住宅購入の際は理解が不可欠！住宅ローンの金利の種類について
住宅ローンを返済中の方の多くが選んでいるのは「変動金利型ローン」です。実際、民間住宅ローンの約8割が変動金利を選択しているといわれています。
出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査2025年4月調査」
しかし、日銀の政策変更により金利上昇局面を迎えつつある今、「固定金利に切り替えた方が安心では？」という相談が増えています。
本記事では、変動金利と固定金利の違いを整理し、借り換えを検討する際の“目安”をわかりやすく解説します。
変動金利と固定金利の違いを理解しよう
| 項目 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 金利の変動 | 半年ごとに見直し | 借入時の金利が完済まで固定 |
| 金利水準 | 0.5〜0.9％（優遇適用後） | 1.8〜2.0％（フラット35等） |
| メリット | 初期金利が低く返済負担が軽い | 将来の金利上昇リスクを回避 |
| デメリット | 将来金利が上がると返済額が増加 | 当初の返済額が高くなりやすい |
短期的には変動金利が有利に見えても、将来の金利上昇局面では固定金利の安心感が生きます。
どちらを選ぶかは「ご自身のライフプランとの兼ね合い」で考えるのが基本です。
住宅ローンの借り換えを検討すべき目安とは？
住宅ローンにて「借り換え」で得をするかどうかは、金利差・残高・残期間の3つがポイントです。
住宅ローン借り換え効果の目安
| チェック項目 | 目安 | 解説 |
|---|---|---|
| 金利差 | 0.5％以上 | 金利差0.5〜1.0％あればメリットが出やすい |
| 残高 | 1000万円以上 | 手数料・登記費用を上回る効果が見込める |
| 残期間 | 10年以上 | 期間が長いほど金利差の効果が大きくなる |
シミュレーション参考：住宅金融支援機構「住宅ローン借り換え試算」
【図表】変動金利→固定金利の借り換え効果シミュレーション
下表は、3,000万円・残期間20年・金利差1.0％のケースでの比較です。
| 項目 | 借り換え前（変動金利1.5％） | 借り換え後（固定金利0.5％） | 差額効果 |
|---|---|---|---|
| 毎月返済額 | 約144,000円 | 約132,000円 | ▲12,000円／月 |
| 年間返済額 | 約172万円 | 約158万円 | ▲14万円／年 |
| 総返済額（20年） | 約3,440万円 | 約3,160万円 | ▲約280万円 |
※諸費用（約40万円）を差し引いても約240万円の削減効果
※金利差0.5％でも、期間20年以上あれば100万円前後の効果が出ることも
注）借り換えの際には銀行の手数料もかかってきます 目安として 「金利差1%近く 残高2,000万円以上 返済期間20年以上」 くらいだと借り換えメリットは大きくなります 逆に、金利差が0.5%くらいで 残高が少なかったり返済期間が残り短い場合などは銀行手数料のマイナスの方が大きくなったりするので注意が必要です。（金利を下げれば有利なわけでは無い） また、金利差のメリットは一般的には「繰上返済をしない」場合のシミュレーションになっています。 将来的に退職金で繰上返済するなどの場合はそれも考慮した試算をする必要があります。（繰上返済するのであれば、借り換えコスト分負担増のケースもある）
変動から固定へ？固定から変動へ？向いている人の特徴
変動→固定金利に向く人
- 金利上昇局面でリスクを抑えたい
- 教育費・生活費が増える時期に安定返済を希望
- 返済計画を固定して安心したい
→将来の家計を安定させたい方。
変動金利が上がった場合に生活が厳しくなると感じる方は検討の価値アリ
（家計の見直しも必要）
固定→変動金利に向く人
- 当面は低金利が続くと見込む
- 貯蓄や資産運用で余裕がある
- 返済の変動にも対応できる家計力がある
→ 短期的に総支払額を減らしたい方。
仮に金利が上がっても繰上返済などで対応できる場合や遠くない将来に繰上返済
（例：住宅ローン減税期間後 退職が近い方など）を考えている方
続きを見てみる → 借り換えを成功させる3ステップ
