空き家の見回りは月1回で足りる？実家を売るまでの管理頻度と確認したい場所
シルバーウィークに久しぶりに実家へ帰り、
「天井に見覚えのないシミがある」
「押し入れがカビ臭い」
「壁紙が浮いている」
「床の一部が柔らかくなっている」
といった変化に気付いた方もいるのではないでしょうか。
誰も住んでいない空き家では、毎日建物を見る人がいません。
そのため、
雨漏り
湿気
給排水の不具合
外壁や屋根の劣化
などが進んでいても、発見が遅れることがあります。
そして実家を売却する可能性があると、
「このままでは売れないのでは？」
「先に修理した方が高く売れるのでは？」
と考えるかもしれません。
しかし、売却を考えているのであれば、
修理する前に一度査定する
ことをおすすめします。
今回は、傷みが見つかった古い実家を「直してから売るべきか」「そのまま売るべきか」の考え方を整理します。
雨漏りがあるからといって、すぐ修理を発注しない
例えば、
天井に雨漏りの跡を見つけた
とします。
工務店へ相談すると、
屋根修理 80万円
という見積もりが出た。
すると、
「売る前に直しておこう」
と思うかもしれません。
しかし、まず確認したいのは、
修理すると売却価格がどの程度変わるのか
です。
例えば、
現状のまま売却 800万円
修理後の想定価格 850万円
修理費 80万円
だったとします。
この場合、
850万円－80万円
＝770万円
です。
単純計算では、80万円かけて修理するより、現状で800万円で売却した方が手元に残る金額は多くなります。
もちろん実際には、
売却期間
買主の需要
仲介手数料
その他の費用
なども考える必要があります。
それでも、
「修理すれば高く売れる」
と、
「修理した方が得」
は同じではありません。
買主が自分で直したい場合もある
築40年、50年の実家では、
購入後にリフォームすることを前提として探している買主もいます。
例えば、
キッチンも交換したい
お風呂も直したい
間取りも変更したい
という人です。
そのような買主にとっては、
売主が部分的に80万円かけて修理したこと
より、
その分価格が安いこと
の方が魅力になる場合があります。
特に古い住宅では、
一部分だけ新品にする
より、
買主が購入後にまとめて改修する
方が合理的なこともあります。
「雨漏りあり」でも査定はできる
雨漏りやカビがあるからといって、
修理が終わるまで査定できない
ということではありません。
むしろ、
現状でいくらか
を先に確認します。
査定時には、
「ここに雨漏りの跡があります」
「いつからかは分かりません」
「最近カビ臭くなりました」
など、分かっている範囲を伝えます。
そこから、
現状で売却する場合
修理して売却する場合
買取を利用する場合
などを比較します。
見つけた不具合は隠さず伝える
売却するとき、
「雨漏りを言ったら価格を下げられるのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、
自分が把握している建物の不具合については、売却時に事前に伝え、どのような状態で引き渡すのかを契約上明確にしておくことが重要です。
例えば、
過去に雨漏りがあった
シロアリ被害を受けたことがある
給湯器が故障している
床の一部が傷んでいる
などです。
古い建物だから問題があること自体が珍しいわけではありません。
重要なのは、
買主が知らないまま購入する状態をつくらないこと
です。
宮城県の実家、「このまま売れる？」を確認したい方へ
雨漏り、カビ、残置物、古い設備などがあっても、
まず修理してから相談する必要はありません。
現在の状態で、
いくらくらいで売れるのか
修理する場合はいくらかかるのか
修理によって売却価格がどの程度変わりそうか
を比較してから判断できます。
「直すべきか、何もしない方がよいか分からない」という段階でも構いません。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
カビは「掃除すれば終わり」とは限らない
久しぶりに実家へ行くと、
押し入れ
北側の部屋
窓周辺
などにカビが発生していることがあります。
表面だけなら清掃で改善できる場合もあります。
しかし、
雨漏り
結露
床下や壁内部の湿気
など、別の原因がある可能性もあります。
そのため、
売却前だからといって、
壁紙を張り替えて見た目だけきれいにする
ことを急ぐ必要はありません。
原因を確認せず内装だけ新しくしても、再びカビが発生する可能性があります。
床が柔らかい、傾いている場合も同じ
例えば、
廊下を歩いたら一部が沈む
以前より床が傾いている気がする
という場合です。
こうした症状には、
床材の劣化
床下の湿気
シロアリ
構造部分の傷み
など、さまざまな原因が考えられます。
この場合も、
とりあえず床だけ張り替える
のではなく、必要に応じて原因を確認します。
ただし、
売却する予定なのか
今後自分で住む予定なのか
によって、どこまで修繕するべきかは変わります。
売却予定なら「修理費」と「価格差」を比べる
例えば、
【そのまま売る】
売却価格 700万円
修理費 0円
【100万円修理する】
売却価格 780万円
修理費 100万円
なら、
実質的には680万円です。
この例では、そのまま売った方が20万円多く残ります。
一方、
50万円の修理で、
700万円
↓
850万円
まで条件が改善するなら、修理する意味があるかもしれません。
だからこそ、
修理費だけ
査定額だけ
を見るのではなく、
両方を比較します。
修理した方がよいケースもある
もちろん、
「絶対に修理しない方がいい」
という意味ではありません。
例えば、
少額の修理で建物への被害拡大を止められる
売却まで長期間保有する予定
雨漏りによって構造部分まで傷む可能性がある
といった場合は、早めの対応が必要になることがあります。
特に、
売却するかどうかを数年間考える予定
であれば、放置によって修繕費が大きくなる可能性があります。
重要なのは、
売却予定なのか
保有予定なのか
を考えたうえで修理の範囲を決めることです。
「修理」「売却」「買取」を同時に比較する
古い実家で傷みを見つけたら、
修理するか、しないか
だけで考えない方がよいでしょう。
例えば、
①現状のまま仲介で売却
②必要な部分だけ修理して売却
③建物をそのまま不動産会社などへ売却
④解体して土地として売却
などがあります。
それぞれについて、
いくらで売れそうか
先にいくら必要か
売れるまでどのくらいかかりそうか
を比較します。
そうすると、
「最も高く売れる方法」
ではなく、
「最終的に負担が少なく、手元に残る方法」
を判断しやすくなります。
連休中に傷みを見つけても、その場で決めなくていい
久しぶりに実家へ行き、
建物が予想以上に傷んでいると、
「急いで何とかしないと」
と思うかもしれません。
安全上の問題や被害拡大のおそれがある場合は、専門家への確認が必要です。
一方、
売却のためのリフォーム
については、その場で決める必要はありません。
まず、
写真を撮る。
現在の状態を記録する。
査定してみる。
必要なら修理見積もりを取る。
そして、
現状売却価格
修理費
修理後の想定価格
を比較します。
この順番で十分です。
まとめ｜古い実家は「直してから査定」ではなく「査定してから直すか決める」
雨漏り。
カビ。
古い設備。
傷んだ床。
久しぶりに実家へ帰ると、いろいろな問題が見つかることがあります。
しかし、
「こんな状態では売れない」
と決めつける必要はありません。
また、
売るために数十万円、数百万円を先にかける必要があるとも限りません。
まず、
現在の状態ならいくらで売れるか
を確認します。
そのうえで、
修理した場合
何もしない場合
買取の場合
解体した場合
を比較します。
空き家売却では、
きれいにしてから相談する
のではなく、
相談してから、どこまでお金をかけるか決める
という順番も大切です。
まだ売却を決めていない段階でもご相談いただけます
「連休に実家へ行ったら雨漏りを見つけた」
「カビがひどく、この状態で売れるのか分からない」
「修理見積もりが高く、直すべきか迷っている」
という段階でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
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※本コラムは、築年数の古い住宅や空き家の修繕・売却について一般的な考え方をまとめたものです。建物の状態や必要な修繕、安全性などは個別に異なります。雨漏りや構造部分などに重大な問題が疑われる場合は、建築士・施工会社等の専門家による確認をご検討ください。
