土地家屋調査士から見た再建築不可の土地

こんにちは土地家屋調査士の関太郎です。
今回は、再建築不可用地の主要因の2m接道の問題について
私の経験を交えながら、2m道路接道に関する問題を解説します。
土地の形状や幅員の変化、隣地の違法建築など、
様々な要素が建築の可否に影響を与えるため、注意が必要です。

土地の奥行きと幅員の関係

建築において、土地の奥行きや間口の変化は2m道路接道の条件を
満たすかどうかに影響を与えます。
例えば、一見2m接していないように見える土地でも、
セットバックを考慮することで
実際には2m幅員を確保できることがあります。
逆に、間口は2mある土地でも、奥行きが狭まっていることもあります。
測量をしてみないと、それに気付かない土地が数多くあります。

隣地の違法建築と影響

2m幅員が確保できていても、違法な建築物がある場合は注意が必要です。
例えば、違法なブロック塀が2m通路内に存在する場合、
2m幅員が確保されていないと見なされます。
この違法なブロック塀が隣地所有の場合、勝手に撤去できないので
非常に厄介な問題となります。
撤去することについて、隣地所有者との交渉が必要となります。

旗竿地の場合の規定

一部の市区町村では、敷地が通路状の旗竿地の場合、
通路部分の長さによって幅員の規定が存在することがあります。
通常は2mの幅員が必要ですが、
一定の長さを超える場合は追加の幅員が要求されることもあります。
村の条例や建築基準法によって規定が異なるため、
該当する地域の法規を確認する必要があります。

土地の物理的変化

土地の物理的な変化も、2m道路接道の確保に影響を与えることがあります。
長期間の経過や地盤の変動又は工事等によって、
幅員がわずかに確保できなくなる場合があります。
杭がわずかに移動したり、土地の状態が変化したりすることで、
たとえ数ミリでも幅員が足りなくなれば、再建築が制約されます。

旗竿地が二つ重なっているとき

旗竿地が2つ重なった場合も注意が必要です。
お互いの土地が2mの幅員を確保することに留意が必要です。

まとめ

2m道路接道は、建築において重要な要件です。
土地の形状や幅員の変化、隣地の違法建築など、
様々な要素が影響を与えることがあります。
土地家屋調査士の業務をしていると、
この問題により再建築ができないケースを数多く見てきました。
こうした場合は、隣地との交渉が必要となります。
その他の救済策として、建築基準法第43条の許可申請手続きがありますが
その場合は、土地利用に制限が付されてしまいます。
以上の様に、2m土地の問題は、様々なことに留意する必要があります。