建物表題登記
【解説】相続登記義務化で注目される「未登記建物」の問題とは
〜表題登記・表題変更未了の建物を放置するとどうなる？〜
こんにちは。茨城県水戸市の土地家屋調査士、疋田敬之です。
令和6年4月から施行された**相続登記の義務化（不動産登記法改正）**により、
「名義変更していない不動産を相続したまま放置すること」が法律上の義務違反となる時代に入りました。
この流れの中で、特に重要性が増しているのが、「未登記建物」の問題です。
未登記建物とは？
未登記建物とは、法務局の登記簿に「存在の記録がされていない建物」のことを指します。
例としては以下のようなケースがあります：
昔に建てた家が一度も登記されていない（＝表題登記未了）
古い住宅を増築したが登記変更していない（＝表題変更未了）
土地は登記されているが、上物は登記されていない
昭和期に建てられた農業用倉庫や離れ、離農後の建物 など
相続登記が義務でも「建物が登記されていない」と手続きできない
2024年以降、相続で取得した不動産は原則3年以内に登記が義務となりました。
しかし、建物が未登記であれば、そもそも登記名義人の変更（相続登記）ができません。
つまり、
「土地は相続登記をしたが、建物は登記されておらず名義が誰なのか不明」
という状態が生まれ、
最悪の場合、売却・再建築・担保設定すらできなくなる可能性もあります。
表題登記・表題変更は土地家屋調査士の独占業務です
建物の登記は2段階に分かれます：
手続
表題登記／表題変更登記
担当者
土地家屋調査士
内容
建物の存在・構造・床面積などを正確に測量・調査し、法務局に登記申請する手続
所有権保存・移転など
担当者
司法書士
内容
名義人の権利関係の変更を記録する登記
未登記建物や増改築後の建物は、まず土地家屋調査士による表題登記または変更登記が必要になります。
よくある事例（実務上の注意点）
例1：相続した農家の離れが未登記だった
→ 売却相談の段階で判明し、土地だけしか契約できない状態に。
→ 表題登記を急ぎ実施し、司法書士に引き継ぎ可能となる。
例2：平屋住宅を2階建てに増築 → 表題変更せず
→ 金融機関のローン審査で「登記内容と現況が違う」と指摘され融資保留に。
→ 測量・図面作成の上で表題変更登記を行い解決。
このような建物に心当たりはありませんか？
古い建物で登記簿に出てこないものがある
親族が住んでいた家が昔のまま
建物を増築・減築したが登記していない
相続が発生したが「建物の登記がない」と言われた
→ いずれも、表題登記・変更登記を経て初めて相続登記に進める事例です。
当事務所の対応
疋田土地家屋調査士事務所では、未登記建物の登記に関して：
現地調査・測量・図面作成まで一貫対応
3D可視化・点群対応で複雑な現況も対応
相続・売買・農地転用・滅失登記など各種手続に対応
行政書士・司法書士・税理士との連携も可
ご相談・調査のご依頼はお気軽に
「この建物は登記があるの？」
「親名義のままだが、相続できるのか不安」
「昔建てた物置を処分したい」
――そういったお悩みがありましたら、
まずは土地家屋調査士にご相談ください。
029-253-0365
takashi.hikita@gmail.com
https://mbp-japan.com/ibaraki/hikita/
