32【不動産投資】FIRE大家FPが金利上昇について考えていること

今朝、都銀の定期預金金利が100倍になって0.2％なった！とニュースになっていました。長期金利が上昇しはじめています。そのうちに短期金利も上昇していく時機が来るでしょう。変動型の住宅ローンや投資用ローンなど多くの人に影響を与える短期金利について私が最近考えていることをご紹介しておきます。

　1．事前に準備できること

①現状の確認
　　精算バランス（全部売却して現金がいくら残るか）など自分の状態を把握しておく
② 金利交渉　
　　優遇幅（基準金利ー適用金利）を拡げておく
　　現在の借入先金融機関と交渉　数万の手数料で済む
③借り換え
　　現在の借入金融機関から他行に移す　諸費用が多額
④手元資金を厚めにしておく
　　金融資産を現預金に換えておく　換金しやすい資産にしておく
⑤物件を増やしておく　
　　売却額のほうがローン残よりも大きい状態を作っておく
⑥物件の入れ替え
　　家賃が上げれる物件、退去したら高く売れる物件、好立地の安定物件にシフト

2．実際に金利が上がってからやること

①金利が有利になったものに投資
　　株でも投資信託でもなんでもOK
②現金で物件を購入
　　そのCF増加分で返済額増加分を賄う
③家賃を上げる　
　　入居者と交渉。入居者が怒って退去する可能性もあるので物件と時機は選ぶこと
④物件の値上がりを期待してガマン　
　　基本的には好景気でインフレが進む。物件価格も上がっていく。
⑤一部物件を売却して充当・一部返済
　　規模によるが数百万円のワンルーム1室を候補にしておけば充分
⑥借入　運転資金として
　　見通しが暗いのにやっても仕方ない。物件売却など資金調達までの一時しのぎなど
　　政策金融公庫、不動産担保ローン、生命保険の契約者貸付などが使えないかも確認
⑦借入をリスケする
　　最終手段の数歩手前。借入している金融機関と協議して返済期限を延長してもらう
　　前向きな借入は難しくなるので申し出するときはその覚悟で。
　　これで対処できない場合は資産処分、精算バランスが破綻なら破産も検討
⑧パンクする投資家が一定数発生する。その物件を安く買う資金調達準備

そのほか、投資以外の収入を増やしておくのも一手です。サラリーマンの方は「給料が増える」可能性もあるでしょう。
明確に金利上昇の前と後には区別できず並行する、複数の手段を考えることになります。
なんにしてもカネと時間は必要です。世界の経済・社会情勢、自分のカネと健康の状況。
個人的には金利が上がって、いわゆるバブルのような景気になったとしても全ての不動産が値上がりするとは考えていません。2極化がとんでもなく進むと予想しています。
自分の話です。いろいろなことを想定してXデーまでに各自準備しておくことですね。

2024年4月22日　動画を追加しました。
忘れがちですが「返済額が上がる可能性はあるが債務は実質目減り」しています。また、投資ローンであれば利息は経費なのでダイレクトなダメージとは異なります。慎重に状況を見極めましょう。

併せてこちらのコラムもご覧ください
住宅ローンの仕組みと使い方　金利が上がったらどうするか