不動産の介護業界への有効活用（事例）

不動産の様々な形状で介護事業への有効活用が可能

これからは、高齢化社会！日本の人口も減少傾向であり、少子高齢化に向かう為、
様々なビジネスで高齢者をターゲットとしたビジネスを構築する動きが見えてきています。

もちろん市場は拡大していきますが、今後、様々な角度で法律の改正や新たな制度が
創設されたり、仕組み作りが変化して参ります。謝った判断でビジネスを構築して、取り返し
のつかないことにもなりかねませんので、これからの介護業界の方向性を見極めてください。

今回は、不動産の介護業界への有効活用事例をご紹介いたします。

【社宅・社員研修所等をサービス付高齢者向け住宅へ】
　よくご相談いただくケースです。結論から申し上げると、予想以上の改装コストとなる可能
　性が考えられます。部屋の基準（最低でも１８㎡以上）をクリアし、その他バリアフリー・出
　入口の幅・階段の幅・浴室の規格などをしっかりと積算して活用いたしましょう。確実に
　一から建築するより安くなります。また、社宅や研修所は交通の利便性が良いので、
　このあたりもプラス要因になります。今やサービス付高齢者向け住宅も立地条件が最も
　重要になっているようですので・・・　

【１５０坪前後の駐車場】
　人口も減り、若い世代の自家用車離れから街中の駐車場の空き率が高くなっているようで
　す。そんな土地をグループホームや小規模多機能型居宅介護に活用いたしませんか？
　建蔽率２００％あれば約７５０㎡以上の３階建ての建築が可能です（高さ制限あり）
　となればグループホーム２フロア・小規模多機能型居宅介護１フロアでの運営が可能となり
　グループホーム・小規模多機能型居宅介護の運営規模にピッタリです。
　貸す方法も建築して賃貸するのも可、借地にするのも可です。または、いずれの場合において
　も定期借家もしくは定期借地にする方法も良いのではないでしょうか？最終的には、不動産が
　戻ってくるという安心感が得られることになります。　

【立地条件の悪い土地でも可】
　介護事業は、必ずしも幹線道路や立地条件の良いところの不動産ではいけないことはありません。
　逆に幹線道路などであれば高齢者にとって危険な状況と判断されます。（しかし、サービス付高齢者
　向け住宅は違いますが・・・）接道条件が悪く、一般的に評価が悪い不動産でも介護事業によっては
　利用価値があります。間口が３ｍ以下の奥まっつた土地で建築が可能な土地がありました。この
　土地にデイサービス（平屋）を建築してお借りしたケースもございます。ビジネスによっては、約２ｋｍ
　範囲が商圏となりますので、郊外型の土地でも検討できる可能性があります。

【コンビニ後をデイーサービスへ】
　内部を改装して、浴槽を設置し利用が可能となります。大体、一般的なコンビニ後で
　約２５名定員のデイサービスの運営が可能です。改装コストも浴室・キッチン位で安価
　でできるのはないかと思います。また、駐車場スペースは広くなりますが、容積率に余裕
　があるなら事務所を増設し、在宅介護事業所などを併設するのも良いかもしれません。

【銭湯をデイサービスへ】
　銭湯の浴場の一つを改装してデイサービスのフロアといたします。残した浴場をデイサービス
　の浴室としてそのまま利用する方法です。一般的に浴室が大きくなりますが、以前の銭湯の
　面影を残したデイサービスとなり、昔、ご利用いただいた地域住民の方々に親しまれるデイ
　サービスとなります。

【一戸建て住宅をデイサービスへ】
　ここ２・３年急速に増えたケースです。家庭的な雰囲気でのデイーサービスが可能となり、さらに
　安価で改装ができ、小規模デイサービスの普及が後押しをして増え続けました。しかし、来春
　の介護保険改正で、このような小規模のデイサービスが総量規制となるようです。全く無理では
　ないのですが、その地域の状況で各行政が判断を行いますので、注意が必要です。

【訪問介護事業所も１階店舗でなくとも・・・】
　ヘルパーを派遣する訪問介護事業は、１階になくても大丈夫なのですが、外部派遣している
　ヘルパーさんが集まりやすい状況が求められます。具体的には、自転車での来訪が多く、自
　転車が止めれるスペースの確保が求められます。

以上、今回は、比較的面積が狭い形状の不動産が活用しやすい、在宅介護の事業での
事例を一部ご紹介いたしました。ますます、需要が増える介護業界ではありますが、それぞれ
の事業での形態が違いますので、お手持ち不動産によってもアプローチして効果的な事業が
ございます。また、事業所の拡大、移転などの情報も重要となります。

オフィス松本は、約２０年の不動産の経験を基に介護事業への転身を図り、様々な地主様
家主様とのご縁をいただき、喜んでいただいています。

ぜひ、今ご所有の不動産でお困りごとがございましたら、一度お気軽にお問合せください。
親身になって、その不動産の活用方法を考えさせていただきます。

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