登記
↓
査定
と必ず順番に進める必要はありません。
査定と相続手続きの整理を並行して進める方法もあります。
「兄弟で話がまとまっていない」場合は？
例えば、
父名義の実家について、
長男は売りたい。
次男は残したい。
長女は特に意見がない。
という状態です。
このように遺産分割がまとまっていない場合、
「期限までに相続登記できないのでは？」
と心配になるかもしれません。
現在は、
相続人申告登記
という制度があります。
一定の申出をすることで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる仕組みです。
ただし、相続人申告登記は、
「この人が実家の所有者になった」
ことを確定させる通常の相続登記とは違います。
そのため、
相続人申告登記をした
↓
そのまま自由に売却できる
というものではありません。
後日遺産分割が成立した場合には、その内容に応じた相続登記も必要になります。
「兄弟でまだ決まっていないから何もできない」
という場合は、司法書士や法務局などへ早めに相談しておくと安心です。
実家の登記名義を確認したことがありますか？
そもそも、
「実家は父名義だと思う」
というだけで、実際に登記簿を確認したことがない方もいます。
古い不動産では、
土地は祖父名義。
建物は父名義。
増築部分が未登記。
ということもあります。
固定資産税を自分が払っているからといって、
登記名義も自分になっている
とは限りません。
相続した実家について今後を考えるのであれば、一度登記情報を確認してみることをおすすめします。
「相続登記もまだ。売るかどうかも決まっていない」という方へ
この状態でも構いません。
まず、
現在の登記名義。
現在の実家の価値。
誰が相続人なのか。
今後誰かが使う予定があるのか。
を整理します。
そして、
売却する。
賃貸する。
管理しながら持つ。
解体する。
活用する。
という選択肢を比較します。
売却すると決めてから全部調べるのではなく、
今後を決めるために必要な情報を先に集める
という進め方もできます。
宮城県内の実家について、
「名義が親のままかもしれない」
「まだ売るか決めていない」
という段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
相続人が増えてしまう前に整理する
相続登記を長期間放置するもう一つの問題が、
次の相続
です。
例えば、
祖父が亡くなった
↓
相続登記をしなかった
↓
父も亡くなった
となれば、
誰が権利を持っているのか
を整理する必要が増えていきます。
さらに相続人の一人が亡くなれば、その方の配偶者や子どもなどが関係してくる場合もあります。
時間が経つほど、
必要な戸籍が増える。
話し合う人が増える。
連絡が取れない相続人が出てくる。
という可能性があります。
仙台法務局も、相続登記をしないまま新たな相続が発生すると、法定相続人が増えて権利関係が複雑になるおそれがあると案内しています。
「今すぐ売らないから登記も後でいい」
ではなく、
売却するかどうかとは別に名義を整理する
という考え方が大切です。
2027年3月31日の直前まで待たない
例えば、
2027年2月になってから、
「そういえば実家はまだ父名義だった」
と気付いたとします。
そこから、
戸籍を集める。
相続人を確認する。
兄弟で話し合う。
必要書類をそろえる。
となれば、思ったより時間がかかる可能性があります。
特に、
相続人が多い。
複数回の相続が発生している。
遺産分割が終わっていない。
古い土地や建物が複数ある。
という場合は、早めに動くことをおすすめします。
まとめ｜「昔の相続だから大丈夫」ではなく、今年のうちに一度確認する
2024年4月1日から、
相続登記は義務化されています。
そして、この制度は、
2024年4月以降に亡くなった方の不動産だけ
を対象にしているわけではありません。
以前から相続したまま登記していない不動産についても対象になります。
2024年4月1日時点ですでに相続したことを知っていた不動産については、
原則2027年3月31日
という期限が迫っています。
2026年10月現在、あと約半年です。
実家について、
まだ親名義。
祖父名義の土地がある。
兄弟で話がまとまっていない。
誰の名義なのか確認したことがない。
という場合は、
今年のうちに一度確認してみてください。
そして、
相続登記をすること
と、
実家を売ること
は別です。
登記を整理したうえで、
売却する。
貸す。
管理する。
解体する。
活用する。
という「空き家の出口」を考えることができます。
実家じまいは、
売却を決めるところからではなく、
「今、この不動産は誰のものになっているのか」
を確認するところから始まる場合もあります。
まだ売却を決めていない段階でもご相談いただけます
「親名義のままかもしれない」
「相続登記が終わっていない」
「兄弟で今後を決められていない」
という状態でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
登記手続きそのものについて司法書士等への確認が必要な場合には、必要な専門家と連携しながら進めることも検討できます。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、相続登記の義務化および空き家・相続不動産について一般的な情報をまとめたものです。相続登記の期限や必要な手続きは、相続の発生時期、相続を知った時期、遺産分割の状況等によって異なる場合があります。具体的な登記手続きについては、法務局または司法書士等へご確認ください。
