年内に空き家を売却したいなら、いつ動く？10月から始める実家売却の進め方
相続した実家が空き家になったとき、
「売った方がいいですか？」
という相談は非常に多いと思います。
確かに、売却は空き家問題を解決する有力な方法の一つです。
しかし実際には、
売る
以外にも、
貸す
管理して持つ
解体する
別の用途で活用する
という選択肢があります。
どれが正解なのかは、
築年数
立地
建物の状態
家族の意向
維持費
想定売却価格
想定賃料
改修費
によって変わります。
そのため、株式会社Blue Keyでは、
「この家はいくらで売れますか？」
だけではなく、
「この空き家には、どのような出口があるのか」
という視点で考えることが重要だと考えています。
今回は、私たちが考える「空き家の出口設計」について整理します。
空き家の問題は「売れないこと」だけではない
空き家について、
売れる
売れない
だけで考えてしまうと、選択肢が極端になります。
例えば、
築50年
地方
家財が残っている
という実家だったとします。
査定価格が、
500万円
だった。
すると、
「500万円なら売るのはもったいない」
と思うかもしれません。
そのまま所有する。
しかし、
固定資産税
保険
草刈り
修繕
移動時間
などで年間30万円かかれば、
5年間で150万円
です。
一方、
最低限の改修で月6万円で貸せる
のであれば、賃貸という方法が見えてきます。
また、
宿泊施設
店舗
事務所
など、別の使い方ができる場合もあります。
つまり、
売却価格だけを見ても、その空き家の答えは出ません。
私たちは「空き家には5つの出口がある」と考えています
空き家の今後を大きく分けると、
①売却する
②賃貸する
③管理しながら保有する
④解体する
⑤別の用途で活用する
という方法があります。
重要なのは、
どれか一つを最初から決めないこと
です。
まず5つを比較して、
その家に適した出口を探します。
出口① 売却する
最も分かりやすい方法です。
売却すれば、
固定資産税
管理
草刈り
修繕
など、将来の負担から離れることができます。
特に、
今後家族が使う予定がない
管理が負担
建物の劣化が進んでいる
という場合には、早めに売却することが合理的なケースがあります。
ただし、
古いから解体してから売る
家財を全部処分してから売る
と最初から決める必要はありません。
現状のまま売る。
残置物付きで売る。
買主側で解体してもらう。
という方法も考えられます。
まず、
「今の状態ならいくらか」
を確認することから始めます。
出口② 賃貸する
次に、
住宅として貸す
という方法です。
例えば、
売却価格 800万円
想定家賃 月7万円
だったとします。
売却するより、
賃貸して家賃収入を得る
という選択肢を考える意味が出てくるかもしれません。
ただし、
家賃7万円×12か月＝84万円
がそのまま利益になるわけではありません。
貸すための修繕費。
管理費。
設備交換。
空室。
固定資産税。
保険。
こうした費用も含めて考えます。
賃貸で重要なのは、
「貸せるか」
ではなく、
「事業として成立するか」
です。
出口③ 管理しながら保有する
売る必要も、貸す必要もありません。
例えば、
数年後に子どもが住む予定がある
将来自分たちが使う可能性がある
相続直後なので家族でまだ結論を出せない
という場合です。
その場合、
一定期間保有する
という選択も十分考えられます。
ただし、
「保有する」
と、
「何も決めない」
は違います。
例えば、
3年間は保有する。
その間、月1回管理する。
3年後にもう一度査定する。
というように、
期限を決めて保有する
ことが重要です。
目的のないまま、
5年
10年
と空き家になっている状態は避けたいところです。
出口④ 解体する
建物の状態によっては、
解体
が合理的な場合もあります。
例えば、
建物が大きく傾いている
修繕費が非常に高い
倒壊等の危険がある
土地としての需要が高い
という場合です。
ただし、
古いから解体
と単純に判断することはおすすめしません。
例えば、
現状売却 800万円
解体後売却 1,000万円
解体費 300万円
なら、
単純比較では、
1,000万円－300万円
＝700万円
です。
現状で800万円で売った方が多く残ります。
解体する場合も、
解体費
解体後の売却価格
税金
売却期間
を比較してから判断します。
出口⑤ 別の用途で活用する
今後、特に重要になると考えているのが、
「活用」
という選択肢です。
例えば、
住宅
↓
宿泊施設
住宅
↓
店舗
住宅
↓
事務所
住宅
↓
地域拠点
などです。
もちろん、
空き家なら何でも事業化できる
という意味ではありません。
むしろ、
無理に活用しない
という判断も非常に重要です。
活用を考えるなら、
改修費
需要
運営費
法規制
収益
まで確認します。
「面白そうだからリノベーションする」
ではなく、
事業として成立するか
を先に考えます。
Blue Keyでも「古い空き家を使う」取り組みをしています
私たち自身も、
「古いから処分する」
だけではなく、
「使える可能性はないか」
という視点で空き家を見ています。
石巻では、所有者から貸与を受けた築50年近くの空き家を整備し、
「灯ゲストハウス石巻」
として2026年7月から活用しています。
これは、
空き家は全部ゲストハウスにすればいい
という事例ではありません。
大切なのは、
その建物
その場所
その所有者
に合った使い方を考えることです。
売却が最適なら売却。
賃貸が適していれば賃貸。
活用できるなら活用。
どの選択肢にも、
向いている物件
向いていない物件
があります。
私たちが考える「空き家の出口設計」
空き家について、
売却査定だけをして、
「○○万円です」
で終わってしまうと、
所有者は、
その価格が高いのか
売った方がいいのか
貸せるのか
持っていてもいいのか
を判断できません。
そこで、
現在の売却価格
想定賃料
年間維持費
必要な修繕費
解体費
活用可能性
を並べます。
例えば、
現状売却 900万円
想定賃料 月6万円
年間維持費 25万円
賃貸前改修 150万円
解体費 250万円
という数字が出れば、
かなり判断しやすくなります。
こうして、
「この実家をどう終わらせるか」
ではなく、
「この不動産の次の使い方をどう設計するか」
を考える。
これを、私たちは
「空き家の出口設計」
と考えています。
宮城県の実家、「何が一番いいのか分からない」という方へ
売却すると決めていなくても構いません。
例えば、
「査定してもらったが安かった」
「貸せるのか知りたい」
「解体費が高くて迷っている」
「まだ家族で話し合えていない」
「何かに活用できるなら残したい」
という状態です。
まず、
売却
賃貸
管理
解体
活用
それぞれの可能性を整理します。
そのうえで、
何もしない場合も含めて
比較していきます。
宮城県内の空き家について、
「売る以外の方法も含めて一度整理したい」
という段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
「一番高く売れる方法」ではなく「一番納得できる出口」を考える
空き家について、
金額だけが答え
とは限りません。
例えば、
思い入れのある実家なので残したい。
でも自分では使わない。
という場合もあります。
その場合、
多少収益性が低くても、
賃貸
活用
を選ぶことに意味があるかもしれません。
反対に、
管理に時間を使いたくない。
遠方なので関わり続けたくない。
という方なら、
多少売却価格が低くても、
現状買取
が最適な場合もあります。
所有者によって、
優先するものは違います。
だからこそ、
「空き家ならこの方法」
という一つの答えを押し付けるのではなく、
複数の出口を比較することが重要です。
これから空き家は「処分するもの」から「選択する不動産」へ
空き家が増える中、
これまでは、
放置しない
危険なら解体する
売れるなら売る
という話が中心でした。
しかし今後は、
中古住宅として流通させる。
改修して貸す。
用途を変えて使う。
事業者が再生する。
といった方法も、さらに重要になっていくと考えています。
だからといって、
すべての空き家を残す必要はありません。
活用できない住宅は売却する。
危険な住宅は解体する。
需要がある住宅は貸す。
使える住宅は再生する。
それぞれを、
感覚ではなく数字と状態で判断する。
その役割が、今後の空き家相談には必要になると思います。
まとめ｜空き家の相談は「売るかどうか」を決めてからでなくていい
相続した実家について、
売却する。
賃貸する。
管理しながら持つ。
解体する。
活用する。
大きく分けても、これだけの選択肢があります。
大切なのは、
先に答えを決めること
ではありません。
現在の状態と数字を確認し、
それぞれを比較してから決めることです。
「売るか決まっていないので、不動産会社にはまだ相談できない」
と思う必要はありません。
むしろ、
売るかどうかを決めるために相談する。
という使い方があってもよいと思います。
これからの実家じまいでは、
単に家を処分するだけではなく、
「空き家の出口をどう設計するか」
という視点が、より重要になっていくのではないでしょうか。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、空き家・相続不動産の今後を検討する際の一般的な考え方をまとめたものです。物件の状態、権利関係、地域需要、法規制、税務等によって適した方法は異なります。具体的な判断にあたっては、必要に応じて不動産会社、建築士、司法書士、税理士等の専門家へご確認ください。
