首都圏マンション9,000万円時代｜戸建てへの切り替えを考える判断軸

「マンションは買い時を逃したのでしょうか。もう戸建てに切り替えるべきでしょうか？」

最近多いご相談です。新築マンションの平均価格が首都圏で初めて9,000万円を超えたというニュースが流れ、ご自身の手元の予算と相場の差に立ちすくんでしまう。そんな状況の方が、年明けから明らかに増えてきました。

今回は、マンション価格高騰という業界トレンドを整理しながら、戸建てとマンションのどちらを選ぶか迷っていらっしゃる方に向けて、私が現場で大切にしている判断軸をお伝えしたいと思います。

首都圏マンション価格は9,000万円台に突入

まず、いま起きていることを数字で確認してみましょう。

不動産経済研究所が2026年1月に発表した調査によれば、2025年に首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で発売された新築分譲マンションの戸当り平均価格は9,182万円となり、前年比17.4％増で初めて9,000万円台に乗せました（出典：不動産経済研究所、2025年実績・2026年1月発表）。東京23区に至っては平均1億3,613万円、前年比21.8％増という水準です。

神奈川県も例外ではありません。LIFULL HOME'S総研の調査では、2025年1〜5月の神奈川県内新築マンションの平均平米単価は104.6万円となり、前年同期比109.1％の上昇となっています（出典：LIFULL HOME'S総研、2025年5月時点・2025年7月発表）。横浜市中区は平均1億5,982万円と、もはや一般的なご家庭が気軽に検討できる金額ではなくなりつつあります。

私が日々の現場で感じているのは、この上昇が「都心の一部の高額物件だけの話」では終わっていないということです。横浜市旭区や瀬谷区のような郊外エリアであっても、駅周辺の新築マンション価格はじわじわと上がってきています。

価格上昇が落ち着いた後にあるリスク

「これだけ上がっているなら、買えば資産価値も上がるのでは」というご質問もよくいただきます。確かに、ここ数年で購入された方の物件はおおむね評価額が上がっており、結果的に資産形成につながったケースが多いのは事実です。

ただし、私が懸念しているのはその先のことです。価格上昇のペースがどこかで落ち着いたとき、あるいは下落に転じたときに、ピーク付近で買ってしまった方は資産価値の目減りを直接受けてしまいます。住宅ローンの残債が物件評価額を上回る「オーバーローン」の状態になると、売却したくても売れない、というご相談に発展しかねません。

実は、不動産経済研究所のデータでも、2025年の初月契約率は63.9％と、好調の目安とされる70％を2年連続で下回りました（出典：不動産経済研究所、2025年実績・2026年1月発表）。価格高騰に対して、購入検討者が慎重になってきている兆候が、すでに表れているということです。

「いま買えば資産になる」という発想だけで動くのは、私はおすすめしていません。ご自身が住み続ける期間と、出口戦略をセットで考えていただくことを、お一人おひとりにお伝えしています。

戸建てかマンションかは家族の暮らしから考える

では、価格高騰のなかで戸建てとマンションのどちらを選ぶべきか。最近この比較相談が本当に増えていまして、私のなかで判断軸を整理する機会がぐっと多くなりました。

私が最初にお聞きするのは、ご家族の今後10年〜15年の暮らし方です。具体的には、間取りの広さと駐車場の必要台数が増えていく可能性があるかどうか。これは戸建てとマンションを分ける、最も大きな分岐点だと考えています。

お子さまが小さいご家庭で、これから一人ひとりに個室を確保していきたい。あるいは将来ご両親との同居の可能性がある。そうしたケースでは、後から部屋数を増やすことのできる戸建てに優位性があります。

駐車場についても同じです。横浜市旭区のように電車と車の両方を使う地域では、お子さまが大きくなれば「もう一台必要」という場面が出てきます。マンションの場合は機械式駐車場の空き待ちが発生したり、そもそも追加で借りられないことが珍しくありません。戸建てであれば、敷地内で2台目を確保できる設計が組みやすくなります。

一方で、共働きでお子さまが少なく、駅近の利便性とセキュリティを優先したい、管理の手間を抱えたくないというご家庭であれば、マンションの強みが活きてきます。実際、首都圏の中古マンションの成約件数は2024年で49,114件と3年連続で前年を上回っており（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」、2024年実績・2025年発表）、利便性重視層からの支持は依然として厚い状況です。

購入前に検討しておくべき具体的な比較項目

私がご相談者と一緒に整理している比較項目を、いくつかご紹介します。これらをご家庭内で話し合っておくだけでも、物件選びの精度はぐっと上がります。

・お子さまの人数と将来の個室数、最低限欲しい延床面積
・車の保有台数の見通しと、駐車場の追加可能性
・通勤・通学経路と、駅徒歩何分まで許容できるか
・管理費・修繕積立金などのランニングコストへの考え方
・将来の売却・住み替えを想定するかどうか
・ペットや楽器など戸建てが向く生活スタイルの有無

特にマンションの場合、購入時の価格だけでなく、毎月の管理費と修繕積立金、そして10年・15年ごとに発生する大規模修繕に伴う一時金についても、長期で見積もる必要があります。私は、こうしたランニングコストを含めた「総支払額」でご比較いただくよう、毎回お願いしています。

価格動向の見通しと、いま準備しておきたいこと

今後の見通しについて、私自身は「マンション価格の上昇ペースは、いずれ落ち着いてくる可能性が高い」と見ています。資材や人件費といったコスト要因はすぐには下がらないため、価格が大きく下落するというよりも、上昇のテンポが緩やかになる、という展開が現実的だろうと感じています。

ですから、今すぐに焦って判断する必要はありません。むしろ、ご家庭のなかで戸建てとマンションそれぞれのメリットとデメリットを書き出して比較していただき、ご家族にとっての優先順位を固めていただく時期だと、私は思っています。

判断材料が揃ってきたら、住宅ローンを含めた資金計画のシミュレーションに進みます。金利が上昇局面にあるなかで、変動金利と固定金利のどちらが向いているか、ペアローンを使うべきか、自己資金をどこまで投入するか。このあたりの選択は、物件タイプ（戸建てかマンションか）とも密接に絡んできます。

横浜市旭区を拠点とするワンフィニタス株式会社では、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、AFP、認定空き家再生診断士などの資格を活かし、物件選びと資金計画を一体でご提案しています。ご家族の状況をお伺いしながら、戸建てとマンションそれぞれの優劣を、横並びで整理させていただきます。

このような場合は、まずはお気軽にご相談ください。
戸建て・マンション双方の比較から資金計画まで、一貫してご相談を承っています。