生前に、不動産（土地や住宅）を整理したい！
不動産の生前整理・相続
遺産の分割については、通常「①現物分割」「②代償分割」「③換価分割」という方法がとられます。
しかし、それらの分割が行えない場合、「④共有分割」という方法がとられますが、こちらは後々、さまざまなトラブルを引き起こす可能性がある分割方法になっており、あまりおすすめできません。
また分割が終わり、売却を行う際には相続登記が必要になってきます。相続登記は売買などを行わないのであれば、法律上必須のものではありませんが、こちらも後々のトラブルの可能性を考えると、早く済ませた方が良いでしょう。
また、これらの手続きを専門家に依頼する場合は、その費用をしっかりと見積もっておくことを忘れないで下さい。
相続した不動産分割の代表的な3つの方法
前回のコラムで遺産分割協議の話が出ましたが、今回のコラムでは相続した不動産を「どのように相続人の間で分割するか」ということについてと、それらに関連するさまざまな注意点などついてお話をしてみたいと思います。
まず、遺言等で細かく相続についての指定がある場合などを除き、相続した遺産の分割に関しては、一般的に以下の3つの方法がとられます。
①現物分割
ここで言う“現物”とは、「遺産をなるべく形状や性質を変えないまま」という意味です。
通常、「遺産はできる限り現物で相続人に渡した方が良い」という考え方がありますので、こちらの分割方法が最も原則的かつオーソドックスではありますが、一戸建ての建物などを相続した場合など、分割して相続するとかえって不便になってしまう時は、以下の分割方法をとることがあります。
②代償分割
こちらの方法は、一定の相続人にすべて、あるいは法定相続分を超える遺産を相続してもらい、その代わりに他の相続人に対して金銭や、自分の所有する財産を交付する分割方法です。
①の例で出てきたような、分割できない遺産を相続する場合にとられる方法ですが、遺産分割後にそれらの支払いが履行されなくても、遺産分割を解除することは原則的にできません。
そのため、他の相続人に対して支払いをする相続人には、それ相応の資力が必要となりますので、それらを証明する書類を提出しなくてはいけないことになっています。
③換価分割
不要な不動産を相続した場合などにとられる方法です。こちらは不動産などの遺産を売却してお金に変えた上で、それらを相続人間で分配するという方法ですが、売却などに際しては遺族全員の同意がいりますので注意が必要です。
共有分割という方法
以上の3つの方法で分割ができない場合、共有分割という方法がとられることがあります。
これは、文字通り「相続した遺産を共有する」ということで、一見、平等な分割方法のようにも思われるかもしれませんが、特に不動産などの遺産においては、多くのトラブルを引き起こす可能性を持つ方法ですので、通常は最後の手段となっていることがほとんどです。
その理由をマンションを共有分割したことを例に考えてみますと、例えば「そのマンションを誰がどのような形で管理するか」「そのマンションに実際に誰が住むか」などの問題を解決するために、共有分割の場合は、いちいち共有者の間で話し合いをもたなくてはなりません。
また多くの場合、共有分割は「仲良く相続者間で共有しましょう」という考えのもとに行われる訳ではなく、上記の3つの分割方法では合意ができなかった場合に、とられる方法です。つまり相続者間は関係が悪化していることが多く、話し合い自体が困難になっていることも稀ではありません。
さらに、そうした共有状態のまま相続人の一人が亡くなった場合など、その相続人の遺族が分割された遺産を相続することになり、共有される人数がさらに増えていくことなどから、非常に複雑な事態を引き起こす可能性があります。
そのため、話し合うのが面倒なほど関係の悪い相続人が相手にいたとしても、「共有分割」はなるべくないものとして、遺産の分割を行うことが望ましいと言えます。
売却費用などについて
相続した不動産の売却方法については、前回のコラムもあわせてお読み頂ければ幸いですが、売却するにはまず相続登記が必要になります。
こちらの相続登記は、売却等を行わないのであれば、絶対に行わなくてはならない手続きではなく、極論を言えば、亡くなったご遺族の方の名義のまま、その物件に住み続けていても法律には抵触しません。
しかし、その間、物件は相続人のあいだでの共有状態になっており、不動産を売却したり、それを担保にして借金をしたりができなくなるほか、法律的には非常に不安定な状態にあるため、後々、さまざまなトラブルを引き起こす可能性が高くなりますので、なるべく早く相続登記を行った方が良いでしょう。
また、これらの遺産分割協議をまとめたり相続登記を行ったり、という複雑な手続きを相続人のあいだだけで行うことは心許ないという方もいらっしゃると思います。
そうした場合、司法書士や弁護士などの専門家にお願いする場合も多くありますが、この際に「どのような職種の専門家に依頼をすれば良いか」というのは、相続人の関係や相続する遺産の大きさによって異なりますので、一概に「この職種の方なら絶対に安心」ということは言えません。
また、実際に売却を行う不動産業者に対して支払う不動産の売却費用以外に、これらの予算を考えずに作業を進めてしまうと、後で思ってもいないような費用に膨らんでいることがありますので、売却前の遺産分割のために必要な予算を、あらかじめしっかりと見積もっておくことを忘れないようにして下さい。
→次に、売れにくい不動産（住宅や土地）を売却するポイント
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