国も「築古住宅を再生して貸す」方向へ｜空き家は“売るか解体するか”だけではなくなる？
相続した実家について、
「誰も住んでいないけれど、月1回くらい見に行けば大丈夫？」
と聞かれることがあります。
遠方に住んでいる方であれば、
毎週実家へ行くのは難しい。
かといって、半年に一度では少し心配。
そこで、
「月1回」
を目安にしている方も多いのではないでしょうか。
結論から言えば、
空き家の管理頻度は、すべての住宅で「月1回なら大丈夫」と決められるものではありません。
建物の状態。
季節。
庭の広さ。
雨漏りなどの不具合。
近隣との距離。
によって必要な管理頻度は変わります。
大切なのは、
何回行ったか
ではなく、
「問題が起きたときに早く発見できる状態になっているか」
です。
今回は、売却や活用まで実家を空き家として所有する場合の、見回りや管理について整理します。
空き家は「誰も使わないから傷まない」わけではない
人が住んでいない住宅は、
設備を使わない
室内を汚さない
ため、一見すると傷みにくそうに思えます。
しかし実際には、
窓を開けない
水を流さない
雨漏りに気付かない
庭木の変化に気付かない
など、
人が住んでいないからこそ発見が遅れる問題があります。
国土交通省も、空き家を所有し続ける場合には、
建物の外部・内部の点検
通気・換気
通水
清掃
などを定期的に行うことが重要だとしています。
つまり、
鍵を掛けておけば管理完了
ではありません。
では「月1回」で足りる？
月1回という頻度は、一つの目安として考えることはできます。
ただし、
「月1回行っているから安心」
とは限りません。
例えば、
築浅
庭が小さい
雨漏りなどもない
近所に親族がいる
という住宅と、
築50年
庭木が多い
過去に雨漏り歴がある
誰も近くに住んでいない
という住宅では、必要な管理は違います。
また、
台風
大雨
強風
大雪
などがあった場合には、
「今月はもう見に行ったから次は来月」
ではなく、被害がないか確認した方がよい場合があります。
つまり、
定期的な見回り
と、
天候や建物状態に応じた臨時確認
を組み合わせるイメージです。
実家に着いたら、最初に建物の外を一周する
毎回すべてを細かく点検する必要はありません。
まず建物の外を一周してみます。
例えば、
屋根材が落ちていないか。
雨樋が外れていないか。
窓が割れていないか。
外壁に大きな変化がないか。
庭木が道路や隣地にはみ出していないか。
郵便受けに郵便物が大量にたまっていないか。
を見るだけでも違います。
特に庭木は、
前回は問題なかったのに、数か月後には隣地へ越境している
ということがあります。
定期的に同じ場所から写真を撮っておくと、変化にも気付きやすくなります。
室内では「換気する」だけで終わらせない
室内に入ったら、
窓を開ける。
空気を入れ替える。
という管理をしている方も多いと思います。
それに加えて、
天井
壁
床
窓周辺
水回り
も簡単に確認してみてください。
例えば、
天井に以前なかったシミがある。
床の一部が柔らかい。
カビ臭くなった。
窓の近くが濡れている。
という変化です。
雨漏りや湿気は、
「まだ住める状態」
から、
「大規模な修繕が必要な状態」
になるまで気付かれないことがあります。
空き家管理の目的は、
家を毎回きれいに掃除すること
だけではありません。
異常を早く見つけることです。
水道を使える状態なら「通水」も意識する
長期間水を使わない住宅では、
排水口の封水が減ることで、臭気などの原因になることがあります。
そのため、状況に応じて水回りの確認や通水も行います。
ただし、宮城県ではこれから冬に向かいます。
冬季には給水管の凍結対策が必要になる住宅もあるため、
誰も住まない住宅で水道をどう管理するか
については事前に確認しておきたいところです。
空き家だから水道を止める。
管理のために水道を残す。
どちらが適しているかは、建物の設備や管理方法によって変わります。
「管理に毎月行くのが大変」と感じ始めた方へ
ここで一度考えてみてほしいことがあります。
例えば、
実家まで往復2時間。
月1回訪問。
草刈りは年3回。
固定資産税、保険、電気・水道も支払っている。
これを、
1年
3年
5年
続けるとどうなるでしょうか。
空き家を持ち続ける場合、
お金だけではなく、
移動時間
草刈り
清掃
近隣対応
も所有コストです。
「まだ売るか決めていない」
という方でも、
今の状態で売却したらいくらなのか
貸すことはできるのか
あと5年持った場合にどの程度負担が続くのか
を確認しておくと、今後を判断しやすくなります。
宮城県内の実家について、
「管理を続けるか、売却や活用を考えるか整理したい」
という段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
半年に1回しか行けない場合はどうする？
遠方に実家がある場合、
月1回の訪問は現実的ではないこともあります。
その場合、
無理に自分だけで管理する必要はありません。
例えば、
近くに住む親族に外観だけ確認してもらう。
空き家管理サービスを利用する。
庭木の管理だけ業者へ依頼する。
といった方法があります。
重要なのは、
「自分で毎月行けないから、そのままにする」
状態をつくらないことです。
近所の方から連絡が来たら、管理方法を見直すサイン
例えば、
「枝が道路へ出ています」
「雨樋が外れています」
「郵便物がたまっています」
と近所から連絡を受けた場合です。
もちろん一度の連絡だけで、
管理できていない
と決まるわけではありません。
しかし、
所有者より先に近隣住民が建物の異常に気付いている
という状態なら、見回り頻度や管理方法を一度見直した方がよいでしょう。
空き家は、
自分の敷地の中だけの問題
で終わらないことがあります。
庭木。
屋根材。
外壁。
害虫。
ごみ。
などが周囲へ影響する可能性もあります。
管理状態が悪い空き家には制度上のリスクもある
現在の空家法では、
適切に管理されておらず、このまま放置すると「特定空家等」になるおそれのある住宅が、
「管理不全空家等」
として市区町村から指導等の対象になることがあります。
さらに、指導しても改善されず勧告を受けた場合には、その敷地について固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。
「空き家だから固定資産税だけ払っていればよい」
というわけではありません。
所有し続けるのであれば、
適切に管理すること
も所有者にとって重要になります。
管理費をかけ続ける前に「いつまで持つか」を決める
空き家管理で最も難しいのは、
今日の管理
ではありません。
「いつまでこれを続けるのか」
です。
例えば、
親の荷物を整理するまで1年間持つ。
3年後に子どもが使う予定がある。
5年後に売却する。
という目的があるなら、管理を続ける理由があります。
一方、
誰も使わない。
いつ売るかも決めていない。
何となくそのまま所有している。
という状態なら、
一度将来を整理してみてもよいと思います。
管理する。
売却する。
貸す。
活用する。
解体する。
どの方法が正解かは物件によって違います。
ただ、
「決めないまま管理費を払い続ける」
ことも、一つの選択をしているのと同じです。
まとめ｜空き家管理は「月1回行けば終わり」ではない
空き家の見回りに、
すべての住宅に共通する絶対的な回数
があるわけではありません。
月1回を基本にする住宅もあれば、
建物の状態
季節
天候
庭木
周辺環境
によって、より頻繁な確認が必要になる場合があります。
大切なのは、
定期的に状態を確認し、
異常を早く発見できる状態
をつくることです。
そして、
管理が負担になってきた
と感じたら、
「もっと効率よく管理する方法」
だけを考えるのではなく、
この実家を今後どうするのか
も一度考えてみてください。
売る。
貸す。
使う。
解体する。
まだ決められないのであれば管理する。
それぞれに費用とメリットがあります。
まず現在の価値と維持費を把握し、
自分たちにとって無理のない方法を選ぶことが、実家じまいの第一歩になると思います。
「管理を続けるべきか迷っている」という段階でもご相談いただけます
「月1回実家へ通うのが負担になってきた」
「遠方なので管理できない」
「あと何年持つべきか分からない」
という段階でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、空き家管理について一般的な考え方をまとめたものです。必要な管理内容や頻度は、建物の状態、設備、季節、地域等によって異なります。危険な箇所や建物の重大な劣化が疑われる場合は、ご自身で無理に作業せず専門業者等へご相談ください。
