空き家は「売る」だけではない｜実家じまいで考えたい5つの出口と「空き家の出口設計」
10月に入り、朝晩は少しずつ気温が下がってきました。
相続した実家や空き家について、
「冬になる前に何かしておいた方がいい？」
と気になっている方もいるのではないでしょうか。
人が住んでいる住宅であれば、
寒くなった
雪が降った
水道の調子がおかしい
といった変化にすぐ気付けます。
しかし、誰も住んでいない空き家ではそうはいきません。
水道管の凍結。
雪による建物への負担。
雨樋の破損。
雨漏り。
庭木の倒木。
こうした問題が起きても、次に実家へ行くまで気付かないことがあります。
特に宮城県では、本格的に寒くなってから対応するより、
「まだ寒くない10月」
に一度確認しておく方が安心です。
今回は、冬を迎える前に空き家で確認しておきたいことを整理します。
まず「この冬も空き家のままなのか」を確認する
最初に考えてほしいのは、
冬対策をどうするか
ではありません。
この実家を、
今年の冬も空き家として持ち続けるのか
ということです。
例えば、
来春には売却する予定。
数年後に家族が使う予定。
まだ何も決めていない。
では、管理方法も変わります。
数年間所有する予定なら、建物を傷ませないための管理が重要です。
一方、
近いうちに売却する可能性が高い
のであれば、大きな修繕費をかける前に査定を受けた方がよい場合もあります。
冬支度をきっかけに、
「いつまでこの家を持つのか」
も一度考えてみてください。
水道は「止めるか、残すか」を決める
冬の空き家で特に注意したいのが水道です。
気温が大きく下がると、水道管の中の水が凍結し、
水が出なくなる
だけでなく、
水道管が破裂して漏水する
可能性があります。
国土交通省でも、長期間水道を使用しない住宅では、給水管の凍結に注意し、必要に応じて水抜きなどを行うよう案内しています。
特に、
屋外に露出している水道管
北側の日陰
風が強く当たる場所
などは注意が必要です。
誰も住まない住宅であれば、
冬期間も水道を使用できる状態にするのか。
元栓を閉め、水抜きをするのか。
設備や管理方法に応じて事前に決めておきましょう。
水道を止めれば、それですべて解決するわけではない
一方、
「空き家だから水道を全部止めれば安心」
とも限りません。
例えば、
定期的に管理へ行く際に水を使う。
トイレや排水設備の状態を確認する。
という場合には、水道を残した方が管理しやすいことがあります。
また、住宅ごとに設備の構造も違います。
重要なのは、
「去年も大丈夫だったから今年も同じ」
ではなく、
誰が、どのくらいの頻度で管理するのか
まで決めたうえで判断することです。
屋根に登らず、地上から確認する
冬になる前に、建物の外を一周してみましょう。
特に確認したいのが、
屋根
雨樋
軒
外壁
です。
例えば、
雨樋が途中で外れている。
屋根材がずれているように見える。
軒が傷んでいる。
外壁の一部が剥がれている。
といった状態です。
強風や積雪によって状態が悪化する可能性があります。
ただし、
自分で屋根に登って確認する必要はありません。
高所作業は危険です。
地上から確認して気になる部分があれば、写真を撮影し、必要に応じて専門業者へ確認してもらいます。
庭木も冬前に確認する
空き家管理というと建物ばかり見てしまいますが、
庭木
も重要です。
例えば、
枝が道路へ大きく出ている。
隣家側へ伸びている。
枯れた木が傾いている。
という状態です。
冬の強風や雪によって枝が折れれば、
隣地
道路
建物
へ影響する可能性があります。
剪定が必要な木があるなら、雪が降ってからではなく、今のうちに状態を確認しておきたいところです。
室内では「天井・窓・におい」を見る
久しぶりに実家へ入ったら、
まず部屋全体を掃除する
必要はありません。
それより先に、
以前と変わったところがないか
を確認します。
例えば、
天井に新しいシミがある。
窓の周辺が湿っている。
カビ臭さが強くなった。
壁紙が浮いている。
床が柔らかくなっている。
という変化です。
空き家では、
小さな雨漏りや湿気
に長期間気付かないことがあります。
特に冬に向かう前に問題を発見できれば、
修理する。
しばらく管理する。
現状で売却する。
といった選択肢を検討できます。
「冬を越すために修理すべきか分からない」という方へ
例えば、
屋根に少し傷みがある。
雨漏り跡がある。
水道管も古い。
と言われ、
修理見積もりが100万円
だったとします。
その場合、
「冬になる前に全部直さなければ」
と考える必要はありません。
今後も長期間所有するのであれば、修理する意味があるかもしれません。
一方、
近いうちに売却するのであれば、
修理前の状態ならいくらで売れるか
を先に確認した方がよい場合があります。
100万円修理したからといって、売却価格が100万円以上上がるとは限らないからです。
宮城県内の実家について、
「冬前に修理するべきか」
「現状のまま売却できるのか」
「もう管理を続けるのが大変」
という段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
雪が降った後に確認できる人はいるか
自宅から近い空き家であれば、
大雪の翌日に確認する
こともできます。
しかし、
県外に住んでいる。
実家まで車で2時間以上かかる。
冬は道路状況が悪くなる。
という方もいると思います。
その場合は、
「何かあったら自分で見に行く」
だけでは管理が難しくなります。
近くに住む親族。
管理業者。
近隣の協力者。
など、
冬期間に状態を確認できる方法があるか考えておきます。
国土交通省の空き家管理指針でも、積雪の状況に応じた対応や、冬期の給水管への対策などが示されています。
火災保険の契約内容も一度確認する
実家が空き家になったあとも、
親が住んでいたときの火災保険をそのままにしている
ということがあります。
しかし、
人が住んでいる住宅
と、
誰も住んでいない住宅
では、保険会社や契約内容によって取り扱いが異なることがあります。
冬は、
雪
風
水道管
などのトラブルも考えられます。
現在の利用状況が保険会社へ正しく伝わっているか、一度確認しておくと安心です。
冬の管理を考えると「空き家を持つコスト」が見えてくる
例えば、
固定資産税。
火災保険。
草刈り。
冬の水道対策。
雪の確認。
修繕。
実家までの交通費。
一つひとつは小さくても、
毎年続けば負担になります。
そのため、
「今年の冬をどう乗り切るか」
だけではなく、
来年も同じ管理をするのか
という視点も持ってみてください。
売却する。
貸す。
管理して持つ。
解体する。
活用する。
空き家には複数の出口があります。
冬前の点検は、
建物を守るため
だけではなく、
今後の出口を考えるきっかけ
にもなります。
10月にやっておけば、寒くなってから慌てにくい
10月の時点では、
「冬の話はまだ早い」
と感じるかもしれません。
しかし、
水道設備を確認する。
庭木を見る。
雨樋を見る。
室内の雨漏り跡を確認する。
管理方法を決める。
といったことは、雪が降ってからより今の方が行いやすいものです。
特に誰も住んでいない実家は、
寒波が来てから気付く
のではなく、
寒くなる前に一度確認する
という考え方が重要です。
まとめ｜冬支度と一緒に「この実家をいつまで持つか」も考える
宮城県の空き家では、これから冬に向けて、
水道管
屋根
雨樋
庭木
室内の湿気
積雪
などを意識した管理が必要になります。
まず10月のうちに、
建物の状態を確認する。
写真を撮る。
水道をどうするか決める。
冬に誰が確認するか決める。
ここまで整理しておくだけでも違います。
そして、
今年も空き家のまま冬を越す
のであれば、
「来年の冬も同じ状態なのか」
も一度考えてみてください。
今後使う予定があるなら管理する。
使う予定がないなら、売却・賃貸・解体・活用を比較する。
何となく所有を続けるのではなく、
その空き家の出口を考えること
が大切です。
「冬前に何をしたらいいか分からない」という段階でもご相談いただけます
「実家が遠くて管理できない」
「冬前に修理した方がいいと言われた」
「今年中に売るか、来年まで持つか迷っている」
という状態でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、空き家の冬季管理について一般的な情報をまとめたものです。必要な凍結対策、積雪対策、修繕等は建物の設備、地域、標高、気象条件等によって異なります。水道設備については各地域の水道事業者、建物の安全性については必要に応じて専門業者等へご確認ください。
