相続登記と未登記建物

1. なぜ「未登記建物」が存在するのか？

本来、建物が完成したら1ヶ月以内に「建物表題登記（建物の物理的状況を記録するもの）」を行う義務がありますが、以下のような理由で未登記のまま放置されることがあります。

住宅ローンを利用しなかった： 銀行融資を受ける際は登記が必須ですが、現金で建てた場合や、古い時代の建物では登記を失念しているケースがあります。

増築した部分： 母屋は登記されていても、後から付け足した離れや車庫などが未登記のままになっているパターンです。

固定資産税を払っているから安心という誤解： 市区町村は登記の有無に関わらず課税するため、「税金を払っている＝登記されている」と思い込んでいる方が非常に多いです。

2. 未登記建物の相続はどう進める？

「登記がないなら、何もしなくていいのでは？」と思うかもしれませんが、相続が発生した場合は以下の2つのステップが必要になります。
① 遺産分割協議書への記載

登記がなくても、その建物は立派な「相続財産」です。誰が引き継ぐのかを明確にするため、遺産分割協議書には「未登記」である旨と、固定資産税納税通知書に記載されている**家屋番号（または所在地・種類・構造・床面積）**を正確に記載します。

② 市役所への「家屋補充課税台帳所有者変更届」の提出

法務局に登記がないため、通常の相続登記はできません。代わりに、その建物を管轄する市区町村役場へ、「納税義務者が変わりました」という届出を行います。これにより、翌年からの固定資産税の請求先が正しく引き継がれます。


3. 未登記のまま放置する3つのリスク

相続時に未登記のままにしておくと、将来的に以下のような壁にぶつかります。
リスク内容
売却できない購入者が住宅ローンを利用する場合、登記がない物件には融資が下りないため、売却が困難になります。
融資の担保にできないその建物を担保にお金を借りることができません。
権利関係の複雑化代がわりが進むと、「誰のものか」を証明する書類（当時の建築確認申請書や領収書など）が紛失し、いざ登記しようとした際に多大な労力がかかります。

4. 2024年からの「相続登記の義務化」に注意

2024年4月から相続登記が義務化されました。基本的には「登記されている不動産」が対象ですが、未登記建物をそのままにしておくと、将来その土地を売却したり、建物を解体して更地にする際に、必ず「表題登記（義務）」が必要になります。

結局のところ、**「今やるか、後で苦労してやるか」**の違いでしかありません。
まとめ：次世代に「負動産」を残さないために

相続登記をきっかけに未登記建物の存在に気づいたなら、それは絶好の整理タイミングです。土地の境界確定や建物の表題登記は、専門家である土地家屋調査士へ、権利の名義変更は司法書士へ相談することをお勧めします。

できれば、建築関係の古い書類が残っているうちに、権利関係をクリーンにしておきましょう。