「専任媒介は危険」は本当か？

不安を煽る広告に、実務の立場から冷静に答える

最近、ポータルサイトやニュースサイトの広告欄で
「専任媒介はやめたほうがいい」「専任媒介は危険」
といった刺激的な見出しを目にする機会が増えています。
一見すると、売主の味方のように見えるこれらの情報ですが、
実務の立場から見ると、極めて一面的で、誤解を招く表現が多い
というのが率直な感想です。
本記事では

宅建業法
国交省の制度設計
実際の売却現場

を踏まえ「専任媒介は本当に危険なのか？」を冷静に整理します。

1．専任媒介契約は「危険な制度」なのか？

まず大前提として押さえておきたいのは、
専任媒介契約は、国が制度として定めた正規の媒介契約であるという事実です。
専任媒介は

国土交通省が定める「標準媒介契約約款」に明確に位置づけられ
レインズ（指定流通機構）への登録義務
売主への定期的な業務報告義務

など、売主保護を意識したルールが課されています。
制度そのものを「危険」「損をする契約」と断定することは、制度設計の趣旨と整合しません。

2．「専任媒介＝囲い込み」は成立しない

広告でよく見かける主張が、
専任媒介にすると囲い込みされて売れなくなる
というものです。
しかしこれは、因果関係が成立していません。

囲い込みが起こる原因は何か？

囲い込みの原因は、

両手仲介を優先する姿勢
情報開示を怠る体質
売主への説明責任を果たさない運用

といった業者側の姿勢の問題です。
実際には、

一般媒介でも囲い込みは起こります
専任媒介でも、適切に運用されていれば起こりません

問題は媒介契約の種類ではなく、業者の姿勢と管理体制です。

3．広告が触れない「一般媒介の現実的リスク」

一方で、広告ではほとんど語られないのが
一般媒介契約の実務上の弱点です。

実務でよくある一般媒介の課題

各社が「他社がやるだろう」と本腰を入れない
販売戦略が統一されず、価格調整が遅れる
売主への報告義務がなく、状況が見えにくい
情報が錯綜し、買主側が不信感を抱く

特に、

地方エリア
条件に癖のある物件
価格調整が不可避な案件

では、一般媒介＝実質的な放置状態になるケースも珍しくありません。

4．なぜ「専任媒介は危険」という広告が増えるのか

理由は明確です。
これらの広告の多くは、

売主の不安を煽る
不動産会社への不信感を高める
「中立」を装って査定サイトへ誘導する

ことを目的としています。
最終的なゴールは、
売主情報を集め、不動産会社へ紹介（販売）することです。
皮肉なことに、
不動産会社は信用できない
専任媒介は危険
と煽る広告自体が、
売主にとって最も注意すべき情報源になっているケースもあります。

5．実務の結論：専任媒介は「危険」ではない

実務の立場からの結論は明確です。
専任媒介が危険なのではありません。
危険なのは、

説明しない
報告しない
責任を取らない

不動産会社です。
専任媒介は、

販売戦略を一本化できる
交渉の窓口が明確になる
売主が状況を把握しやすい

という点で、正しく使えば非常に合理的な契約形態です。

6．売主が本当に見るべきポイント

媒介契約を選ぶ際に重要なのは、
•　専任か一般かではなく

どのように説明されているか
どのように報告されるか
どこまで責任を持つのか

という点です。
この視点を持つだけで、広告に振り回されることはなくなります。
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