不動産鑑定評価の基準と手順、鑑定評価によって求める価格の種類（不動産の基礎知識６）

不動産鑑定評価基準

土地の取引価格の指標となる公的評価額は、不動産鑑定評価をもとにしています。
では、その不動産鑑定はどのようにして行われているのでしょうか？

不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際の統一的基準として、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて「不動産鑑定評価基準」が１９６４年に制定されました。

「不動産鑑定評価基準」によると、不動産の価格は一般的に、
⑴その不動産に対してわれわれが認める効用
⑵その不動産の相対的稀少性
⑶その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものであるとしています。

鑑定評価の手順

不動産の鑑定評価の手順は、次のようになっています。
⑴鑑定評価の基本的事項の確定
⑵処理計画の策定
⑶対象不動産の確認
⑷資料の収集および整理
⑸資料の検討および価格形成要因の分析
⑹鑑定評価方式の適用
⑺試算価格または試算賃料の調整
⑻鑑定評価額の決定
⑼鑑定評価報告書の作成

不動産鑑定評価によって求める価格の種類

⑴正常価格
　市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格
⑵限定価格
　市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合または不動産の一部を取得する際の分割等に基づき合理的な市場で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格
（借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合など）
⑶特定価格
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済的価値を適正に表示する価格
⑷特殊価格
文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済的価値を適正に表示する価格